5月15日，開封市下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，與此前下發(fā)限售令城市不同的是，開封并未出臺(tái)限購(gòu)令
新政未提及限購(gòu)
通知提出，為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。 自發(fā)文之日起(含)，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購(gòu)買的新建商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。交易雙方通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，參照購(gòu)買新建商品住房執(zhí)行。
據(jù)了解， 開封并非首個(gè)出臺(tái)限售政策的三四線城市，之前常州、惠州在4月就出臺(tái)限售政策。
值得注意的是，此次新政策，沒(méi)有提及限購(gòu)。 嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開封政策未限購(gòu)，先限售的做法，也是一個(gè)很好的思路，不限購(gòu)是為了可以繼續(xù)去庫(kù)存，限售則是打擊了房屋倒賣行為。這也算是開封作為三線城市的一個(gè)創(chuàng)新舉措。
在三四線城市去庫(kù)存舉措的推動(dòng)下，2017年下半年開始，開封樓市回暖明顯。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，從目前的政策來(lái)看，更多的是建立規(guī)范，而非壓制市場(chǎng)，如果開封房?jī)r(jià)繼續(xù)火熱，也有出臺(tái)限購(gòu)政策的可能。
半年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅不超5%
此次調(diào)控除了打擊炒房行為外，主要對(duì)于房企的銷售行為進(jìn)行了規(guī)范，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了管控。通知規(guī)定，首次銷售的項(xiàng)目成交均價(jià)參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項(xiàng)目，成交均價(jià)原則上不得高于2017年4月以前的成交均價(jià)。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。
5月3日，鄭州限購(gòu)升級(jí)，不僅新增限購(gòu)區(qū)域，還限單身、限企業(yè)、3年內(nèi)限售。此后，“部分購(gòu)房需求開始進(jìn)入開封市場(chǎng)，對(duì)開封市場(chǎng)形成一定壓力。部分房企趁機(jī)漲價(jià)，這使得此類城市樓市調(diào)控的必要性增加�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，鄭州需求溢出導(dǎo)致周邊城市出臺(tái)政策，這也意味著重點(diǎn)省會(huì)城市周邊的三四線樓市進(jìn)入調(diào)控及調(diào)控升級(jí)階段。
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知
汴住建文〔2017〕166號(hào)
開封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、各縣、祥符區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，現(xiàn)就相關(guān)事宜通知如下：
一、建立開封市商品房預(yù)(銷)售信息公示制度。
(一)商品房預(yù)(銷)售信息公示方式
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示和批后公告：以“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”(http://www.kfjs.gov.cn/)為載體，采用網(wǎng)絡(luò)公示的方法，由市住建局負(fù)責(zé)。
商品房預(yù)(銷)售信息銷售場(chǎng)所公示：采用售房場(chǎng)所設(shè)立公示牌方式進(jìn)行，由開發(fā)企業(yè)和銷售企業(yè)負(fù)責(zé)。
(二)商品房預(yù)(銷)售信息公示內(nèi)容
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目坐落、樓號(hào)、層數(shù)。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目坐落、樓號(hào)、層數(shù)、商品房預(yù)(銷)售許可證證號(hào)、預(yù)(銷)售有效期。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場(chǎng)所公示內(nèi)容包括：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證、商品房樓盤信息表、前期物業(yè)管理方案。
(三)商品房預(yù)(銷)售信息公示期限
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示：在受理及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)無(wú)誤后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公示。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告：商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公告。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場(chǎng)所公示：自商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后開始，至售房結(jié)束。
(四)商品房預(yù)(銷)售信息公示的監(jiān)督
公示、公告期間社會(huì)各界可通過(guò)書面、電話、傳真等形式向市住建局舉報(bào)和建議，市住建局負(fù)責(zé)收集并建立臺(tái)賬，經(jīng)核實(shí)有違法違規(guī)行為的，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
未按照要求進(jìn)行公示的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
二、全面實(shí)行新建商品房網(wǎng)簽合同備案。
商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)一次性公布房源(房源鏈接：http://61.53.69.130:8089/)，自發(fā)文之日起，原商品房買賣紙質(zhì)合同全部終止，全面采用商品房網(wǎng)上簽約。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，報(bào)送市不動(dòng)產(chǎn)登記中心網(wǎng)上備案，已備案的房屋經(jīng)批準(zhǔn)撤銷備案的，凍結(jié)該房屋交易資格，滿一年后方可上市。
房地產(chǎn)企業(yè)未按照相關(guān)要求進(jìn)行合同備案的，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其項(xiàng)目商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
三、加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售監(jiān)管。
商品房預(yù)(銷)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”界定為：工程形象進(jìn)度一半以上。
四、引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。
自發(fā)文之日起，結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)(銷)售條件，居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到150%以上(含)的，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)(銷)售許可;溢價(jià)率達(dá)到200%以上(含)的，辦理商品房現(xiàn)售。
五、實(shí)施新建商品住房銷售價(jià)格監(jiān)管。
自發(fā)文之日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可并對(duì)外銷售的商品住房，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心提取近期內(nèi)該項(xiàng)目銷售均價(jià)，市住建局指導(dǎo)實(shí)行限價(jià)銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價(jià)格外不得加收任何費(fèi)用。首次銷售的項(xiàng)目成交均價(jià)參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項(xiàng)目，成交均價(jià)原則上不得高于2017年4月以前的成交均價(jià)。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目，市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。對(duì)于捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實(shí)成交價(jià)格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證，情節(jié)嚴(yán)重的，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。
六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研。
會(huì)同市規(guī)劃、國(guó)土等部門對(duì)已出讓的商品住宅用地進(jìn)行調(diào)研，制定科學(xué)的商品住房供地計(jì)劃。督促開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盤活閑置土地及爛尾樓盤。科學(xué)分析住房市場(chǎng)供求關(guān)系和發(fā)展趨勢(shì)，超前提出處置方案。
七、遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。
自發(fā)文之日起(含)，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購(gòu)買的新建商品住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。交易雙方通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，參照購(gòu)買新建商品住房執(zhí)行。
八、嚴(yán)厲查處市場(chǎng)違法違規(guī)行為。
禁止企業(yè)以誠(chéng)意金、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，嚴(yán)禁采取拖延開盤時(shí)間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對(duì)涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
九、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)和調(diào)控。
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，不得哄抬房?jī)r(jià)牟取暴利。廣大業(yè)主應(yīng)回歸理性購(gòu)房，不要盲目入市參與炒房，制造市場(chǎng)恐慌情緒。各個(gè)部門應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
2017年5月15日
