4月9日,上海市公積金管理中心在官網(wǎng)掛出文件,宣布將于近期調(diào)整住房公積金提取使用政策。包括自4月15日起提高上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度上限和二手房貸款年限,自5月1日起進(jìn)一步放寬提取住房公積金支付房租條件。
此次上海公積金“新政”主要涉及兩個(gè)文件,分別為自4月15日起實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》和自5月1日起實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步放寬本市提取住房公積金支付房租條件的通知》。
其中,前一份文件顯示,購(gòu)買(mǎi)首套自住住房,個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元,家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的,個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元,家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。
值得注意的是,該《通知》規(guī)定購(gòu)買(mǎi)改善性第二套普通商品房,參照購(gòu)買(mǎi)首套住房政策執(zhí)行。購(gòu)買(mǎi)改善性第二套非普通商品房,公積金最高貸款額度作相應(yīng)調(diào)整。與此同時(shí),二手房公積金抵押貸款年限也進(jìn)行了調(diào)整。6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款,最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為“35年與房齡之差”。
貸款上限提至120萬(wàn)
政策:購(gòu)買(mǎi)首套自住住房,個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元,家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的,個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元,家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)改善性第二套普通商品房,參照購(gòu)買(mǎi)首套住房政策執(zhí)行。購(gòu)買(mǎi)改善性第二套非普通商品房,公積金最高貸款額度做相應(yīng)調(diào)整。
該政策從4月15日起執(zhí)行。
解讀:調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬(wàn)元,相較于原先的最高80萬(wàn)元來(lái)說(shuō),可以多貸款40萬(wàn)元的公積金,而原本這40萬(wàn)元是需要用商業(yè)貸款來(lái)貸款的,以基準(zhǔn)利率、等額本息來(lái)計(jì)算,40萬(wàn)元從商業(yè)貸款變成公積金貸款,還款年限為20年的話,每月還款額減少418.78元,按30年來(lái)計(jì)算的話,每月還款額減少462.89元,大大節(jié)約了購(gòu)房者的成本支出。
在新政之前,個(gè)人最高可貸40萬(wàn)元,家庭最高可貸80萬(wàn)元的政策是從2007年9月1日開(kāi)始實(shí)施的,而在2007年9月1日之前實(shí)施的貸款額度為個(gè)人最高30萬(wàn)元,家庭最高50萬(wàn)元。因此,2007年9月1日個(gè)人和家庭貸款的調(diào)整幅度分別為33.3%和60%,而此次的調(diào)整額度都達(dá)到了50%,甚至到66.7%,與上一次調(diào)整幅度基本相當(dāng)。
數(shù)據(jù)顯示:2007年,上海市商品住宅的成交均價(jià)為10556元/平方米,平均每套商品住宅的成交總價(jià)為133萬(wàn)元,而經(jīng)過(guò)7年的時(shí)間,房?jī)r(jià)在不斷上漲,到,全市商品住宅的套均總價(jià)達(dá)到了324萬(wàn)元/套,相當(dāng)于2007年的2.44倍。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示:對(duì)于剛需而言,如果想全部通過(guò)公積金來(lái)貸款的話,首付只需要付兩成,那么以家庭為單位,公積金最高可以貸款120萬(wàn)元,那么至少可以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為150萬(wàn)元的房源。德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示:,位于外環(huán)外單價(jià)在20000元/平方米以下的一手公寓(不含別墅),其成交的套均總價(jià)為148.7萬(wàn)元/套,也就是說(shuō),家庭公積金調(diào)整至120萬(wàn)元的話,完全可以滿足剛需的購(gòu)房及貸款需求。
“老房子”貸款年限拉長(zhǎng)
政策:原本二手房房齡超過(guò)5年,貸款年限最高只能15年,現(xiàn)在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款,最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為35年與房齡之差。
該政策從4月15日起執(zhí)行。
解讀:上海中原認(rèn)為,二手房房齡低于19年最受益。如果購(gòu)買(mǎi)只有6年房齡的2手房,按原來(lái)政策最多只能貸到15年,而現(xiàn)在可以貸到29年,即(35-6=29)。如此一來(lái)會(huì)對(duì)月供減輕很多壓力。以貸款80萬(wàn)元,分15年還款計(jì)算,月供5917元。如果延長(zhǎng)到29年,月供則下降到3887元,二者之間有2030元差額。
租房提取條件放寬
政策:放寬租房提取條件,職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月,本人及配偶在本市無(wú)自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租房提取限額,職工租住公共租賃住房的,按照實(shí)際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等),每戶家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際房租支出,最高月提取限額為2000元。簡(jiǎn)化租房提取要件。對(duì)租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等),申請(qǐng)人只需提供本人及配偶名下無(wú)房產(chǎn)的證明即可,無(wú)須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料。
該政策從5月1日起執(zhí)行。
解讀:公積金“交錢(qián)容易取錢(qián)難”,這是不少繳存者反映的共性問(wèn)題。以往規(guī)定,以租房為原因提取公積金,需要提交經(jīng)過(guò)備案的租賃合同和發(fā)票。然而,出于避稅等原因,目前絕大多數(shù)房屋出租沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案。因此,租房提取對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),實(shí)為“鏡花水月”。這次新政提出“無(wú)須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料”,政策的可操作性得到了大大提升。