去庫存化是什么意思,中央經(jīng)濟工作會議房地產(chǎn)去庫存化解讀
第三，化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革新政策及新方案【全文】，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時的限制性措施。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，化解當前中國房地產(chǎn)市場過高的庫存成了經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一。因為，當前中國房地產(chǎn)市場過高的庫存，或房地產(chǎn)市場嚴重的供過于求，不僅涉及到當前中國經(jīng)濟增長下行的壓力問題，也涉及未來中國經(jīng)濟走向的問題。所以，中央政府把房地產(chǎn)去庫存化做為經(jīng)濟工作的五大任務(wù)之一是對的。
事實上，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競爭力研究中心日前聯(lián)合發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015?2016》顯示，截至今年底，我國商品住房總庫存預(yù)計達到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存，即現(xiàn)房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來消化。在此基礎(chǔ)上，如果每年住房供給再增長10%，那么未來5年中國商品住宅的供給將高達到88.2億平方米。中國房地產(chǎn)市場去庫存化的壓力肯定是大的。
對于中國房地產(chǎn)市場的去庫存化，在中央經(jīng)濟工作會議上提出幾種中國房地產(chǎn)市場去庫存的辦法。比如，一是讓農(nóng)民市民化，或讓農(nóng)民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房出租，這樣既可消化城市住房過多的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發(fā)達的問題，一舉幾得；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，實現(xiàn)住房市場規(guī)模效應(yīng)；五是取消過時房地產(chǎn)市場的行政性限制政策等。對于這些政策，確實是與以往的房地產(chǎn)政策有很大不同，如果真正按照這些政策來落實，或許真的能夠讓中國房地產(chǎn)市場過高的庫存得到消化。
但是，要做到這點，這里有幾個問題必須解決。一是農(nóng)民市民化，當然是中國城市化進程最為重要一步，也是釋放居民住房消費需求最直接的方式。這里當然有戶口、子女教育、社會保障等問題需要解決，但更需要解決的是農(nóng)民有沒有支付能力購買所就業(yè)地的住房問題。因為城市周邊的有支付能力農(nóng)民不僅不需要進城，也不需要購買住房。這些農(nóng)民本身就住房很多，是中國最大既得利益者。而要農(nóng)民市民化往往是那些邊遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū)的農(nóng)民，而且這些農(nóng)民進入的城市往往又是那些就業(yè)機會多的城市。這些就業(yè)機會多的城市往往住房的價格都是很高，這些邊遠地區(qū)的農(nóng)民想進入這些城市購買住房簡直是天方夜譚。如果讓這些農(nóng)民進入三四城市購買住房，由于這些地方就業(yè)機會少、工資水平低，這些邊遠地區(qū)的農(nóng)民是否有意愿進入這些城市購買住房是相當不確定的。
二是讓更多的投資者進入住房市場購買住房再用于住房租賃的問題。當前這個設(shè)想是好，它是消化當前不少城市過高的住房庫存的有效途徑。但是，這里有兩個問題得先解決。比如，通過什么房地產(chǎn)政策界定這些購買的住房是投資用于租賃而不用房投機炒作。如果沒有有效的房地產(chǎn)稅收政策進行限制，只是用優(yōu)惠政策讓購買者購買住房，那么購買者既可以把住房用于投資也可用投機。如果住房用于投機，那么房地產(chǎn)市場的價格將繼續(xù)推高。這是必然。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)市場的泡沫會繼續(xù)吹大，而且過高的房價一定成為農(nóng)民市民化農(nóng)民進城的最大障礙。還是，如果有好的稅收政策讓購買住房用于投資及租賃，這就必須設(shè)立嚴格保護住房租賃者的法律。因為在中國的住房租賃市場，租房者往往是市場最為弱勢者。如果沒有好的法律來保護他們，很多人也不愿意進入住房租賃市場。在歐美國家，往往都會有一部十分強勢的保護租房者的法律，這就使得許多居民寧愿租房而不愿意購買住房。在這種情況下，住房租賃市場才會發(fā)達進來。
三是讓中國住房市場的價格回歸理性，早就應(yīng)該是政府房地產(chǎn)政策的核心所在。當前中國房地產(chǎn)市場之所以會面臨目前這樣嚴重的問題，中國的經(jīng)濟增長之所以下行壓力會如此之大，最為重要的就是房地產(chǎn)市場的價格成了投資投機炒作的工作。如股票的價格一樣。所以，當前的房價回歸是必然。但是，政府要房地產(chǎn)開發(fā)商改變銷售模式，要求他們讓房價降下來，是用行政手段呢還是用經(jīng)濟杠桿。如果用行政手段幾乎不可能，可能問題會更為糟糕。因為任何房價都是購買者與賣出者對價的結(jié)果，房價水平在哪里，非當事人是不知道的。如果非當事人要讓房價下降，反之，這則可能成為房價再上漲的理由。如果用經(jīng)濟杠桿，按揭貸款利率及房地產(chǎn)稅收政策最為重要。如果這些政策收緊，房地產(chǎn)市場的去庫存化如何可能。如果沒有的經(jīng)濟杠桿，政府要房價下降幾乎不可能的。在此如何權(quán)衡就看政府是要什么。
四是撤消一些過時的房地產(chǎn)市場限制政策的問題。這些政策本來就是過去少數(shù)政府職能部門權(quán)力部門化的結(jié)果。這些政策過去對房地產(chǎn)健康發(fā)展沒有起到作用，負面影響則是很大。所以，這些行政性政策早就應(yīng)該撤消。不過，這些房地產(chǎn)政策對絕大多數(shù)城市來說，本來就沒有起到多少作用。所以，撤消不撤消都一樣，對房地產(chǎn)市場去庫存化所起到的作用不會有多大。五是房地產(chǎn)市場的集中度問題。這個問題要通過市場化的方式進行，政府不宜過多參與。
總之，中央經(jīng)濟工作提出房地產(chǎn)去庫存化是經(jīng)濟工作主要任務(wù)之一，并希望通過幾個方面來解決，但要做到這點，核心的問題仍然是要去除房地產(chǎn)賺錢功能，讓住房成為消費品。讓房價回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費需求。
