軍人住房公積金貸款政策問答解析，近期，平臺(tái)一些戰(zhàn)友通過后臺(tái)留言、微信加小編等方式，對(duì)軍隊(duì)住房公積金貸款有關(guān)政策規(guī)定提出一些疑問。經(jīng)過查閱現(xiàn)行相關(guān)政策制度，就戰(zhàn)友們注的熱點(diǎn)問題予以說明。
1、什么是軍人住房公積金？
軍隊(duì)住房公積金制度從1992年7月1日起實(shí)行，是用于軍人住房消費(fèi)的保障性、互助性、長期性資金，目前實(shí)行個(gè)人賬戶歸集、符合條件發(fā)放的管理辦法。
2、軍人住房公積金歸集標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法是如何規(guī)定的？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，干部、士官住房公積金實(shí)行個(gè)人賬戶管理，分為一次算清和按月計(jì)算兩部分計(jì)算：1992年7月至2003年12月期間歸集的住房公積金，根據(jù)個(gè)人參與住房公積金歸集的年限、以2003年12月本人職級(jí)及規(guī)定的年標(biāo)準(zhǔn)一次算清記入個(gè)人賬戶；2003年12月以后按月標(biāo)準(zhǔn)記入個(gè)人賬戶。軍人住房公積金由總后勤部財(cái)務(wù)部按標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一歸集，2009年以前歸集標(biāo)準(zhǔn)約占工資收入的1.27%，2010年1月歸集標(biāo)準(zhǔn)提高到約5%，2013年1月又調(diào)整提高到12%。截至12月，正團(tuán)職干部個(gè)人住房公積金賬戶平均余額約4萬元；四級(jí)軍士長個(gè)人住房公積金賬戶平均余額約2.2萬元。
3、什么條件下軍隊(duì)人員可以支取住房公積金？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，參加住房公積金的軍隊(duì)人員，在職期間購買、建造、翻建、大修自有住房，騰退軍產(chǎn)住房后，經(jīng)批準(zhǔn)可領(lǐng)取個(gè)人的全部住房公積金，并繼續(xù)參加住房公積金的歸集。轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員、離休、退休的人員，在騰退軍產(chǎn)住房后，其個(gè)人賬戶中的住房公積金余額，由本人所在單位一次性支付給個(gè)人；犧牲、病故人員，其配偶、子女騰退軍產(chǎn)住房后，由其所在單位將住房公積金余額一次性支付給合法繼承人。
4、辦理軍人住房公積金貸款需具備哪些條件？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，參加軍隊(duì)住房公積金歸集的軍官、文職干部和士官，以及軍隊(duì)管理的退休干部、士官，在購買住房時(shí)均可以申請(qǐng)軍人住房公積金貸款。申請(qǐng)貸款時(shí)需要具備以下條件：（1）家庭具有償還貸款本息能力；（2）有不低于國家規(guī)定的住房公積金貸款首付比例的資金；（3）具有符合法律規(guī)定的購房合同、協(xié)議或者相關(guān)證明文件；（4）提供符合協(xié)作銀行規(guī)定的貸款擔(dān)保；（5）所購住房為家庭首套住房；（6）夫妻雙方均未申請(qǐng)過軍隊(duì)或者地方住房公積金貸款；（7）信用狀況良好；（8）軍隊(duì)及協(xié)作銀行規(guī)定的其他條件；（9）借款人夫妻雙方均為軍人的，僅限一方申請(qǐng)軍人住房公積金貸款。
5、住房按揭貸款和地方住房公積金貸款主要區(qū)別是什么？
住房按揭貸款，是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于自用新建住房的貸款。地方住房公積金貸款，是指住房資金管理機(jī)構(gòu)向正常繳存住房公積金的借款人，在購買、建造自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。主要有三點(diǎn)區(qū)別：一是發(fā)放機(jī)構(gòu)不同，住房按揭貸款由商業(yè)銀行使用自有資金辦理，地方住房公積金貸款由住房資金管理機(jī)構(gòu)使用繳存的住房公積金結(jié)余資金辦理；二是貸款條件不同，地方住房公積金貸款要求條件較按揭貸款更為嚴(yán)格，例如，借款人必須參加住房公積金繳存滿6個(gè)月以上，所購住房必須為自住住房，貸款最高額度有上限控制，等等；三是貸款利率不同，據(jù)中國人民銀行8月25日頒布的人民幣貸款基準(zhǔn)利率，五年以上住房按揭貸款利率為5.15%、住房公積金貸款利率為3.25%，以貸款30萬元15年采用等額本息法還款計(jì)算，住房公積金貸款較住房按揭貸款可節(jié)省利息總額約5.18萬元。
