江蘇省人民代表大會常務委員會關(guān)于修改《江蘇省物業(yè)管理條例》的決定
2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過
江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《江蘇省物業(yè)管理條例》作如下修改：
一、將第五條第二款修改為：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示;有書面意見的，應代為轉(zhuǎn)交�！痹黾右豢钭鳛榈谌睿骸皹I(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)履行相關(guān)職責�！�
二、在第七條中增加一項，作為第七項：“法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)�！�
三、將第八條修改為：“業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應當就所提議題召開業(yè)主大會�！薄皹I(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定�！薄罢匍_業(yè)主大會應當有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加�！薄皹I(yè)主大會決定事項，應當以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過�！�
四、將第十條修改為：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：一 召集和主持業(yè)主大會;二 擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;三 經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;四 經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌;五 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;六 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;七 執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;八 接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;九 督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;十 法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責�！�
五、將第十二條修改為：“業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應當在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期�！�
六、刪去第十五條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實行資質(zhì)管理。”
七、將第十七條第一款修改為：“新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務�！�
八、將第二十三條修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。”“上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用�！�
九、將第二十四條第二款、第三款修改為：“已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納�！薄拔飿I(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務費可以由使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任�！�
十、增加一條作為第二十六條：“經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應當在接到解聘通知后七日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。”
十一、將原條例第二十六條改為第二十七條，第一款
、第三款分別修改為：“新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應當建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案�！薄芭涮资褂玫牡叵率�、底層架空層等附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有�！�
十二、將原條例第三十六條改為第三十七條，第五款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主所交納的維修基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他物業(yè)所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關(guān)規(guī)定制定�！�
十三、將原條例第三十九條改為第四十條，修改為：“建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款
十四、將原條例第四十條改為第四十一條，第一 項修改為：“未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款”。
增加一項作為第四 項：“接到解聘通知后七日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正;拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書;造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任�！�
十五、將原條例第四十一條改為第四十二條，第二款修改為：“違反本條例規(guī)定，挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用維修基金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以吊銷其資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。”
此外，對條例的一些文字作了必要的修改，并對有關(guān)條款順序作相應調(diào)整。
本決定自2003年12月1日起施行。
《江蘇省物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應修改，重新公布
(江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議關(guān)于修改《江蘇省物業(yè)管理條例》的決定修正)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際情況，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由當?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 省人民政府建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理行政主管部門。
市、縣(市、區(qū))建設(shè)(房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。
縣級以上地方人民政府的其他有關(guān)部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關(guān)管理工作。
第四條 縣級以上地方人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主也可以委托本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主代為參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示;有書面意見的，應代為轉(zhuǎn)交。
業(yè)主大會可以決定成立業(yè)主代表大會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)履行相關(guān)職責。
第六條 業(yè)主享有下列職權(quán)：
(一)參加業(yè)主大會，對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進行表決;
(二)業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)選擇物業(yè)管理企業(yè);
(五)與物業(yè)管理費用相符的服務;
(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
業(yè)主承擔下列義務：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約;
(三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;
(四)按照合同約定交納物業(yè)管理服務費;
(五)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納維修基金;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;
(三)審議業(yè)主委員會的工作報告;
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(五)審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;
(六)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。
第八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之三十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內(nèi)應當就所提議題召開業(yè)主大會。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規(guī)則由設(shè)區(qū)的市人民政府物業(yè)管理行政主管部門制定。
召開業(yè)主大會應當有代表過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會決定事項，應當以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：
一 召集和主持業(yè)主大會;
二 擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;
三 經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
四 經(jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續(xù)籌;
五 審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;
六 聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
七 執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;
八 接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
九 督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;
十 法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十二 條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應當在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
第十三 條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內(nèi)報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十四 條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
省人民政府建設(shè)行政主管部門可以制定業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程的示范文本。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十五 條物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。
對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實行資質(zhì)管理。
第十六 條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務費用;
(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;
(四)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務;
(五)拒絕任何形式的攤派;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務：
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;
(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計;
(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第四章 物業(yè)管理服務與收費
第十七 條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務。
新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。
物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。
第十八 條前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)雙方的權(quán)利和義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)管理服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;
(六)維修基金的管理和使用;
(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
第十九條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務事項主要包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;
(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;
(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;
(五)應業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務;
(六)物業(yè)檔案資料的管理。
前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務事項，當事人不承擔責任。
第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務。
物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務工作委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務責任委托給他人。
第二十一條 物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十二條 物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質(zhì)量相適應的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。
