在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細節(jié)問題也是值得買家充分關注的。如有不慎，小細節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學教育網小編將為你介紹關于西安二手房交易的一些注意事項和流程，西安二手房交易稅費和其他費用的知識，希望對你有幫助。
01
房源委托書
業(yè)主方辦理
02
交定金簽三方協(xié)議
買賣雙方+中介辦
03
網簽、資金監(jiān)管
買賣雙方辦理
網簽備案（含購房資格審查）
接下來買賣雙方協(xié)商好時間，一起在房管局做過戶手續(xù)的第一步：購房網簽備案（含購房資格審查，備案開始后可以在 fang99.com 查詢），需要注意的是網簽備案一般有3個月的有效期，買賣雙方需要在有效期內辦理資金監(jiān)管，否則需重新網簽。
另外，賣方在婚姻狀態(tài)的，需夫妻雙方出面辦理過戶手續(xù)。若房產牽扯前妻前夫的，前期前夫及現(xiàn)任均需出面。
資金監(jiān)管協(xié)議
在辦理完網簽后，全款的可以直接去辦理資金監(jiān)管賬戶去存全部房款。按揭買家需確認了貸款銀行后辦理資金監(jiān)管賬戶。資金監(jiān)管是對買賣雙方權益的保障，在未完成過戶期間，成交金額全部存在這個賬戶。若直系親屬間買賣過戶的，可以申請免資金監(jiān)管，其他情況需要做免資金監(jiān)管的需申請寫明原因。
04
銀行面簽、房屋評估
買賣雙方出面
銀行面簽
按揭買房，買賣雙方需與銀行進行貸款面簽，主要查看買家征信、買家流水、賣家房屋評估。貸款以家庭為單位審批，可貸款額度按照評估價計算。銀行一般會委托合作的評估公司對房屋進行評估，一般情況，評估價不會超過成交價，大部分評估價是成交價 80% 左右。
待銀行審批通過后，通知買家存首付款到資金監(jiān)管賬戶（首付款 = 成交價 - 貸款額）。因此，二手房的首付款即便是首套也很難真正做到只支付30%。
存完首付款后等待銀行放款，各行放款時間不一樣。可具體和中介或銀行聯(lián)系，放款后可以收到短信通知。
若，業(yè)主名下的房產有按揭貸款的需要提前還款，拿到完全產權的房產證。業(yè)主有錢的可提前辦理解押手續(xù)，一般耗時較久。若業(yè)主需要找過墊資公司墊資還款的，一般等買家按揭貸款審批通過后開始辦理撤押手續(xù)。房產證拿到手后開始辦理下一步繳稅過戶。
05
稅費減免
買賣雙方辦理
待全部房款進入資金監(jiān)管賬戶后，開始辦理二手房完稅和過戶轉移手續(xù)。在此，說說最多見的住宅交易的稅費。
契稅
①按照實際購買情況繳納契稅：網簽價或評稅值（取價高者）契稅比例
購買套數：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）
Ps：由稅務系統(tǒng)評定，若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。
②個稅：網簽價或評稅值（取價高者）1%
免征條件：若交易的房屋是賣家名下（以家庭為單位）唯一房產，且房產證或契稅票滿5年，可申請免征個稅。此外，賣家需承諾一年內不得在西安購買房屋。
③增值稅：（評稅值或網簽價取價高者/1.05）5.6%
免征條件：房產證滿兩年或契稅票滿2年則不需要交增值稅。
④辦理過戶手續(xù)、繳納住宅不動產轉移登記費80元/戶，在窗口領取《房屋權屬轉移確權業(yè)務受理單》。
06
領證、入押
買方辦理
全款的買家一般在5-8個工作日后前往房管局領取房產證，按揭的客戶領取產證后需把產證交給擔保公司，由擔保公司交給銀行，辦理入押手續(xù)。公積金貸款的買家可以委托擔保公司代領房產證，商貸的需要本人領取。
一般兩個月后，買家聯(lián)系銀行拿著相關資料去房管局領產證自行保管。公積金貸款的兩月后，持身份證、結婚證原件去西大街房管局二樓61號窗口領取。
07
收款、交房
業(yè)主方
在全款業(yè)主或擔保公司領取產證后的三個工作日內，資金監(jiān)管賬戶打款到賣家，交易完成。
