從2015年12月起，昆山乃至整個(gè)蘇州的房價(jià)就一路高漲。8月12日，蘇州市開始實(shí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，針對(duì)非蘇州籍購房者采取部分限制措施，成為首個(gè)實(shí)施限購的二線城市。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受限購措施的影響，8月份蘇州市房價(jià)首次結(jié)束連續(xù)9個(gè)月的上漲，出現(xiàn)下跌。然而，從蘇州市區(qū)溢出的資本卻影響了昆山。按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，當(dāng)月昆山房價(jià)環(huán)比暴漲5.4%，達(dá)每平方米12731元，漲幅在被統(tǒng)計(jì)的全國一百座城市中位列第三。
夾在蘇州與上海之間，昆山的房價(jià)似乎始終難以擺脫兩者的影響。“炒房已經(jīng)不是大城市的孤立現(xiàn)象了”，南京工業(yè)大學(xué)副教授吳翔華說道。毗鄰上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與上海地鐵接軌的交通便利使得昆山的房產(chǎn)市場也“近水樓臺(tái)先得月”，深受上海投資客的青睞。
根據(jù)《意見》的要求，非蘇州市戶籍居民家庭自29日起在昆山申請(qǐng)購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。吳翔華表示，這是“當(dāng)?shù)卣疄橼s走外地炒房客所采取的措施”。
“短時(shí)間之內(nèi)，昆山的外地炒房客會(huì)轉(zhuǎn)移到周邊的張家港等地，昆山的房價(jià)也會(huì)有所下跌”，吳翔華分析道。但從長期來看，“外地炒房客留下的位置會(huì)漸漸被本地炒房客所占據(jù)，房價(jià)可能還將繼續(xù)上漲”。他建議政府出臺(tái)長效的機(jī)制，更好地遏制高房價(jià)。
江蘇房貸新政回顧
重申“首次”與“首套”區(qū)別
哪些情況可以執(zhí)行首次購房貸款政策?
居民家庭首次購買普通住房的，即購房人申請(qǐng)貸款購房時(shí)，此前既未曾購買過住房(既未申請(qǐng)銀行貸款購過房、也未使用自有資金購過房)，在商業(yè)銀行無購房貸款記錄，且購房人提供首次購房書面誠信保證的，可以執(zhí)行首次購房貸款政策。
對(duì)這類購房人，江蘇的現(xiàn)行信貸政策是，南京主城區(qū)(除高淳、溧水外)按揭貸款最低首付比例為25%，南京以外的其他地區(qū)(含高淳、溧水)還可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，即可以執(zhí)行的最低首付比例為20%;貸款利率下限，均為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
三種情況執(zhí)行“首套”購房政策：
(1)有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭;
(2)已買有一套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;
(3)僅有一套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的。
“首套”房貸政策即：住房貸款最低首付比例全省各城市均為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
已有一套住房、有住房貸款，但尚未結(jié)清，仍然可以執(zhí)行首付30%(除部分市區(qū))
(1)對(duì)南京市，除南京所屬高淳、溧水外，仍執(zhí)行此前的“二套”房貸政策，即執(zhí)行45%的“最低首付比例”(南京市區(qū)不執(zhí)行);
(2)蘇州市，除縣級(jí)市、吳江區(qū)外，執(zhí)行40%的“最低首付比例”(蘇州市區(qū)不執(zhí)行);
(3)對(duì)其他城市，以及南京所屬高淳、溧水和蘇州縣級(jí)市、吳江區(qū)，均將最低首付比例從40%或45%統(tǒng)一下調(diào)至30%。
對(duì)有住房、有貸款且未結(jié)清貸款的“二套房”，其“貸款利率下限”仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍不變。
嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”
(1)從嚴(yán)審查住房貸款業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，堅(jiān)持“客戶的首付款不能來源于借貸資金”的底線，即購房可以貸款，但“首付款必須是自有資金”。同時(shí)，要求商業(yè)銀行綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。
(2)嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，防止“首付分期”等行為。
(3)商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)必須合規(guī)經(jīng)營，并借助征信手段懲戒住房貸款中的失信行為。
