10月初，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。
這是自去年10月9日住建部、財(cái)政部和央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》后，從政策上對(duì)于住房公積金事項(xiàng)更進(jìn)一步的落實(shí)。
而根據(jù)住建部網(wǎng)站上發(fā)布的《通知》全文顯示，本次《通知》對(duì)住房公積金的實(shí)際貸款額度、審批、貸款償還期限等諸多方面都有所放寬，而該《通知》中的多項(xiàng)舉措也將于10月8日起實(shí)施，以此來(lái)更好地為提高住房公積金使用效率服務(wù)�？梢灶A(yù)期的是，隨著政策利好的持續(xù)推進(jìn)，公積金異地貸款將在更多的地區(qū)得到推行。
而隨著《通知》的落地，唱好與唱衰的不同聲音也隨之而來(lái)。唱好者認(rèn)為，此次出臺(tái)的《通知》及之前已發(fā)布的一系列政策對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線城市無(wú)異于重大利好;而唱衰者認(rèn)為，政策落地還有一段路要走，大到地方政府，小到開(kāi)發(fā)商甚至購(gòu)房者，都將成為政策落實(shí)必須妥善參與的一環(huán)。
與此同時(shí)，公積金資金融通機(jī)制的建立以及相關(guān)配套制度的進(jìn)一步完善，也將成為政策能否如期落地的核心問(wèn)題。
有突破也有遺憾
10月8日，公積金異地貸款業(yè)務(wù)正式開(kāi)始在各地推行。而公積金異地貸款政策，早在10月同樣是由住建部、財(cái)政部和央行共同發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》中，被首次明確提出。
此后，異地互貸在多個(gè)地區(qū)獲得了推行，而根據(jù)媒體報(bào)道，武漢、長(zhǎng)沙、南昌、合肥四市簽署相關(guān)文件，實(shí)行住房公積金異地繳存互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)等;而湖南、湖北、甘肅等地也表示將推進(jìn)異地互貸。
時(shí)至今日，由住建部、財(cái)政部和央行共同發(fā)布的新《通知》，為各地住房公積金異地互貸的推行開(kāi)啟了新征程。
專家表示：“本次《通知》是對(duì)于之前《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》的補(bǔ)充，另外其中對(duì)于住房公積金異地貸款的要求也有一些新變化�！�
從內(nèi)容而言，今年10月初的《通知》提出提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度，而去年的《通知》中只提出提高個(gè)人首套房貸款額度。另外，在延長(zhǎng)還款期、同城區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌、增加服務(wù)平臺(tái)、問(wèn)責(zé)等方面，今年的《通知》都有新的內(nèi)容。
但略有遺憾的是，本次《通知》在異地貸款方面，并沒(méi)有細(xì)則出臺(tái)，所以各地仍然面對(duì)異地貸款的落實(shí)難題。從此前部分試行異地互貸政策地區(qū)的情況來(lái)看，在公積金的使用率方面，不同地區(qū)的程度參差不齊，總體而言，大部分城市的公積金使用率不到85%。
專家表示，此次《通知》對(duì)于異地公積金使用方面，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，但卻體現(xiàn)了政策層面對(duì)公積金制度的修正，包括對(duì)過(guò)去公積金貸款的利率、首付比例等都進(jìn)行了調(diào)整。
“有突破，也體現(xiàn)了行政效率的提升，同時(shí)也是一種惠民政策的表現(xiàn)�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
落地易落實(shí)難
一方面是公積金異地貸款不斷得到推進(jìn)，政策利好不斷釋放，而另一方面在落實(shí)上卻存在問(wèn)題。
此前曾有報(bào)道稱，有人為辦理公積金異地貸款經(jīng)歷一波三折，耗時(shí)達(dá)3個(gè)月，先是由于其住房公積金繳存地與其想貸款購(gòu)房地區(qū)之間在《住房公積金繳存證明》上蓋印公章不同導(dǎo)致無(wú)法辦理，后雖由于政策變化得以解決，但此后在繳存證明上所需填寫的經(jīng)辦人姓名和電話內(nèi)容上，兩地又有分歧，導(dǎo)致其辦理公積金貸款再次拖延。
此次住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《通知》一出，便有人質(zhì)疑會(huì)不會(huì)存在部分地方以文件審核標(biāo)準(zhǔn)不同等為由阻礙推行，以此來(lái)保護(hù)當(dāng)?shù)氐睦妗?/p>
呂舒揚(yáng)表示：“會(huì)遇到阻力，但如果公積金管理中心能在政府層面建立有效的信息聯(lián)網(wǎng)，對(duì)跨區(qū)域資金調(diào)度有協(xié)商一致的措施，這種不平衡現(xiàn)象是可以得到解決的�！�
