在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于深圳二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，深圳二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
二手房交易流程
①查檔--簽署合同簽查清該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)
②定金--簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)支付定金
定金、訂金和誠(chéng)意金的區(qū)別。在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。
訂金
誠(chéng)意金
選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購(gòu)房者，由房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員幫其選擇看中的房子，然后簽訂買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議并支付誠(chéng)意金。
收取誠(chéng)意金后，居間房與房屋所有人進(jìn)行房?jī)r(jià)及各項(xiàng)問(wèn)題確認(rèn)。房屋所有人同意并在買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議上簽字確認(rèn)，居間方將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交給房屋所有人，這時(shí)是誠(chéng)意金就自動(dòng)轉(zhuǎn)化為定金了。
定金
定金數(shù)額在成交總價(jià)的20%以?xún)?nèi)均為合法。簽合同時(shí)一般支付5%左右就可以了，遇到違約時(shí)法院有權(quán)降低違約金，卻無(wú)權(quán)調(diào)整定金賠償。
所以遇到好的房子怕業(yè)主違約不賣(mài)的情況下，為保證合同的履行，增加違約方的成本，保障守約方合法權(quán)益，建議可減少首期款，多支付定金，而不要指望高額的違約金約定。
支付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
由此可見(jiàn)，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
定金罰則與違約金與違約金的關(guān)系二選一，不同時(shí)適用。
交房保證金
合同中有一條交房保證金主要是為保障買(mǎi)房權(quán)益的一個(gè)約定。
一般都是從交付給賣(mài)方定金中預(yù)留一部分金額作為交房保證金，此款托管于中介公司。
待賣(mài)方結(jié)清房產(chǎn)交付買(mǎi)方前應(yīng)付的水電、煤氣、物管費(fèi)等費(fèi)用，并辦理完所有手續(xù)如期交房給買(mǎi)方則由中介方退還此保證金給賣(mài)方。
賣(mài)方拒不結(jié)清或未按約定如期交付房產(chǎn)的，買(mǎi)方有權(quán)要求將此款用于抵扣所欠費(fèi)用或用于補(bǔ)償損失不足部分仍由賣(mài)方承擔(dān)（如附有家私家電的約定則包括家私家電的交付，家私電器最好是簽署一份家私電器清單，不要相信口頭約定。）
③首期款
樓款中銀行承諾向買(mǎi)方發(fā)放按揭貸款金額以外的部分（買(mǎi)方選擇按揭付款）。目前政策首套總價(jià)的3成或5成（含定金），二套總價(jià)的7成（含定金），實(shí)際以銀行承諾貸款為準(zhǔn)。
因?yàn)殂y行監(jiān)管協(xié)議上會(huì)寫(xiě)有：看到你本人新房產(chǎn)證復(fù)印件，才放首期款給原業(yè)主。所以首期款在銀行監(jiān)管是安全的。
④贖樓--簽署合同時(shí)支付定金
首期款打入銀行做資金監(jiān)管銀行承諾貸款后才開(kāi)始贖樓。
贖樓：付清賣(mài)方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷(xiāo)抵押登記，將賣(mài)方房產(chǎn)證贖出。贖出房產(chǎn)證注銷(xiāo)抵押登記，贖樓完成。
?有哪幾種贖樓方式？
①現(xiàn)金贖樓。即賣(mài)方自己現(xiàn)金贖樓。也有買(mǎi)方直接拿現(xiàn)金替賣(mài)方贖樓的，這種方式買(mǎi)方風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議采用。
②通過(guò)擔(dān)保公司贖樓。則要賣(mài)方要到公證處做委托公證，目前需要做兩份公證，一份是贖樓，一份是過(guò)戶(hù)等權(quán)利，委托公證費(fèi)約1000元左右。
擔(dān)保公司贖樓有兩種方式：
第一種，業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，并向擔(dān)保公司支付約1%的擔(dān)保費(fèi)用，以及向銀行支付短期贖樓利息，等辦出買(mǎi)方房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭，業(yè)界常稱(chēng)為“兩筆款贖樓”。
第二種，買(mǎi)方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣(mài)方用于提前還清貸款，其中只需支付擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)方需要提前供樓，業(yè)界常稱(chēng)為“一筆款贖樓”。
99%的情況下都是選擇兩筆款贖樓。業(yè)主除支付擔(dān)保費(fèi)用，還要支付銀行短期貸款利息。贖樓費(fèi)是擔(dān)保公司收取的，贖樓利息（銀行短期貸款）是銀行收取的，分開(kāi)計(jì)算。
