上海房地產(chǎn)買房限貸限購(gòu)最新政策內(nèi)容

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思而學(xué)教育網(wǎng)整理的2017上海房產(chǎn)新政內(nèi)容,歡迎閱讀!

3月25日,上海市房產(chǎn)新政出臺(tái),最大的直觀沖擊莫過(guò)于限購(gòu),尤其是對(duì)非上海戶籍者。

條文:提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限,將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上,調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。

新政即日起執(zhí)行,已經(jīng)在進(jìn)行交易的,以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。據(jù)了解,所謂5年,不得中斷,不得補(bǔ)交,外地人單身依舊不得在滬購(gòu)房。

限購(gòu)政策的緊急著陸,交易市場(chǎng)中出現(xiàn)一種尷尬的情形,就接受到的咨詢及承辦案件,梳理出如下?tīng)顩r:

1、網(wǎng)簽時(shí),買受人已符合滿2年的購(gòu)房資格,在新政(滿5年)實(shí)施時(shí),尚未過(guò)戶,雙方現(xiàn)存有爭(zhēng)議;

2、網(wǎng)簽時(shí),買受人并不具備滿2年的購(gòu)房資格,新政實(shí)施前已具備購(gòu)房資格,但目前尚未辦理過(guò)戶手續(xù);

3、網(wǎng)簽時(shí),買受人并不具備滿2年的購(gòu)房資格,但合同約定的過(guò)戶日期屆滿前(在新政實(shí)施前)已符合購(gòu)房資格,現(xiàn)新政實(shí)施,交易出現(xiàn)僵局;

4、網(wǎng)簽時(shí),買受人并不具備滿2年的購(gòu)房資格,但約定的過(guò)戶日期前(新政實(shí)施后)才具備該資格,現(xiàn)交易直接陷入僵局。

5、其他。

注:此處的網(wǎng)簽,主要是指經(jīng)中介打印且買賣雙方簽署的示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

基于因限購(gòu)存在的相關(guān)問(wèn)題,本律師結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定、上海法院審判部分意見(jiàn),歸納梳理下列問(wèn)題:

  一、網(wǎng)簽時(shí),購(gòu)房資格對(duì)合同效力的影響

傾向性意見(jiàn):

依據(jù)京高法發(fā)[2011]400號(hào),北京高院認(rèn)為,當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購(gòu)政策時(shí),法院在審理過(guò)程中,原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。

上海法院審判實(shí)踐中,僅僅因買受人限購(gòu)一事,對(duì)雙方所簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的有效性認(rèn)定一般并不存有爭(zhēng)議。在買受人限購(gòu)問(wèn)題上無(wú)法補(bǔ)正的話,雙方焦點(diǎn)往往集中在:“解除”合同及相應(yīng)的違約責(zé)任認(rèn)定。

  二、買受人網(wǎng)簽時(shí)不具有購(gòu)房資格,導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行,買受人是否要承擔(dān)違約責(zé)任?

傾向性意見(jiàn):

此處所稱的“合同”,不僅僅是指示范文本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,還包括在中介處所簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或房地產(chǎn)買賣協(xié)議。

一般情況下,若買受人自始自終都不具備購(gòu)房資格,最終導(dǎo)致合同交易無(wú)法繼續(xù)履行,則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但如何界定違約責(zé)任及違約金金額,在審判實(shí)務(wù)中,還需結(jié)合考量以下幾種因素:

1、一般要先界定限購(gòu)政策的實(shí)施時(shí)間點(diǎn)是在合同簽署前或后;

2、買受人在新政實(shí)施前是否已經(jīng)具備了滿2年的購(gòu)房資格;

3、買受人是否存在怠于履行合同約定的其他義務(wù),是否存在“多種違約情形并存”的現(xiàn)象;

4、合同中,買賣雙方對(duì)購(gòu)房資格一事是否作出特殊約定,如免責(zé)規(guī)定或補(bǔ)正措施(另行確定備買受人等,此環(huán)節(jié)系糾紛多發(fā)區(qū)域)。

5、購(gòu)房資格的具備,一般是買受人單方義務(wù),但不判除個(gè)案中,出售人同樣存有過(guò)錯(cuò)。

6、其他。

  三、簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)不具備購(gòu)房資格,約定的過(guò)戶日期屆滿前已具備相應(yīng)資格,買受人可否主張繼續(xù)履行合同?

