房貸新政下河北房貸利率未現(xiàn)松動(dòng) 樓市或繼續(xù)松綁
2015/10/15
對(duì)比四大銀行的表態(tài)不難發(fā)現(xiàn)，各行公布新政執(zhí)行方案僅為央行文件重申版本，并沒(méi)有透露更多的執(zhí)行“細(xì)則”。
而在對(duì)河北本地銀行的采訪中，四大行僅河北工行已確定執(zhí)行首套房認(rèn)貸不認(rèn)房政策，首付款比例也做相應(yīng)調(diào)整，不過(guò)首套房貸利率暫未調(diào)整。
專家預(yù)計(jì)，銀行大幅下調(diào)房貸利率概率較小，7折優(yōu)惠利率難吃到口。
本地市場(chǎng)
工行實(shí)行差別化首付款比例
就房貸新政的落地情況，昨日記者采訪了河北市場(chǎng)上的工、農(nóng)、中、建四大銀行。
工行相關(guān)人士表示，工行在河北市場(chǎng)上已開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政，并實(shí)行差別化個(gè)人住房首付款比例。
對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為30%;對(duì)擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為40%。對(duì)于不符合以上情況的，首付款比例繼續(xù)按照現(xiàn)有個(gè)人住房貸款相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
首套房貸利率暫未現(xiàn)松動(dòng)
在房貸利率上，工行在深入調(diào)查客戶債務(wù)償付能力和信用風(fēng)險(xiǎn)狀況的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)化原則，合理確定個(gè)人住房貸款利率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較低、貢獻(xiàn)度較高的優(yōu)質(zhì)客戶，以及還款有保證的首套普通自住房和改善型自住房貸款需求，可給予優(yōu)惠利率。
不過(guò)，記者從河北工行獲悉，目前首套房貸利率還是執(zhí)行原有利率政策，暫未發(fā)生松動(dòng)。
此外，農(nóng)行、中行、建行相關(guān)人士表示，在河北的房貸新政細(xì)則還在制定中，目前首套房貸利率均執(zhí)行的是原有利率政策。
分析
9折利率或?yàn)榈拙�
融360的信貸專家徐瑾認(rèn)為，鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，再加上房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導(dǎo)，銀行落實(shí)起來(lái)十分困難。即使有所謂的“7折利率”，也可能會(huì)附加諸多苛刻的限制條件，對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)依然是“看得見(jiàn)卻摸不著”。但是銀行在落實(shí)新政時(shí)很可能會(huì)在當(dāng)前的水平上適當(dāng)下調(diào)房貸利率，出于盈利性的考慮，9折或?yàn)榈拙�。
招商證券也在分析中稱，按揭貸款利率不會(huì)回到的低位水平。
按揭貸款利率優(yōu)惠折扣至7折，但實(shí)現(xiàn)基本上很難。當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率6%明顯高于5.31%的水平，同時(shí)在存貸比考核下，當(dāng)前70%的存貸比相比于2008年底64%的水平，信貸投放能力明顯受限。二季度按揭貸款加權(quán)利率為6.93%，金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率為6.96%，均高于二季度相應(yīng)利率2個(gè)百分點(diǎn)以上。另一方面，2008年的按揭貸款利率優(yōu)惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此，在非降息和重定價(jià)情況下，的按揭利率水平對(duì)于當(dāng)下而言，基本是一個(gè)回不去的過(guò)去。
當(dāng)前的貸款增速較已大幅回落，但盡管按揭利率優(yōu)惠目前難以回到7折，不過(guò)部分城市的部分銀行仍在一定條件下給予相應(yīng)的優(yōu)惠折扣。相對(duì)于貸款金額的門(mén)檻而言，銀行對(duì)于按揭客戶的金融資產(chǎn)或存款要求將成為優(yōu)惠難以企及的主要障礙。
算賬
七折利率與理財(cái)產(chǎn)品倒掛
房貸基準(zhǔn)利率打7折為4.585%，而據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，上周共有433款銀行理財(cái)產(chǎn)品發(fā)售，平均投資期限為121天。其中，人民幣非結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品累計(jì)發(fā)售434款，平均預(yù)期收益率為5.18%。
而與P2P等其他新型理財(cái)方式15%左右的收益相比，4.585%的貸款成本更是差距甚遠(yuǎn)。
所以，如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。
樓市猜想
樓市松綁還有牌要出?
在樓市限貸政策放開(kāi)之后，網(wǎng)上隨即出現(xiàn)傳言稱，未來(lái)契稅等方面也將會(huì)有優(yōu)惠政策推出。
對(duì)此，石家莊安聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷中心總監(jiān)吳琪認(rèn)為，從目前政府的態(tài)度來(lái)看，政策之手正在逐步退出樓市，把樓市更多交給市場(chǎng)來(lái)調(diào)整�，F(xiàn)在除了限購(gòu)、限貸，可調(diào)整的政策再有就是稅收等政策了，但從契稅方面看，本來(lái)石家莊實(shí)行的政策中，契稅就享受的是優(yōu)惠政策，所以該方面調(diào)整的可能性不大，可能性比較大的是二手房5年?duì)I業(yè)稅、個(gè)稅問(wèn)題，相比契稅，這兩個(gè)稅種以及5年的期限，調(diào)整的空間更大一些。
投資客是否卷土重來(lái)?
石家莊壹加貳聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王靜表示，在任何市場(chǎng)條件下都是有投資客存在的，這與房子作為商品的屬性相關(guān)，石市的二手房市場(chǎng)，需求主要以剛需和改善型需求為主，石家莊房產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是，穩(wěn)中有升，投資客戶將不會(huì)進(jìn)行成本較高的短期投資，部分投資客有可能會(huì)將眼光放得比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，更加趨向于長(zhǎng)線投資，面對(duì)日趨理性的市場(chǎng)，短期投資的客戶生存空間在不斷縮小，所以，即使有投資客戶也不會(huì)有大范圍的“圈房運(yùn)動(dòng)”了。“其實(shí)，炒房會(huì)不會(huì)卷土重來(lái)是個(gè)偽命題。”吳琪表示，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境與此前相比確實(shí)出現(xiàn)了比較大的變化，炒房之所以出現(xiàn)，主要原因還是投資回報(bào)問(wèn)題，但在現(xiàn)在這樣一個(gè)微妙的市場(chǎng)環(huán)境中，炒房現(xiàn)象會(huì)否重來(lái)還是要看投資價(jià)值。
