經(jīng)過十多年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)從小到大，已壯大成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)我市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用十分突出。
自去年全面貫徹落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策以來，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資性需求得到明顯抑制，房?jī)r(jià)漲幅回落，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)商品房成交量急劇下滑，企業(yè)融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于后期上市的商品房項(xiàng)目多為近兩年土地價(jià)格處于高位時(shí)競(jìng)拍所得，加上人工工資、建筑材料不斷上漲，企業(yè)開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)下降空間較小，購(gòu)房者觀望氣氛濃厚，樓盤滯銷已在整個(gè)行業(yè)深度蔓延，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力凸現(xiàn)。
市政府在 2012年的《政府工作報(bào)告》提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)有序健康發(fā)展”。為逐步減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，鞏固我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢(shì)，我局對(duì)現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用過程中涉及的各項(xiàng)稅收和收費(fèi)進(jìn)行了摸底調(diào)查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業(yè)召開座談會(huì)。通過調(diào)查了解，擬對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的困難和問題進(jìn)行分析，并對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提出建議，供決策參考。
一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐日益加快，城市功能日益完善，房地產(chǎn)業(yè)在全力實(shí)施“四個(gè)四”和“156”發(fā)展戰(zhàn)略背景下，得到前所未有的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資加快、市場(chǎng)交易趨緩的態(tài)勢(shì)。
一是投資額增長(zhǎng)較快�！笆晃濉逼陂g，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成177.26億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1312.62億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)13.5%。2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.70億元，同比增長(zhǎng)26%。
二是新增供應(yīng)減少。受市場(chǎng)調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)前景不明朗，拿地?zé)崆轶E降，開發(fā)節(jié)奏減緩。2011年，全市商品房新開工面積337.41萬平方米，同比減少12.14%。2012年1-4月份，城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積47.66萬平方米，同比減少38.96%。
三是成交量持續(xù)萎縮。限購(gòu)、限貸政策實(shí)施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續(xù)下滑。2011年全市商品房銷售面積302萬平方米，比上年減少12.25%。2012年1-4月份，城區(qū)商品房銷售面積38萬平方米，同比減少比例達(dá)43.48%。
四是成交價(jià)格處于相對(duì)低位。2012年1-4月份，我市商品房平均成交價(jià)格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價(jià)格(內(nèi)江 3488元/平方米、樂山4277元/平方米、自貢3473元/平方米、宜賓3596元/平方米)，我市商品房?jī)r(jià)格仍處于低位。
由此可見，在調(diào)控政策深入實(shí)施的現(xiàn)實(shí)情況下，政府如何合理支持房地產(chǎn)業(yè)，減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)，不僅是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的需要，還是保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)穩(wěn)定的需要。
二、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況
(一)稅收情況
由于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，我市房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)稅收入貢獻(xiàn)較大。2012年1-2月，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收1.72億元，同比增長(zhǎng)6.25%，占全市地方稅收收入30%以上，個(gè)別區(qū)縣甚至達(dá)到50%以上，地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存度很高。
目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用環(huán)節(jié)涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅，共8稅1費(fèi)，征收部門為地稅局。各項(xiàng)稅收稅率、計(jì)稅依據(jù)如表1所示。在以上9個(gè)項(xiàng)目中，課征稅負(fù)較為集中的是銷售環(huán)節(jié)，共有7種，分別為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅和所得稅。
按2012年1-4月份城區(qū)商品房平均成交價(jià)格3604元/平方米，城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米測(cè)算。依照現(xiàn)行稅收標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的稅收成本約為550元/平方米。
(二)收費(fèi)情況
根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的收費(fèi)項(xiàng)目主要包括：土地登記費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)、征地管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、電話穿線費(fèi)、文物勘測(cè)費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、白蟻防治費(fèi)、城市設(shè)施配套費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒定費(fèi)、民工工資保證金、工傷保險(xiǎn)、安全文明措施費(fèi)、固體垃圾排放費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、避雷檢測(cè)費(fèi)、房地產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，共27項(xiàng)，主要涉及國(guó)土資源局、住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、文物管理局、環(huán)保局、氣象局等部門。各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)單位詳見表2。