6、如何辦理軍人住房公積金貸款？
符合貸款條件的官兵辦理軍人住房公積金貸款可分三個(gè)步驟：第一步，提出申請(qǐng)。借款人攜帶收集好的相關(guān)材料（包括：①借款人及配偶居民身份證和婚姻狀況證明，未婚人員應(yīng)當(dāng)持有本單位出具的單身證明；②所在單位營房部門出具的借款人及配偶住房情況證明；③擬購住房的相關(guān)材料，如購房合同意向書、購房合同書及其他有效購房文件；④基層財(cái)務(wù)部門自行擬制或按銀行固定格式開具的家庭經(jīng)濟(jì)收入情況證明；⑤購房首付款憑據(jù)；⑥已婚人員配偶方出具的相關(guān)材料等），于每月1日至15日向所在單位后勤（聯(lián)勤、保障）機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)部門提出申請(qǐng)，按規(guī)定填寫《軍人住房公積金貸款申請(qǐng)表》。第二步，審核上報(bào)。借款人所在單位后勤（聯(lián)勤、保障）機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)部門會(huì)同營房部門，對(duì)借款人申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，通過《軍人住房公積金貸款管理系統(tǒng)》上報(bào)軍區(qū)。第三步，貸款辦理。各單位后勤（聯(lián)勤、保障）機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)部門在收到軍區(qū)下達(dá)的《軍人住房公積金貸款批準(zhǔn)書》之日起5個(gè)工作日內(nèi)通知借款人，并與其簽訂《委托轉(zhuǎn)賬還款授權(quán)書》；借款人憑《軍人住房公積金貸款批準(zhǔn)書》，帶齊相關(guān)證明材料，到本人購房地協(xié)作銀行分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。
7、軍人住房公積金貸款的額度、期限和利率是如何規(guī)定的？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，借款人貸款限額，按照國家規(guī)定的住房公積金貸款比例執(zhí)行，一般不得超過40萬元；購房地人民政府規(guī)定住房公積金貸款限額超過40萬元的，按照購房地人民政府規(guī)定執(zhí)行。借款人具體貸款額度，由協(xié)作銀行在軍隊(duì)明確的限額內(nèi)，根據(jù)其償還能力和個(gè)人信用等級(jí)確定。
軍人住房公積金貸款期限不得超過20年，且貸款期限與借款人年齡之和不得超過65年。借款人具體貸款期限，由協(xié)作銀行在軍隊(duì)明確的期限內(nèi)，根據(jù)其償還能力確定。
軍人住房公積金貸款利率，執(zhí)行中國人民銀行公布的住房公積金貸款利率。2015年8月25日，中國人民銀行公布的最新住房公積金貸款利率為五年（含）以下2.75%、五年以上3.25%。遇有中國人民銀行調(diào)整利率時(shí)，調(diào)整利率日（含）之后發(fā)放的住房公積金貸款按新利率執(zhí)行，調(diào)整利率日之前發(fā)放的未到期住房公積金貸款從翌年1月1日起執(zhí)行新利率。
8、軍人住房公積金貸款在輪候?qū)徟鷷r(shí)優(yōu)先考慮的條件有哪些？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，軍人申請(qǐng)住房公積金貸款根據(jù)年度貸款控制指標(biāo)實(shí)行輪候?qū)徟＼妳^(qū)級(jí)單位后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)、營房部門在審批貸款人員資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先批準(zhǔn)購買商品住房、駐艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)、夫妻分居兩地的軍人，兼顧考慮借款人職級(jí)、服役年限等因素。堅(jiān)持“三優(yōu)先”原則，能夠體現(xiàn)對(duì)邊遠(yuǎn)艱苦地區(qū)和住房困難家庭人員的傾斜，引導(dǎo)官兵依托市場解決自有住房。
