9月30日，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住建委等部門(mén)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，也稱(chēng)“930新政”，或者“京八條”，自印發(fā)之日起實(shí)施�！锻ㄖ访鞔_完善差別化住房信貸政策，按照《通知》有關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%，購(gòu)買(mǎi)二套房首付款不低于50%，購(gòu)買(mǎi)二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。此前，北京對(duì)于首套房的首付比例為30%，不分普通住房還是非普通住房。具體調(diào)整見(jiàn)下圖：
此次《通知》首次以普通住宅和非普通住宅區(qū)分貸款的首付比例。
對(duì)于如何區(qū)分普通住宅和非普通住宅，根據(jù)北京市住建委、地稅局、財(cái)政局聯(lián)合于9月末出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問(wèn)題的通知》京建發(fā)[2014]382號(hào)(簡(jiǎn)稱(chēng)382號(hào)文)，普通住宅的認(rèn)定要同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域住房平均交易價(jià)格的1.2倍。目前我市認(rèn)定普通住房的單價(jià)和總價(jià)上限是：5環(huán)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)39600元/平米、總價(jià)為468萬(wàn)元/套;5環(huán)到6環(huán)為單價(jià)31680元/平米、總價(jià)374萬(wàn)元/套;6環(huán)外23760元/平米，總價(jià)281萬(wàn)元/套。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。而只要上述三個(gè)條件有一個(gè)達(dá)不到，就是非普通住宅。
值得一提的是，根據(jù)以往測(cè)算經(jīng)驗(yàn)，全年北京新房中，被認(rèn)定為非普通住宅的比例大約在50%左右。
數(shù)據(jù)顯示，北京自住商品房住宅三季度成交量為5511套，合計(jì)商品房住宅成交共計(jì)17004套，通過(guò)疊加，按照北京商品房首套購(gòu)買(mǎi)來(lái)算，首付35%以?xún)?nèi)的房源占比為52.9%。也就是說(shuō)普通住房與非普通住房比例大約為1:1。
北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，此次北京政策的調(diào)整，體現(xiàn)了國(guó)家要求的分類(lèi)調(diào)控以及優(yōu)先滿(mǎn)足剛性、自住性需求的原則。
將住宅按三種標(biāo)準(zhǔn)分為普通住宅及非普通住宅以及兩者間差別較大的首付比例不難看出，對(duì)于首套住宅，也就是住宅市場(chǎng)剛性需求住房首付比例上升較少，且一些政策性住房如自住房、兩限房首付比例依然是30%，因此總體來(lái)說(shuō)影響并不是很大;而對(duì)于想要投資投機(jī)的購(gòu)房者，首付比例大幅提高，購(gòu)房門(mén)檻相應(yīng)變高，從而類(lèi)似行為起到遏制作用。
?在首套、二套房標(biāo)準(zhǔn)上有所調(diào)整
北京無(wú)房，且貸款0記錄的情況，算作首套房;北京無(wú)房，外地有1套房有1次貸款記錄的情況，也算作首套房;北京有1套房，再購(gòu)買(mǎi)1套房，無(wú)論貸款是否結(jié)清，這種情況，都按二套房執(zhí)行首付和貸款;北京有1套房，外地有2套或多套房，銀行不提供貸款服務(wù)。也就是說(shuō)，首套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)從認(rèn)貸不認(rèn)數(shù)變?yōu)檎J(rèn)數(shù)不認(rèn)貸。
首套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的改變使豪宅類(lèi)房地產(chǎn)受影響比較大。主要在于二套的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改變帶來(lái)的首付的提高。今年豪宅市場(chǎng)的啟動(dòng)前提其實(shí)要?dú)w功于房屋置換的便利，賣(mài)一買(mǎi)一之所以順暢，一方面源于二手房市場(chǎng)的上漲幅度明顯大于一手新房，極低的房貸利率和通過(guò)賣(mài)掉舊房斬獲的溢價(jià)紅利，讓改善需求出現(xiàn)透支性的爆發(fā)，導(dǎo)致該置換的和不該置換的都涌入購(gòu)房大潮，里面有自住的需要，更有投資的意圖。