贖樓利息是按照銀行3個(gè)月貸款利率按實(shí)際天數(shù)計(jì)算，一般是欠款額的1%左右。簽約時(shí)要說(shuō)好各由哪方承擔(dān)。如果是賣(mài)方“實(shí)收”即要全由買(mǎi)方承擔(dān)。
一筆款相對(duì)簡(jiǎn)單，但對(duì)買(mǎi)家有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槭怯觅I(mǎi)方的貸款去還業(yè)主的欠款，如果擔(dān)保后交易無(wú)法正常繼續(xù)（業(yè)主的房產(chǎn)不賣(mài)或者是中途查封等，則房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)）。
現(xiàn)金贖樓就是快捷，因?yàn)槭〉翥y行放款和審批的時(shí)間。
貸款所需資料
買(mǎi)方：身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明(結(jié)婚證/未婚證明/離婚證及協(xié)議)、購(gòu)房首期款、銀行卡、收入證明、收入流水等。
賣(mài)方：身份證明、定金收據(jù)或轉(zhuǎn)賬憑條、存折或銀行卡復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件、房產(chǎn)證抵押中則提供原按揭合同及還款清單、買(mǎi)賣(mài)合同。
買(mǎi)方按揭付款會(huì)產(chǎn)生一個(gè)評(píng)估費(fèi)，約萬(wàn)分之4左右。
國(guó)土局遞件也叫過(guò)戶(hù)---紅本不在手的贖出樓抵押登記注銷(xiāo)后去國(guó)土局辦理，紅本在手則做完首期款監(jiān)管銀行承諾貸款后到國(guó)土局辦理
遞件是指買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）》也可稱(chēng)為網(wǎng)簽合同后，向產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并取得收文回執(zhí)。
這里的《現(xiàn)售》中的總價(jià)可以是國(guó)土局評(píng)估計(jì)稅價(jià)格或者是真實(shí)成交價(jià)或者銀行評(píng)估價(jià)，這是三價(jià)合一之后的政策，最終寫(xiě)的價(jià)格不得低于國(guó)土局計(jì)稅價(jià)。后續(xù)稅費(fèi)和貸款成數(shù)也是按這個(gè)價(jià)格計(jì)算。
深圳規(guī)劃和國(guó)土局官方網(wǎng)站有一個(gè)評(píng)估系統(tǒng)（http://pgj.szpgzx.com:8880/cx.jsp），里面有深圳所有商品房的官方評(píng)估價(jià)格。
過(guò)戶(hù)需要提供的資料
買(mǎi)方：身份證、戶(hù)口本、婚姻證明，非深戶(hù)的提供近5年的社保清單。
賣(mài)方：身份證、房產(chǎn)證原件（需免個(gè)稅的提供身份證、戶(hù)口本、婚姻證明）
領(lǐng)取新房產(chǎn)證--遞件后國(guó)土部門(mén)發(fā)放的買(mǎi)方新房產(chǎn)證紅本
一般情況遞件后5個(gè)工作日可取新證。領(lǐng)新證時(shí)要先繳納稅費(fèi)。
如果買(mǎi)方是按揭付款則要在國(guó)土局做抵押登記會(huì)有銀行的駐點(diǎn)在國(guó)土局的人辦理，也有收文回執(zhí)一般5個(gè)工作日取抵押件，銀行的人會(huì)拿走買(mǎi)方可以留新房產(chǎn)證復(fù)印件。
銀行收到新房產(chǎn)證復(fù)印件會(huì)放首期款給賣(mài)方。新房產(chǎn)證抵押登記完成銀行工作人員取出抵押件后一般情況下5個(gè)工作日左右銀行就可以放尾款給賣(mài)方，但是現(xiàn)在大部分銀行額度度比較緊張放款比較慢。
此時(shí)交易以大致完成。剩下就是過(guò)水電煤氣之類(lèi)的。按照合同約定賣(mài)方交付房產(chǎn)給買(mǎi)方，將水電、煤氣各營(yíng)業(yè)廳及管理處過(guò)戶(hù)更名，賣(mài)方結(jié)清交付前該物業(yè)所有費(fèi)用。買(mǎi)方（新業(yè)主）收到房產(chǎn)無(wú)誤。中介公司退還交房保證金給賣(mài)方（原業(yè)主）。此時(shí)整個(gè)交易都已經(jīng)完成了。
住宅契稅：（過(guò)戶(hù)價(jià)的1%，1.5%，3%）
增值稅：5%，普通住宅未滿(mǎn)2年全額征收，滿(mǎn)2年免收營(yíng)業(yè)稅。非普宅未滿(mǎn)2年全額征收，滿(mǎn)2年差額征收（過(guò)戶(hù)價(jià)-原價(jià)）5%.2015年3月30號(hào)出的新政策。
城建及教育附加費(fèi)：增值稅12%
首套90?以下征收（過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅）1%。
90?以上（含90?）（過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅）1.5%。
二套征收（過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅）3%。
個(gè)人所得稅：普宅征收（過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅）1%，非普宅征收（過(guò)戶(hù)價(jià)-增值稅）1.5%（若房產(chǎn)滿(mǎn)5年且為業(yè)主家庭唯一住宅，則可免個(gè)稅）
印花稅：住宅暫免，商業(yè)類(lèi)0.1%。
登記稅：80元。
交易費(fèi)：4元/?。
貼花：5元。
以上費(fèi)用在取新證的時(shí)候繳納，收費(fèi)單位為國(guó)土部門(mén)。
買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)：過(guò)戶(hù)價(jià)的0.3%，限境外人士買(mǎi)賣(mài)雙方有一方非大陸人士則要做此公證。
