去年年底，我的文章《這些城市的房?jī)r(jià)可能大漲》中，將蘇州列為可能大漲的第一位，其他位列第一集團(tuán)的有上海、南京、杭州、合肥等。后來(lái)房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)證明，蘇州成為二線城市中房?jī)r(jià)的領(lǐng)頭羊。蘇州一些地方去年年底7000多的房子，不到半年之久，價(jià)格超過(guò)了2萬(wàn)，漲幅之大，令人咋舌。
5月17日，蘇州市國(guó)土資源局決定將5塊掛牌擬出讓的土地以規(guī)劃優(yōu)化原因暫緩出讓。媒體報(bào)道的真實(shí)原因是，蘇州很多將出臺(tái)包括限購(gòu)在內(nèi)的調(diào)控政策，為房地產(chǎn)降溫。根據(jù)媒體的報(bào)道，5月17日下午，蘇州市政府舉行了例行會(huì)議，主題是穩(wěn)定房地產(chǎn)工作，會(huì)議通過(guò)了限購(gòu)方案，擬于5月23日公布、24日?qǐng)?zhí)行。主要內(nèi)容是，購(gòu)房者須滿(mǎn)足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買(mǎi)房居住證滿(mǎn)一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。
如果這些消息屬實(shí)，暫緩出讓土地的行為則是蘇州市政府冷卻土地市場(chǎng)，從而讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷靜的舉措。從最近二線城市的動(dòng)態(tài)看，包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度互相影響。長(zhǎng)三角地區(qū)地王頻出，而且大多在包括蘇州、南京等在內(nèi)的二線城市，其熱度甚至超過(guò)了一線城市。據(jù)媒體的統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”;4月上旬，蘇州拍賣(mài)的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄;合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過(guò)110億元，最高樓面價(jià)溢價(jià)率292.11%。從土地出讓金的情況看，前4個(gè)月二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國(guó)土地總成交額的7成，同比上升280%。
在上海、深圳房?jī)r(jià)暴漲之后出臺(tái)調(diào)控措施，一線房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速冷凍，成交量相對(duì)于調(diào)控前幾乎腰斬。那么，如果蘇州等城市推出限購(gòu)，二線市場(chǎng)是否也步一線城市的后塵冷凍，已經(jīng)熱得發(fā)燙的房地產(chǎn)之火如何會(huì)否向三線轉(zhuǎn)移。
對(duì)于蘇州、南京、合肥等二線城市的房?jī)r(jià)，筆者并不認(rèn)為可以和上海等一線城市的房?jī)r(jià)比較。事實(shí)上，一線城市的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一季度的瘋狂之后，房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高，是否存在泡沫尚待時(shí)間驗(yàn)證，但一線城市很多房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家很多城市的房?jī)r(jià)已是事實(shí)。相反，蘇州、南京、合肥等城市的房?jī)r(jià)，絕對(duì)值并不高，蘇州瘋狂，是因?yàn)橹皟r(jià)格過(guò)低，從價(jià)格本身看屬于補(bǔ)漲，只是在貨幣寬松和房地產(chǎn)刺激政策的雙重利好下，演化成了瘋漲的行情而已�，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)合理，考慮到蘇州自身城市的特點(diǎn)，以及蘇州下轄的縣市的替代性，在經(jīng)歷今年前四個(gè)月的瘋漲之后，后續(xù)再瘋漲的可能性很小。在我看來(lái)，在當(dāng)下，蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)搞限購(gòu)，其實(shí)根本沒(méi)有必要，效果可能適得其反。不限購(gòu)，市場(chǎng)在釋放購(gòu)買(mǎi)力之后，自然回歸正常。一旦限購(gòu)，反而成為饑餓營(yíng)銷(xiāo)般的促銷(xiāo)手段，引發(fā)新的恐慌性購(gòu)買(mǎi)。對(duì)于全國(guó)的二線市場(chǎng)，筆者不僅不同意蘇州的限購(gòu)措施，對(duì)所有的施與二線的限購(gòu)，在我感覺(jué)，是一種市場(chǎng)瘋狂之后，為了防止急漲后的急跌采取的穩(wěn)定市場(chǎng)的行為。
當(dāng)然，這次二線城市房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向和降溫，也有一個(gè)背景，那就是5月9日權(quán)威人士的訪談，在訪談中，權(quán)威人士對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)重要觀點(diǎn)：一是強(qiáng)調(diào)，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策;二是指出，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取;三是提出在去庫(kù)存過(guò)程中要加大戶(hù)籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度。
從杠桿和大力刺激的角度看，目前二線城市存在的最大的問(wèn)題倒不是房?jī)r(jià)，而是土地市場(chǎng)的瘋狂。開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，如果拿地的錢(qián)通過(guò)融資和加杠桿的方式取得，意味著未來(lái)一定會(huì)通過(guò)推高房?jī)r(jià)的方式確保獲得利潤(rùn)，土地市場(chǎng)的加杠桿的危險(xiǎn)比住房市場(chǎng)其實(shí)更為危險(xiǎn)，這也是過(guò)去的事實(shí)所證明的。對(duì)于二線市場(chǎng)，應(yīng)該嚴(yán)控土地市場(chǎng)的炒作，通過(guò)增大土地供應(yīng)等方式平抑市場(chǎng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的資金來(lái)源予以限制。通過(guò)土地市場(chǎng)的降溫，而不是以前的限購(gòu)的措施，對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)久健康更為有益。
筆者認(rèn)為，不管蘇州等二線城市是否出臺(tái)調(diào)控舉措，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度在下半年降溫的概率極大，市場(chǎng)的暴漲不可持續(xù)。買(mǎi)房者無(wú)需恐慌!下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場(chǎng)繼續(xù)上漲的條件并不具備。不要忘了，這個(gè)市場(chǎng)在基本面上處于去庫(kù)存的周期，即供大于求的狀態(tài)。瘋漲已經(jīng)尾聲，一些瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商很快會(huì)體會(huì)到?jīng)_動(dòng)的懲罰。
本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)”。閱讀和了解更多馬老師獨(dú)家文章，每日經(jīng)濟(jì)觀察，投資大勢(shì)以及參與線下經(jīng)濟(jì)學(xué)堂等，請(qǐng)關(guān)注微信公眾號(hào)：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)。