按城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米計(jì)算，依照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的各項(xiàng)收費(fèi)成本約為325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金共約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè))。
從收費(fèi)項(xiàng)目看，城市設(shè)施配套費(fèi)、民工工資保證金兩項(xiàng)收費(fèi)較為集中，且數(shù)額較大。
從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，拿地階段和開發(fā)環(huán)節(jié)收費(fèi)項(xiàng)目最多，其次是建設(shè)、使用和銷售環(huán)節(jié)。
(三)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況
房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等。
依照城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)土地成本占總成本的比例約為 29%;前期費(fèi)用占總成本的比例約為4%;建安成本占總成本的比例分別約為35.5%;市政公共設(shè)施費(fèi)用占總成本的比例約為2%;管理費(fèi)用占總成本的比例約為1%;財(cái)務(wù)費(fèi)用占總成本的比例約為7%;其他費(fèi)用約占總成本的比例約為1.5%，稅費(fèi)成本占總成本的比例約為20%(經(jīng)測(cè)算，稅費(fèi)成本約為875元/ 平方米，占總成本的比例應(yīng)為28.2%，其中稅收成本約為550元/平方米，收費(fèi)成本約為325元/平方米。但由于稅費(fèi)中的民工工資保證金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè)，土地增值稅先按5%預(yù)征，多收部分也要返還企業(yè)，因此在計(jì)算稅費(fèi)占總成本的實(shí)際比例時(shí)應(yīng)將這些項(xiàng)目扣除)。
通過分析可知，在商品房成本構(gòu)成中，建安成本所占比重最高，為35.5%;其次是土地出讓金和稅費(fèi)，分別為29%和20%。可見，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控深入實(shí)施的現(xiàn)階段，除建安成本外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)收取過程中存在的問題
一是土地增值稅預(yù)征率較高。為均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)便于征收計(jì)算，目前我市土地增值稅采取預(yù)征形式，預(yù)征率為5%，這對(duì)于成交量下滑，資金回籠受阻，處境艱難的開發(fā)企業(yè)來說，無疑是一筆巨大負(fù)擔(dān)。
二是兩項(xiàng)專項(xiàng)基金退付困難。按照《XX市新型墻體材料專項(xiàng)基金征收和使用管理實(shí)施細(xì)則》(瀘規(guī)建[2007]55號(hào))和《XX市散裝水泥專項(xiàng)資金返退管理暫行規(guī)定》(瀘規(guī)建[2007]235號(hào))文件要求，新型墻體材料專項(xiàng)基金和散裝水泥專項(xiàng)基金在達(dá)到要求即可退付。但據(jù)開發(fā)企業(yè)反映，從2007年繳納兩項(xiàng)基金至今，從未退付。
三是民工工資保證金數(shù)額較大。按照我市規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位必須各自按照工程總造價(jià)的5%繳納民工工資保證金。按建筑面積成本每平方米3100元計(jì)算，建設(shè)單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數(shù)較大，開發(fā)企業(yè)和施工單位壓力均較大。
四是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)較高。《XX市人民政府關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套優(yōu)惠政策的通知》(瀘市府函〔2010〕141號(hào))提出：自2010年8月16 日起，停止執(zhí)行所有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策。大部分開發(fā)商表示，取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策后，全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除獨(dú)立工礦區(qū)外的建設(shè)項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發(fā)成本大幅增加。
五是部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。根據(jù)《行政許可法》第58條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可和對(duì)行政許可事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，不得收取任何費(fèi)用。而目前我市部分部門在實(shí)施行政許可事項(xiàng)過程中，收取不合理費(fèi)用，且存在重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象，如氣象部門收取的防雷檢測(cè)費(fèi)等。建議全面進(jìn)行清理后，不合理收費(fèi)予以取消。
四、減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)提出的建議
(一)降低土地增值稅預(yù)征比例
為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)渡過難關(guān)，建議降低土地增值稅預(yù)征比例，減輕開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)�；虬凑丈唐贩坎煌猛拘再|(zhì)實(shí)行不同的預(yù)征率，以為開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金周轉(zhuǎn)保障。
(二)簡(jiǎn)化兩項(xiàng)專項(xiàng)基金退付程序
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷走向深入，為最大限度幫助開發(fā)企業(yè)減輕資金壓力，減少資金占用時(shí)間，建議簡(jiǎn)化基金反退結(jié)算工作程序，盡早將兩項(xiàng)基金退還企業(yè)。
(三)民工工資保證金實(shí)行分類管理
建議對(duì)對(duì)民工工資保證金實(shí)行分類動(dòng)態(tài)管理，將其分為限額保證金和工程項(xiàng)目保證金兩部分，對(duì)信譽(yù)較好及連續(xù)4年內(nèi)無拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可征收限額保證金;對(duì)連續(xù)2內(nèi)拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可減少征收工程項(xiàng)目保證金;對(duì)未按合同約定支付工程款引發(fā)拖欠工資的企業(yè)除需要繳納限額保證金外，還要調(diào)增其保證金的數(shù)額。
(四)繼續(xù)實(shí)施城市設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策
為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，建議繼續(xù)實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)惠政策。