新政后，壓縮了杠桿空間，抑制了投資需求，同時(shí)銀行業(yè)要求嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，放貸趨嚴(yán)，也對(duì)置換改善設(shè)置了障礙，豪宅市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入階段性的調(diào)整期。不過(guò)由于2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)將化解房地產(chǎn)庫(kù)存定為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，并明確提出：“鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者�！彪S后，房貸首付比例降低、公積金存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易的契稅及營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“去庫(kù)存”政策開(kāi)始實(shí)施，始得開(kāi)始，房?jī)r(jià)驟升，開(kāi)發(fā)商既得利益較高，不急于將存量房“脫手”，因此暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整價(jià)格的動(dòng)力，政策調(diào)整結(jié)果可能暫時(shí)反映在“量”上，而不會(huì)影響到“價(jià)”。
?北京房產(chǎn)新政出臺(tái)后影響
房?jī)r(jià)漲勢(shì)停頓，購(gòu)房者趨于理性，繼新政首周明顯的“降溫”趨勢(shì)，近兩周以來(lái)新房成交出現(xiàn)小幅回暖。可以說(shuō)新政對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，降溫樓市，平抑房?jī)r(jià)起到了立竿見(jiàn)影的效果。
隨著調(diào)控政策逐漸落地，市場(chǎng)情緒也在發(fā)生著微妙的變化。
自9月30日房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布以來(lái)，北京10月份各售樓處及門(mén)店的合同簽訂量、客源量、房源量、帶看量等都出現(xiàn)回落，二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)已得到明顯平息，掛牌報(bào)價(jià)更加理性，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)。
北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示：10月中上旬(1日-20日)，北京(樓盤(pán))全市二手住宅共網(wǎng)簽12400套，與9月中上旬相比下降了25.9%。其中，國(guó)慶節(jié)7天長(zhǎng)假過(guò)后，共網(wǎng)簽12191套，日均網(wǎng)簽938套，較9月日均網(wǎng)簽量下降7.8%。上周(10.17-10.23)北京新房(剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅)共計(jì)成交1032套房源，環(huán)比微漲2.89%;成交均價(jià)約為40614元/平米，環(huán)比下降7.37%;價(jià)格較上月下挫近3000元/平米。10月第三周成交量有小幅回升，但是整體來(lái)看，新政效果已經(jīng)顯現(xiàn)，北京樓市成交市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到抑制。
10月中上旬的新增客戶(hù)量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%�？梢�(jiàn)，新政過(guò)后，北京二手市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，客戶(hù)端陷入觀(guān)望，有意愿看房、購(gòu)房的客戶(hù)大幅減少，節(jié)前的恐慌購(gòu)房氣氛已然不在;業(yè)主端著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價(jià)業(yè)主銷(xiāo)聲匿跡，近五成左右的業(yè)主有降價(jià)意愿。近期，隨著市場(chǎng)的降溫，城市核心區(qū)前期房?jī)r(jià)漲幅較大的區(qū)域的大戶(hù)型房源的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。在新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化，買(mǎi)方的話(huà)語(yǔ)權(quán)正在加大，而賣(mài)方的話(huà)語(yǔ)權(quán)則在減小，因此，樓市價(jià)格正在朝著有利于買(mǎi)方的一側(cè)傾斜，大部分地區(qū)價(jià)格止?jié)q，朝陽(yáng)、昌平、門(mén)頭溝、平谷等區(qū)域甚至開(kāi)始回調(diào)。
綜合來(lái)看，樓市因新政短暫出現(xiàn)降溫，但不會(huì)影響樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)走向，也不會(huì)出現(xiàn)樓市泡沫崩盤(pán)，因?yàn)閯傂孕枨蟆⒏纳菩孕枨蠛屯顿Y性需求依然存在。
未來(lái)市場(chǎng)活動(dòng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方可能都會(huì)進(jìn)入彼此試探的觀(guān)察期。開(kāi)發(fā)商雖沒(méi)有太大調(diào)整價(jià)格的動(dòng)力，不過(guò)可能會(huì)把原本開(kāi)盤(pán)的漲價(jià)幅度縮小，迎合政策平穩(wěn)入市。
