《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費(fèi)的監(jiān)督管理;
(三)專項(xiàng)維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;
(四)受理、處理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;
(五)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;
(六)其他監(jiān)督管理職責(zé)。
市政、城市管理、價(jià)格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、氣象、人防、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、民政等部門(mén)及供水、供電、供氣等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會(huì)同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)依法處理。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第七條 配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)，由所在地的市、縣(區(qū))人民政府區(qū)分情況采取措施進(jìn)行整治改造，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書(shū)面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)遵守國(guó)家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)登記。
第十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告，并提供下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明;
(二)建筑規(guī)劃總平面圖;
(三)物業(yè)建筑面積清冊(cè);
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明;
(六)物業(yè)管理用房配置證明。
建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)主管部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。
第十五條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;
(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)依法決定改變共有部分的用途;
(九)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十五條第五項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年至少召開(kāi)一次，具體安排由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用;
(五)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(七)調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員的每屆任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任。
選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)成員。業(yè)主委員會(huì)成員缺員時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律;
(五)具有一定的組織能力和文化水平。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告原備案單位。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開(kāi)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，反映本小組業(yè)主的意見(jiàn);
(二)提出、討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的方案;
(三)討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開(kāi)制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)開(kāi)始籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：
(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的;
(二)不履行成員職責(zé)的;
(三)利用成員資格謀取私利的;
(四)違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及成員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定，并報(bào)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個(gè)的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第三十二條 建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在售房時(shí)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害購(gòu)房人的合法權(quán)益。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時(shí)予以公布。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無(wú)償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用�？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。業(yè)主有權(quán)查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。
第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成且達(dá)到國(guó)家、本省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;
(三)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求視頻監(jiān)控裝置、生活購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進(jìn)行檢測(cè)的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格;
(六)消防車(chē)通道、消防登高場(chǎng)地、人防工程已設(shè)置顯著標(biāo)志;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第三十七條 建設(shè)單位在房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人提供房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)，并按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。
第三十八條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門(mén)賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
物業(yè)質(zhì)量保修金專門(mén)賬戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立專戶。建設(shè)單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
第三十九條 物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責(zé)任期限，自建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計(jì)算，保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。物業(yè)質(zhì)量保修金全部退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。
第四十條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)予以維修。
第四十一條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)質(zhì)量保修金動(dòng)用后三日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。
建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請(qǐng)仲裁。
第四十二條 物業(yè)保修期間，建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷(xiāo)等原因注銷(xiāo)的，市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。
第四十三條 符合下列條件之一的，保修責(zé)任期滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位：
(一)未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題;
(二)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，但建設(shè)單位已按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修并經(jīng)驗(yàn)收合格，或者與業(yè)主就維修費(fèi)用承擔(dān)達(dá)成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);
(三)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議，但建設(shè)單位已按照人民法院或者仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)履行義務(wù)。
物業(yè)保修期間建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)的，保修責(zé)任期滿后其交付的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財(cái)產(chǎn)。
第四十四條 物業(yè)保修責(zé)任期滿三十日前，市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公示。
第四十五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理的監(jiān)督檢查。市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設(shè)單位的監(jiān)督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。職業(yè)資格證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。
只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況的時(shí)間;
(五)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;
(七)對(duì)外來(lái)人員和車(chē)輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護(hù)小區(qū)秩序、安全防范事項(xiàng);
(八)車(chē)輛的停放管理;
(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用的管理;
(十)物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(十一)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項(xiàng);
(十三)違約責(zé)任。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)以服務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;
(二)按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);
(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關(guān)部門(mén)提供社區(qū)服務(wù)，開(kāi)展社區(qū)文體活動(dòng);
(六)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告;
(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務(wù);
(八)協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯、壓力容器等特種設(shè)備進(jìn)行定期檢驗(yàn)檢測(cè);并于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書(shū)面報(bào)告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會(huì)治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來(lái)人員和車(chē)輛進(jìn)行登記，并定時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視，并按照國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會(huì)查驗(yàn)：
(一)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;
(二)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門(mén)等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護(hù)設(shè)施的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、檢測(cè)記錄;
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告;
(四)房屋裝飾裝修管理資料;
(五)業(yè)主清冊(cè);
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運(yùn)、通信、有線電視覆蓋等書(shū)面協(xié)議;
(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，適時(shí)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目。
第五十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
建設(shè)單位限定購(gòu)房人辦理交付手續(xù)的時(shí)間不得少于兩個(gè)月。
第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)�，并定期公布�?/p>
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供裝表到戶、收費(fèi)到戶的服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車(chē)庫(kù)(停車(chē)場(chǎng))、二次供水、中央空調(diào)、電子對(duì)講門(mén)等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施用電，執(zhí)行居民生活用電價(jià)格;樓外附屬設(shè)施用電按其實(shí)際用電性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別電價(jià)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交還下列資料和財(cái)物：
(一)本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房;
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;
(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財(cái)物，不得拒交。
第六十條 業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)做好交接工作，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。
第六十一條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量考核時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見(jiàn)。
第六十二條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門(mén)、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門(mén)或者單位并告知投訴人。
第六十三條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由市、縣(區(qū))人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，城市管理、公安等部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告、停車(chē)場(chǎng)或者從事租賃等的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營(yíng)所得收益經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收益和使用情況每半年公示一次。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
