為落實(shí)石家莊市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》(石政發(fā)[2017]10號(hào))，現(xiàn)將住房限購(gòu)政策公布，如下為具體內(nèi)容。
石家莊市人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)
長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)部門：
為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，按照”堅(jiān)持住房的居住屬性”和”房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控”的總體要求，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出如下意見(jiàn)：
一、調(diào)整居民購(gòu)房政策
非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購(gòu)買首套住房時(shí)，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手房);對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫不得在本市購(gòu)買住房，購(gòu)房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)，非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。
二、調(diào)整住房公積金貸款政策
提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通住房的，最低首付款比例調(diào)整至30%;使用住房公積金貸款購(gòu)買第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%;對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不予辦理住房公積金個(gè)人住房貸款。暫停發(fā)放住房公積金異地貸款。
三、調(diào)整住房商業(yè)性貸款政策
對(duì)于首次購(gòu)買普通住房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款比例不低于30%;對(duì)已擁有1套住房且無(wú)購(gòu)房貸款或貸款已結(jié)清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，首付款比例不低于40%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的本市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，首付款比例不低于50%。對(duì)購(gòu)買第3套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
本意見(jiàn)自2017年3月18日起實(shí)施，適用范圍為長(zhǎng)安區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、橋西區(qū)和高新區(qū)。
石家莊市人民政府
2017年3月17日
2017年石家莊樓市政策的真相
但也有例外：石家莊的政策安排已經(jīng)初見(jiàn)端倪。在2月3日舉行的“全市重點(diǎn)工作落實(shí)推進(jìn)會(huì)”上，履新不久的中共石家莊市委副書記、石家莊市政府代市長(zhǎng)鄧沛然，提出將著力抓好的六個(gè)方面重點(diǎn)工作，其中，便辟出專門段落談到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。有意思的是，翻遍市級(jí)媒體，這段表述似乎被有意無(wú)意地“略過(guò)”，只留下了“多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”這一句話;省級(jí)媒體基本保留了大致內(nèi)容，但在刊印出報(bào)時(shí)又被大段刪減。一直以來(lái)，對(duì)本地市場(chǎng)的表述，石家莊的“有關(guān)部門”表現(xiàn)得都很謹(jǐn)慎，這一次也沒(méi)有例外;不過(guò)，保留下來(lái)的大致內(nèi)容還是讓我們看到了本地決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和判斷。
1、新建商品住房庫(kù)存處于合理區(qū)間，商業(yè)辦公類用房化解庫(kù)存任務(wù)也不大。
前半句很好理解，2017年的石家莊商品房實(shí)際成交套數(shù)高達(dá)8.1萬(wàn)套，中心城區(qū)也有6萬(wàn)套，與往年相比，至少增長(zhǎng)了50%(上述數(shù)據(jù)出自《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。想獲取這份報(bào)告?點(diǎn)擊閱讀，查看文章底部的索閱須知);在河北省的商品房待售規(guī)模的“賬面”上，也呈現(xiàn)出大幅銳減的狀態(tài)。這其中，商品住房自然是“大頭”�？珊蟀刖渚筒惶美斫饬耍荷虡I(yè)辦公類用房的庫(kù)存壓力不大嗎?這似乎和此前的判斷相反，否則，12月出臺(tái)商業(yè)去庫(kù)存一攬子政策的意義又在哪里?
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在回遷難、辦證難等問(wèn)題。
這一點(diǎn)，決策層說(shuō)到了點(diǎn)子上。一方面，自2013年開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，來(lái)來(lái)回回，已經(jīng)讓至少200個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合法化。另一方面，專項(xiàng)整治也已經(jīng)進(jìn)入到“深水區(qū)”。簡(jiǎn)單說(shuō)，好轉(zhuǎn)型、好“上岸”的項(xiàng)目沒(méi)什么問(wèn)題，留到今天依然動(dòng)靜不大的，大都是不好轉(zhuǎn)型，上岸有難度的項(xiàng)目。要么，超容積率，嚴(yán)重超過(guò)規(guī)劃紅線，已經(jīng)到了不能不拆，不能不改的地步;要么，開發(fā)商資金斷裂，股權(quán)混亂，債務(wù)糊涂，積重難返;要么，土地問(wèn)題過(guò)于棘手，變性、調(diào)規(guī)要闖多道關(guān)口。這些問(wèn)題要解決，已非一個(gè)或幾個(gè)部門能夠輕易動(dòng)彈，甚至要在即將或已經(jīng)開始修編的石家莊總體規(guī)劃中進(jìn)行處置，并送國(guó)務(wù)院審批，牽一發(fā)動(dòng)全身，難度可想而知。
