房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是輿論和公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。今年的兩會(huì)也不例外。不少代表都提交了和房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的提案。我希望，這些提案中至少能有一個(gè)討論一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的善后預(yù)案，研究一下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，乃至崩盤以后的對(duì)策和后續(xù)政策安排。人民的代表，為了公共利益，就要不避“烏鴉嘴”的指責(zé)，敢于直面現(xiàn)實(shí)，愿意承擔(dān)責(zé)任。
為什么對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如此悲觀？為什么認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有崩盤的可能？
房?jī)r(jià)的一路飆升是近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中引人矚目的現(xiàn)象，牽涉了億萬(wàn)人的心思，并直接影響了他們的生活。電視劇《蝸居》的熱播就說(shuō)明了公眾對(duì)房?jī)r(jià)的高度關(guān)注。
房?jī)r(jià)飆升，主要有兩方面的因素。一個(gè)是土地供應(yīng)不足，一個(gè)是貨幣因素。
1990年代后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)開放。這時(shí)，也是中國(guó)城市化加速發(fā)展的時(shí)期。大量人口進(jìn)入城市。住房需求很高。但土地供應(yīng)一直不足，嚴(yán)重限制了住房的供給量。供需之間的缺口造成房?jī)r(jià)一直上升。
我一直呼吁進(jìn)行徹底的土地制度改革。公眾應(yīng)該擺脫諸如18億畝耕地紅線等錯(cuò)誤思維，這樣才能充分利用土地資源，住上寬敞舒適的房屋。但看起來(lái)，這種觀念的轉(zhuǎn)變還需要時(shí)間。許多深受高房?jī)r(jià)之害的人，卻也在糊涂地主張維持現(xiàn)行土地制度。
僵化的土地制度造成房?jī)r(jià)高漲，讓人們不能充分改善自己的居住條件。但這種局面還不會(huì)造成未來(lái)注定會(huì)破裂的泡沫。當(dāng)錯(cuò)誤的貨幣政策也推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，也就同時(shí)造成了一個(gè)越來(lái)越大的泡沫。
市場(chǎng)中的貨幣量應(yīng)該維持基本的穩(wěn)定。隨著生產(chǎn)的發(fā)展，物價(jià)應(yīng)該逐步下降。在一些發(fā)展飛速的領(lǐng)域，比如計(jì)算機(jī)、移動(dòng)通訊，我們一直都能看到這種由于生產(chǎn)發(fā)展造成的價(jià)格下降的趨勢(shì)。
許多人錯(cuò)誤地認(rèn)為價(jià)格下降會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。所以，他們主張適度的通貨膨脹。當(dāng)通貨膨脹增加出來(lái)的新貨幣進(jìn)入市場(chǎng)以后，房?jī)r(jià)被大幅推高了。
問(wèn)題是，同期的消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)，也就是CPI，并沒(méi)有像房?jī)r(jià)一樣大幅增長(zhǎng)。這是為什么呢？其中的道理其實(shí)不難理解。
月收入一千元和月收入一萬(wàn)元的人，在吃的開支上可能會(huì)有不小的差別。月入一千元的人，可能不得不放棄許多好吃的東西。月入一萬(wàn)元的人，基本上可以想吃什么就吃什么。但是，月收入一萬(wàn)元的人，和月收入十萬(wàn)元、百萬(wàn)元的人比起來(lái)，吃的方面可能沒(méi)什么差別。
原因就在于，人們對(duì)于基本消費(fèi)品的需求是有限的。當(dāng)這些需求大致被滿足以后，新增加的收入就不會(huì)繼續(xù)用于基本消費(fèi)品，而會(huì)用于投資、購(gòu)置房產(chǎn)、奢侈品等方面的開支。而這些方面的價(jià)格都不在CPI統(tǒng)計(jì)之列。
個(gè)人是如此。社會(huì)也是如此。中國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展水平，至少在主要的大城市，已經(jīng)擺脫了溫飽階段。這時(shí)，新增加了貨幣，并不會(huì)馬上涌向消費(fèi)品，而是會(huì)率先到達(dá)投資領(lǐng)域。房地產(chǎn)是重要的投資領(lǐng)域，新增貨幣于是就推動(dòng)了房?jī)r(jià)大幅上漲。
2008年金融危機(jī)以后，為了救市，政府大幅增加了貨幣投放量。這也就是在進(jìn)行通貨膨脹。許多人根據(jù)CPI漲幅不大而否定通脹的存在，這是在掩耳盜鈴。
因此，2008年以后，房?jī)r(jià)加速上漲，完全超出了絕大多數(shù)人的承受能力，房屋售價(jià)和租價(jià)之間的比例失調(diào)進(jìn)一步擴(kuò)大。這足以表明，支撐新一輪房?jī)r(jià)飆升的主要因素就是數(shù)以萬(wàn)億計(jì)的新增貨幣。
必須牢記的是，新增貨幣并不等于新增了任何資源。水泥、鋼材、土地、勞動(dòng)力等資源，都不會(huì)因?yàn)樨泿诺脑霭l(fā)而有絲毫增加。增發(fā)貨幣只是制造出了錯(cuò)覺(jué)，讓人們以為自己掌握了比實(shí)際上多得多的資源。人們會(huì)不可避免地根據(jù)這種錯(cuò)覺(jué)進(jìn)行下一步的投資和生產(chǎn)安排。這就造成了無(wú)數(shù)的錯(cuò)誤生產(chǎn)，并埋下了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患。
接下來(lái)只有兩種可能：一是繼續(xù)增發(fā)貨幣，維持錯(cuò)覺(jué)，一直到物價(jià)普漲，民不聊生為止。另一個(gè)就是減少貨幣供應(yīng)量，停止制造錯(cuò)覺(jué)。這時(shí)，錯(cuò)誤的生產(chǎn)就會(huì)暴露出來(lái)。整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就會(huì)陷入危機(jī)狀態(tài)。
對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)貨幣供應(yīng)量減小以后，利率上升，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也會(huì)相應(yīng)收緊。他們必須盡快出售手中的房子，否則就有可能破產(chǎn)。同時(shí)，貸款購(gòu)房者的月供也會(huì)相應(yīng)上升，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下，許多人還會(huì)失業(yè)，無(wú)力償還房貸。這時(shí)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，甚至崩盤的時(shí)候。
這時(shí)，怎么辦？這是現(xiàn)在應(yīng)該立刻開始思考和研究的問(wèn)題。金融系統(tǒng)會(huì)受到多大沖擊？民眾心理會(huì)有多大恐慌？房?jī)r(jià)會(huì)下降到什么程度？政府可以做什么？民間可以做什么？種種問(wèn)題，現(xiàn)在就必須未雨綢繆，做出預(yù)案，這樣，才能把損失盡可能降低，并盡快擺脫嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
我們不能被眼下的經(jīng)濟(jì)繁榮景象蒙蔽，而對(duì)未來(lái)的危機(jī)視而不見。實(shí)際上，歷史上所有嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和蕭條，之間都是一片繁榮景象。而且，前期的繁榮越興旺，隨后的危機(jī)越深重。前車之鑒不遠(yuǎn)，不可不察。
能不能居安思危，能不能預(yù)先為各種情況做好準(zhǔn)備，這是個(gè)人和團(tuán)體，社會(huì)和政府，是否成熟穩(wěn)健的重要標(biāo)志。因此，我呼吁，兩會(huì)代表能利用集中開會(huì)的機(jī)會(huì)，敦促有關(guān)方面立即著手制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)后方案。