傾向性意見(jiàn):

基于購(gòu)房資格的確認(rèn)界線是網(wǎng)簽時(shí),若買受人簽署買賣合同時(shí)尚處于限購(gòu)之列,則無(wú)法依照原合同辦理過(guò)戶,除非雙方重新網(wǎng)簽合同。

但對(duì)于“重新簽署”的性質(zhì)常常存有爭(zhēng)議,意味著雙方將再次坐在談判桌前,交易受阻的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

若確實(shí)無(wú)法協(xié)商,買受人多以“繼續(xù)履行”訴請(qǐng)法院,但該環(huán)節(jié)涉及到購(gòu)房款資金等因素,故需做好訴前策略可行性分析。

  四、出售人置換房屋時(shí)可能面臨限購(gòu)問(wèn)題,即新政實(shí)施后,原已網(wǎng)簽房屋買賣合同的出售方因不滿5年資格等,短期內(nèi)無(wú)法再行購(gòu)房,可否主張解除合同?

傾向性意見(jiàn):

該問(wèn)題從情理而言,有些憂傷。

但從合同約定或法律規(guī)定角度,出售人置換房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的,不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的客觀基礎(chǔ),故出售人一般無(wú)法享有合同約定或法定的解除權(quán)。

  五、出售人在合同約定過(guò)戶日期屆滿前,能否以買受人不具備購(gòu)房資格為由,拒絕配合履行合同相關(guān)義務(wù)?

傾向性意見(jiàn):

買受人是否屬于限購(gòu)之列,系房地產(chǎn)交易中心審核為準(zhǔn),若確實(shí)存有無(wú)法過(guò)戶事由,可能出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》或其他答復(fù)。

個(gè)案審判中,關(guān)于買受人限購(gòu)一事,法院有時(shí)也會(huì)以征詢函形式向房產(chǎn)交易中心詢問(wèn)買受人的購(gòu)房資格問(wèn)題。

故即使買受人在合同履行中,不提供其向有關(guān)部門查詢購(gòu)房資格的相關(guān)文件,出售人應(yīng)應(yīng)繼續(xù)履行合同,在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)如確因買受人屬于限購(gòu)之列,屆時(shí)以相關(guān)部門的決定為準(zhǔn),再依照合同約定確定是否履行。

建議出售人在此情況下,應(yīng)參考專業(yè)人士的指導(dǎo)意見(jiàn),以免由守約方突變成違約方。

  六、因限購(gòu)問(wèn)題,買賣交易無(wú)法繼續(xù),買受人可否要求居間方承擔(dān)賠償責(zé)任?

傾向性意見(jiàn):

居間方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上海市住房限購(gòu)政策,不得違反限售規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

在實(shí)務(wù)中,存有個(gè)別中介人員以“包裝”為由,為促成雙方簽約,非但未審慎核查買受人的購(gòu)房資格,而且在其不具備購(gòu)房資格的情況下,承諾其可以購(gòu)買。

在買受人向出售方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí),買受人向居間方主張賠償損失,獲得法院支持,依買受人、居間方過(guò)錯(cuò)程度,法院酌情判決居間方賠償額度,個(gè)案中,幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)等。

延伸一下,在交易中若確因居間方不當(dāng)行為,致使房屋出售人因政策調(diào)整而多支付營(yíng)業(yè)稅等,根據(jù)上海高院意見(jiàn),應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過(guò)錯(cuò)程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

故,在房屋買賣交易中,各方均應(yīng)加強(qiáng)善意、謹(jǐn)慎義務(wù),一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)律師處理,在適當(dāng)時(shí)機(jī)作出恰當(dāng)救濟(jì)行為,避免損失擴(kuò)大化,同時(shí)有利于交易進(jìn)程的推進(jìn)。

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