再看舉措：
3、要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，完善相關(guān)手續(xù)，解決好房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，回應(yīng)群眾關(guān)切。
問(wèn)題繁復(fù)，便不能只靠一個(gè)或幾個(gè)部門的力量，需要?jiǎng)佑玫氖蔷C合手段。對(duì)于2017年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，解決這些“歷史遺留問(wèn)題”，勢(shì)必是主旋律。這也就意味著，各項(xiàng)政策安排都將向其傾斜，尤其是土地出讓。2017年的石家莊土地市場(chǎng)保持了補(bǔ)證大行其道的特點(diǎn)，2017年恐怕也不會(huì)例外;只不過(guò)，土地市場(chǎng)的凈地出讓和有效供應(yīng)又要受到影響。
對(duì)于這些歷史遺留問(wèn)題的梳理和解決，石家莊其實(shí)從來(lái)沒(méi)有斷過(guò)。僅在2017年，石家莊便曾兩次公布存在歷史遺留問(wèn)題的項(xiàng)目名單，前一份是需要調(diào)整容積率的項(xiàng)目，有162個(gè);后一份是在12月31日前發(fā)生，但未列入專項(xiàng)整治的項(xiàng)目，有56個(gè)。排除兩者重疊，總共下來(lái)也有將近200個(gè)，這些項(xiàng)目都要在2017年逐一過(guò)堂，完成調(diào)規(guī)和手續(xù)補(bǔ)辦。在2017年底這一輪土地手續(xù)的補(bǔ)辦高峰中，連拖了五、六年的項(xiàng)目都能逃出生天，有決心，什么“奇跡”都能辦到。
4、要結(jié)合解決歷史遺留問(wèn)題，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
這一條是寫給有關(guān)部門的。石家莊沒(méi)那么大，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不算太多，滿打滿算，在市面上有貨的項(xiàng)目不超過(guò)300個(gè)，然而，違規(guī)項(xiàng)目層出不窮，除了此前混亂的市場(chǎng)秩序積重難返之外，有關(guān)部門在監(jiān)管上確有懶惰之嫌。有些線索甚至通過(guò)對(duì)外熱線已經(jīng)送到面前，最終還是呵呵。決策層的這段表述，實(shí)則是給有關(guān)部門提醒：監(jiān)管要加強(qiáng)，要把違規(guī)項(xiàng)目扼殺在萌芽狀態(tài)。
5、把控好規(guī)劃和土地供應(yīng)，規(guī)范土地招拍掛制度，釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。
年初，又到了編制這一年土地供應(yīng)計(jì)劃的時(shí)候。2017年石家莊市內(nèi)四區(qū)、高新區(qū)和井陘礦區(qū)計(jì)劃通過(guò)出讓方式供地超過(guò)7200畝，就算是憑借年底一輪補(bǔ)證高峰，也只勉強(qiáng)完成了8成左右。不過(guò)沒(méi)關(guān)系，自小回從業(yè)以來(lái)，這份供地計(jì)劃就沒(méi)有一年是完成的。從前文所述來(lái)看，2017年的供地計(jì)劃八成又將以補(bǔ)證為主，土地市場(chǎng)能為未來(lái)三到五年的商品房有效供應(yīng)做出的貢獻(xiàn)實(shí)在是非常有限。不過(guò)，在決策層的判斷中，能夠讓歷史遺留問(wèn)題順利解決，也是對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的有效補(bǔ)充。根據(jù)小回的判斷，這些項(xiàng)目盡管年頭已久，但既有的未售房源不少，合法化后仍有入市銷售的可能性，只不過(guò)，這些口碑和信譽(yù)已被透支的項(xiàng)目能否被市場(chǎng)接受，三五年前規(guī)劃的產(chǎn)品能否滿足今日的市場(chǎng)需求，可以想象。
6、嚴(yán)防企業(yè)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
看到這句表述，小回不由得想起了2017年出臺(tái)的商品房預(yù)售價(jià)格先行備案政策。據(jù)說(shuō)，這項(xiàng)政策已經(jīng)發(fā)揮了威力，某些項(xiàng)目因?yàn)樯陥?bào)預(yù)售價(jià)格偏高，被擋在了物價(jià)部門的門外。2017年，這項(xiàng)政策的威力還將顯現(xiàn)，再加上“賬面”房?jī)r(jià)不能過(guò)度惹眼的硬性要求，勢(shì)必將使其切實(shí)落到實(shí)處。證件、手續(xù)齊全開盤銷售又能怎么樣?照樣需要低調(diào)。關(guān)于這一點(diǎn)，后文還會(huì)有詳細(xì)表述。
7、市政府將建立與房地產(chǎn)企業(yè)溝通機(jī)制，定期通報(bào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)情況。
最懂市場(chǎng)的，不是有關(guān)部門的數(shù)據(jù)報(bào)表，而是一線。這一點(diǎn)終于得到了決策層的認(rèn)同。事實(shí)上，改變已經(jīng)在2017年出現(xiàn)：有關(guān)部門曾在2017年下半年通過(guò)不同渠道，對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行摸底，約談的既有房地產(chǎn)企業(yè)，也有行業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。上情下達(dá)，總要有個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)。