9、軍人住房公積金貸款可以在哪些銀行辦理？
按照中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，軍人住房公積金貸款協(xié)作銀行必須為國有控股大型商業(yè)銀行，也就是工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行和交通銀行。
10、軍人住房公積金貸款可以采取哪些擔(dān)保形式？
根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，軍人申請(qǐng)住房公積金貸款，購買商品房的以其所購住房作抵押；購買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房或軍官安置住房的，可根據(jù)本人家庭情況，選擇商業(yè)銀行認(rèn)可的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證質(zhì)押，家庭以外第三方不動(dòng)產(chǎn)抵押，以及其他自然人或者法人保證等方式擔(dān)保。這樣規(guī)定，一是對(duì)購買商品房申請(qǐng)貸款的，以其所購住房作為抵押擔(dān)保，符合國家金融監(jiān)管政策要求，也是商業(yè)銀行的通行做法；二是對(duì)購買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房或安置住房申請(qǐng)貸款的，采取商業(yè)銀行認(rèn)可的方式擔(dān)保，既符合國家《擔(dān)保法》規(guī)定，也妥善解決了購買這類住房貸款擔(dān)保“瓶頸”問題。
11、軍人住房公積金貸款如何償還本息？
依據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，借款人服役期間應(yīng)當(dāng)按照與協(xié)作銀行簽訂的借款合同約定，按期償還貸款本息，還款方式主要有兩種：一是等額本息還款法，即在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款本息；二是等額本金還款法，是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，即還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減。等額本息還款法，適用于在整個(gè)貸款期內(nèi)家庭收入穩(wěn)定的人員；等額本金還款法，適合于當(dāng)前收入較好，但將來工作情況難以預(yù)期的人員。在相同貸款額、利率和貸款年限的條件下，等額本金還款法的利息總額要少于等額本息還款法。
當(dāng)借款人退出現(xiàn)役辦理住房補(bǔ)貼和住房公積金結(jié)算時(shí)，所在單位后勤（聯(lián)勤、保障）機(jī)關(guān)財(cái)務(wù)部門依據(jù)《委托轉(zhuǎn)賬還款授權(quán)書》，將其住房補(bǔ)貼和住房公積金劃轉(zhuǎn)至協(xié)作銀行，用于償還剩余貸款本息。
12、軍人住房公積金貸款違約和處罰是如何規(guī)定的？
按照國家和軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定，借款人未按時(shí)償還貸款本息，逾期部分按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定和借款合同約定執(zhí)行罰息；逾期超過協(xié)作銀行規(guī)定時(shí)限仍不能償還貸款本息的，由協(xié)作銀行依法處置其抵押、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，或者向保證人追償。
借款人有下列情形之一的，總后財(cái)務(wù)部可委托協(xié)作銀行要求借款人提前償還全部貸款本息：
