房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文

思而思學網(wǎng)

關注民生,讓百姓實現(xiàn) 住有所居 的目標,是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因,促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關資料,并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會,就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會,認真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下:

一、基本情況

近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔 三位一體 的住房供應體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬?,完成銷售面積136.8萬?,空置面積74.0萬?,空置率為35.2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬?,銷售27.2萬?。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/?,20xx年漲至2300元/?,20xx年更是漲至高層4000元/?、多層3000元/?,20xx年1-10月份,高層3900-4100元/?、多層3000-3200元/?。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來,榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬?,其中20xx年完成22萬?;20xx年完成18.1萬?,同比下降17.7%;20xx年完成45萬?,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬?,小高層均價2300元/?,多層均價約1800元/?,在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面,榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬?(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬?、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚,撤地改市特別是以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響,榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在 買漲不買跌 消費心理的作用下,在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來,榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬?,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬?,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟增長,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性。同時,相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機構各項存款余額已達1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當于20xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末,全市金融機構個人消費貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,創(chuàng)新金融服務品種,增加了對居民消費的信貸投入,有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡,南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場,綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時,房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬?,房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上,南部縣區(qū)的房價則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少,消費者趨于理性。20xx年以來,受諸多因素的影響,特別是房價的過快增長,導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來,受金融危機影響,榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購房客戶明顯減少,一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,泡沫成份在逐步減少,榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

4、土地價格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設用地使用權招拍掛工作從起實施,隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度,土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,其土地價格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升(見表4):

20xx年以前,榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元,而20xx 20xx每畝均價為207.4萬元,20xx年畝均價94.1萬元,基本與20xx年以前持平,土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動,現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷,土地購買熱情不高,對土地價格的心理預期不是很樂觀,導致土地需求銳減,土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年,榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,土地購置費用快速增長,增速達到1.7倍;之后受市場影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降,同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價),從20xx年的2050元/?上升到20xx年的2394元/?,上漲了344元/?,漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時,20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲備和 招(標)、拍(賣)、掛(牌) 制度的實施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價格,從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善,也增加了商品房建設成本,促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備,是將 生地 變?yōu)?熟地 資金的投入,進行土地平整等 七通一平 的過程。從20xx年 20xx年,每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元,增加了531元。

熱門推薦

最新文章