這是2017年以來(lái)涉及石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策部署，表述最為全面的一次。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是12個(gè)字：控制房?jī)r(jià)，攻堅(jiān)克難，加快整頓，加強(qiáng)溝通。除此之外，在去年的12月22日舉行的河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述有一句：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。到了12月23日石家莊市委常委擴(kuò)大會(huì)議上，在傳達(dá)中央和河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)，表述又有變化：把農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)抓好。一方面，市場(chǎng)要“平穩(wěn)”，要“健康”;另一方面，要抓緊、抓實(shí)、抓好。
要平穩(wěn)的，不止是市場(chǎng)走勢(shì)，當(dāng)然還有各方都在關(guān)注的房?jī)r(jià)。前面的表述中可以看到本地決策層對(duì)房?jī)r(jià)的要求：嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。事實(shí)上，河北省對(duì)石家莊的房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)有了明確的要求。1月17日召開的河北省城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議有這樣一段表述：
2017年是黨的十九大召開之年，為大會(huì)召開營(yíng)造良好政治社會(huì)環(huán)境，是我們肩負(fù)的政治責(zé)任。要認(rèn)真落實(shí)中央對(duì)樓市的“新定位”，抑制房地產(chǎn)泡沫，確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，同時(shí)密切關(guān)注潛在熱點(diǎn)城市，正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
請(qǐng)注意：
1、關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的表述前，會(huì)議將這項(xiàng)政策部署的重要性，上升到了“政治責(zé)任”的高度，其重要性可見(jiàn)一斑。這一點(diǎn)印證了此前小回的判斷：至少到今年十九大召開前后，石家莊都將在“嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”上下大力氣，出大工夫。
2、中央對(duì)于房地產(chǎn)的“新定位”，指的就是那句話：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。小回預(yù)計(jì)，對(duì)于投資購(gòu)房需求的管控，將在2017年有所加強(qiáng)。考慮到投資購(gòu)房需求的資金多以盈余資金為主，并以兩至三成的首付實(shí)現(xiàn)杠桿投資，小回認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸的審批和放款都將有所收緊。此前的技術(shù)性加息，信號(hào)意義不大。從2017年12月的信貸投放來(lái)看，住戶中長(zhǎng)期貸款的投放規(guī)模并沒(méi)有顯著收緊，因此在全國(guó)兩會(huì)前后的信貸投放，風(fēng)向標(biāo)意義會(huì)更大一些。還是那句話：一切不以金融手段為武器的調(diào)控政策，都是“耍流氓”。如果不收緊購(gòu)房需求的“錢袋子”，管控就無(wú)從談起。
3、確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，目標(biāo)再明確不過(guò)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“賬面”上，石家莊的商品住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅要維持在0%以下的水平，不能太出挑。
4、此處談到的“潛在熱點(diǎn)城市”，雖然是不直接點(diǎn)名，但目標(biāo)已經(jīng)明確，在2017年有著惹眼表現(xiàn)的石家莊和廊坊，勢(shì)必都在密切關(guān)注的范圍之內(nèi)。特別是石家莊，盡管受京津冀協(xié)同發(fā)展的直接影響要遠(yuǎn)遜于近水樓臺(tái)的廊坊，但人口凈流入和經(jīng)濟(jì)保持較快增速，都使其房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了難得的高增速。再加上其作為省會(huì)城市的特殊地位，在2017年受到管控的力度不亞于廊坊。關(guān)于這一點(diǎn)，近期小回會(huì)專門撰寫一份研究報(bào)告，詳細(xì)來(lái)說(shuō)說(shuō)。
“賬面”房?jī)r(jià)的管控，在實(shí)際操作中的空間就值得遐想了，除了前述的商品房預(yù)售價(jià)格先行審批外，恰好趕上的違規(guī)項(xiàng)目合法化，使石家莊的手中握有一批多年前成交，如今備案時(shí)價(jià)格不高的項(xiàng)目和購(gòu)房合同，與當(dāng)下市場(chǎng)真實(shí)銷售，價(jià)格不低的項(xiàng)目前后腳拿到預(yù)售手續(xù)，高低搭配、上下平均，房?jī)r(jià)管控自然會(huì)立竿見(jiàn)影。只不過(guò)，對(duì)于排隊(duì)等待獲取預(yù)售手續(xù)的項(xiàng)目而言，2017年的入市節(jié)奏勢(shì)必將大受影響：本來(lái)可以開春入市，排隊(duì)也要等等;就算拿到預(yù)售手續(xù)，一旦當(dāng)月的備案平均房?jī)r(jià)偏高引發(fā)預(yù)警，還可能面臨著排隊(duì)等備案的局面。這或許將是石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)最為復(fù)雜的局面了。