（1）借款人以虛假證明材料騙取貸款的；
（2）借款人擅自處置所購住房的；
（3）借款人改變貸款用途的；
（4）借款人有違反本辦法或者借款合同約定的其他行為。
軍隊(duì)單位和借款人有下列情形之一的，由相關(guān)部門按照下列規(guī)定給予處罰或者處理：
（1）擅自調(diào)整貸款對(duì)象的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予通報(bào)批評(píng)，不發(fā)放當(dāng)年獎(jiǎng)勵(lì)工資；
（2）未按規(guī)定與借款人簽訂《委托轉(zhuǎn)賬還款授權(quán)書》的，對(duì)直接責(zé)任人給予通報(bào)批評(píng)；
（3）未按規(guī)定審核、上報(bào)個(gè)人貸款申請(qǐng)的，對(duì)所在單位給予通報(bào)批評(píng)；
（4）借款人以虛假證明材料騙取貸款的，要由相關(guān)部門對(duì)借款人給予通報(bào)批評(píng)，并取消該借款人在軍隊(duì)服役期間的貸款資格。有前款規(guī)定情形的，還應(yīng)當(dāng)依照《中國人民解放軍紀(jì)律條令》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
13、軍人住房公積金貸款為什么要設(shè)置限制性條款？
軍人住房公積金貸款制度出臺(tái)以來，部隊(duì)一些官兵對(duì)辦理貸款時(shí)設(shè)置的限制性條款存有疑問，比如首房首貸、指標(biāo)控制、輪候?qū)徟蜕虡I(yè)貸款不能轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款等。
設(shè)置這些限制性條款，主要原因是軍隊(duì)歸集的住房公積金規(guī)模有限。按照國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，住房公積金貸款的資金來源于個(gè)人繳存的住房公積金，沒有其他融資渠道，來源比較單一，運(yùn)行相對(duì)封閉。軍隊(duì)自1992年建立住房公積金制度以來，歸集比例一直偏低，2013年1月才提高至月工資總額的12%。截止底，我區(qū)在職干部、士官住房公積金個(gè)人賬戶平均余額約2萬元左右。以1名軍人貸款40萬元計(jì)算，就要占用約20名軍人繳存的住房公積金，每年還要預(yù)留部分住房公積金支付給退出現(xiàn)役人員，不可能同時(shí)滿足大多數(shù)干部、士官同時(shí)貸款的要求。軍隊(duì)住房公積金貸款主要為有購房急需、家庭有一定償還能力，但資金還有缺口的軍人拓展籌資渠道，幫助個(gè)人減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，軍人住房公積金貸款要優(yōu)先滿足購買首套住房、首次辦理貸款等有急需的官兵，已經(jīng)辦理了商業(yè)貸款的暫時(shí)不能轉(zhuǎn)化為住房公積金貸款，申請(qǐng)貸款人數(shù)較多時(shí)要實(shí)行指標(biāo)控制、輪候?qū)徟霓k法。
據(jù)調(diào)查了解，地方政府住房公積金管理中心也根據(jù)資金結(jié)存規(guī)模適時(shí)調(diào)整貸款政策，部分住房公積金貸款額超過繳存額90%以上的城市同樣實(shí)行輪候?qū)徟k法。例如，江蘇省鹽城市自2015年5月10日起，申請(qǐng)的住房公積金貸款（含組合貸款）一律實(shí)行輪候劃款，輪候期間暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。浙江省溫州市由于住房公積金貸款連續(xù)12個(gè)月持續(xù)增長，歸集資金的增速跟不上資金使用的增速，也將于2015年10月19日起實(shí)施住房公積金貸款發(fā)放輪候制。12月1日，廣東省廣州市住房公積金管理中心發(fā)布公告，當(dāng)年的公積金貸款額度僅剩1.54億元，而目前排隊(duì)等候的貸款申請(qǐng)金額為29.65億元，有28.11億元貸款缺口需要挪至下年，約占每年貸款額度的五分之一。福建省廈門市、云南省昆明市、安徽省合肥市、浙江省金華市、廣西市北海市也都曾經(jīng)實(shí)行輪候?qū)徟k法，隨著資金結(jié)存規(guī)模逐步增長，近期才予以取消。