呂舒揚(yáng)還指出，在今后公積金異地貸款進(jìn)一步落實(shí)過(guò)程之中還會(huì)遇到一些其他阻礙，與各地貸款額度不同、信息聯(lián)網(wǎng)不暢等問(wèn)題相比，最大的障礙就是地方利益壁壘。因?yàn)楣e金繳納地是資金流入地，而公積金貸款發(fā)放地是資金流出地，如果流出地沒(méi)有獲得資金收益或者資金收益不足以抵消放貸風(fēng)險(xiǎn)，那資金流出地就不愿意發(fā)放貸款。
而地方利益壁壘阻礙人們使用自己的錢，也不利于房貸市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
與此同時(shí)，各地信息聯(lián)網(wǎng)也需要加強(qiáng)，對(duì)跨區(qū)域資金調(diào)度需要建立協(xié)商一致的措施，以此來(lái)解決跨區(qū)域進(jìn)行公積金調(diào)度時(shí)發(fā)生不平衡的現(xiàn)象。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰認(rèn)為，問(wèn)題主要體現(xiàn)在四方面。
首先，公積金資金須進(jìn)行異地調(diào)動(dòng)，但各地資金供應(yīng)程度并不相同，部分地區(qū)資金較吃緊，無(wú)法滿足申請(qǐng)，這種情況下如何解決值得深思。
其次，公積金的全國(guó)融通機(jī)制有待設(shè)置，如當(dāng)一地資金緊缺時(shí)，由誰(shuí)來(lái)提供支援?如果本地貸款借到異地用，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任等。
再次，由于公積金異地互貸是一個(gè)業(yè)務(wù)，并會(huì)產(chǎn)生收益，而這部分收益的歸屬方如何確定?是繳存公積金城市還是最終提供貸款的城市?
最后，法律效力，比如，全國(guó)性公積金政策下達(dá)的一些指導(dǎo)意見(jiàn)，對(duì)地方而言究竟有多大法律作用?
“據(jù)我了解，很多地方對(duì)于公積金異地貸款是有抵觸情緒的，那么如果說(shuō)全國(guó)性公積金政策發(fā)布后，其法律效力如何確定?另外，如果按照政策執(zhí)行后出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如何確立責(zé)任劃分的依據(jù)?這些都還需要制度設(shè)計(jì)�！标惤苷f(shuō)。
對(duì)房?jī)r(jià)影響不大
眾所周知，公積金最大的用處之一就是買房，而隨著一系列有關(guān)公積金貸款的利好政策出臺(tái)，外界對(duì)樓市升溫的說(shuō)法也此起彼伏。有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，這會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)一線乃至三四線城市的房?jī)r(jià)。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示：“值得肯定的是，公積金異地貸款政策出臺(tái)后，能夠使得大城市周邊的市場(chǎng)交易趨于活躍，主要利好是三四線城市，但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看意義不大�！�
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步闡述，公積金異地貸款政策出臺(tái)后，對(duì)大城市而言，人們能夠利用在此城市中繳納的公積金資源，到?jīng)]有限購(gòu)的周邊城市進(jìn)行購(gòu)房。但從人口分布上來(lái)看，還是人口密度較大的城市買房者居多，而在一線城市里還涉及限購(gòu)政策，所以政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)而言意義不大。
“近期央行降息，但是公積金的政策并沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，另外公積金的一些政策影響面也不大，今后影響樓市走向較大的還是商業(yè)貸款�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)，公積金異地貸款也將使得目前購(gòu)房者更加擁護(hù)公積金政策，從而在繳納方面提高積極性。
嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，從具體情況看，部分地區(qū)對(duì)此項(xiàng)政策有所抵觸，這與公積金異地貸款背后的資金流動(dòng)模式不清晰等有關(guān)。
“異地貸款確實(shí)利好三四線城市的樓市，但對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，影響不大�！� 呂舒揚(yáng)亦表示，公積金異地貸款對(duì)三四線城市而言，能為大城市工作回鄉(xiāng)置業(yè)或跨區(qū)域工作和生活并有異地置業(yè)需求的購(gòu)房者，節(jié)省一筆不小的房貸利息。使得一些在一二線城市工作但買不起當(dāng)?shù)胤孔拥馁?gòu)房者，可以從容回鄉(xiāng)置業(yè)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>
“即使能帶動(dòng)三四線城市的樓市成交，也不太可能大幅度影響房?jī)r(jià)。畢竟決定房?jī)r(jià)的因素很多，而公積金異地互貸能起的作用很小�！眳问鎿P(yáng)如此表示。
