房屋拆遷管理條例，由于城市規(guī)劃和國家專項建設(shè)工程的需要，必須對城市國有土地的使用權(quán)實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。以下為您介紹的是條例全文，歡迎閱讀!
拆遷意義
由于城市規(guī)劃和國家專項建設(shè)工程的需要，必須對城市國有土地的使用權(quán)實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。
但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶的資金與勞動力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在再建設(shè)過程中，必須對原用戶、住戶的損失給予適當補償，并對其進行妥善的安置。
拆房、搬遷、還建等過程中產(chǎn)生了各種各樣的法律關(guān)系。近十多年，各地制定了許多關(guān)于拆遷補償和安置的地方性法規(guī)和規(guī)章。1991年3月國務(wù)院正式頒布了《城市房屋拆遷
管理條例》(以下簡稱《拆遷條件》)， 標志著城市建設(shè)走上了依法拆遷的道路。
管理體制
根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，國家建設(shè)部主管全國的城市房屋拆工作，它的主要職責(zé)是制定房屋拆遷法規(guī)、規(guī)章、方針和政策、監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)各地房屋拆遷工作。各省、自治區(qū)建委(或建設(shè)廳)和城市的房地產(chǎn)管理局(或者人民政府授權(quán)的其他部門，如拆遷辦公室)主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。
(一)房屋拆遷許可證制度
房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點，它只對特定的項目，在一定的時間和范圍內(nèi)有效。實施房屋拆遷許可證制度，是國家加強對房屋拆遷工作的管理，維護國家和拆遷當事人雙方的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進行的重要途徑。
拆遷人申請房屋拆遷許可證，必須向房屋拆遷主管部門提交下列文件：建設(shè)項目立項的批準文件，土地使用的批準文件，拆遷人制作的拆遷計劃和拆遷方案。房屋拆遷主管部門在收到申請和上述文件后，應(yīng)當及時進行審查。
審查的主要內(nèi)容包括批準文件是否齊全，拆遷范圍和對象是否符合國家規(guī)定的要求，用于拆遷的資金是否已經(jīng)落實，臨時周轉(zhuǎn)房是否準備充足，拆遷的期限和步驟是否切實可行等。
拆遷主管部門經(jīng)審查認為拆遷具有合法性、合理性和可行性之后，應(yīng)及時給拆遷人頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人必須嚴格按拆遷許可證所規(guī)定的內(nèi)容實施拆遷行為，有特殊情況需要變更拆遷范圍和拆遷期限的，應(yīng)及時取得拆遷主管部門的許可。
(二)暫停辦理戶口的制度
拆遷主管部門在批準拆遷申請后，應(yīng)通知房屋拆遷所在地的公安部門暫停辦理向拆遷范圍內(nèi)遷入居民戶口和居民分戶，以防止拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人不合理的增加，加重拆遷人的安置負擔(dān)和拆遷難度。
因出生、軍人復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)退伍、婚嫁、刑滿釋放回家、學(xué)生畢業(yè)回家等特殊原因確需入戶或分戶的，須經(jīng)縣以上人民政府批準后方可辦理。拆遷范圍內(nèi)合法擁有房屋或合法使用房屋并具有正式戶口的人，才能成為拆遷補償和安置的對象。
拆遷形式
(三)房屋拆遷的形式
房屋拆遷的形式有三種：
1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷。
即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進行拆除、補償、安置等工作。它是國家提倡和鼓勵采用的拆遷方式，《拆遷條例》規(guī)定：“有條件的城市和城市中實行綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當實施統(tǒng)一拆遷�！�
2、自行拆遷。
它是指拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。主要拆遷業(yè)務(wù)人員必須在拆遷主管機關(guān)進行培訓(xùn)，取得拆遷資格證書后才能上崗。
3、委托拆遷。
它是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托他人進行。被委托人應(yīng)當是取得房屋拆遷資格證書的單位。
(一)拆遷補償價格低。
居民普遍反映房屋拆遷中的貨幣補償水平偏低，不少低收入拆遷居民拿著有限的拆遷補償資金難以買到相應(yīng)的住房。危舊房屋集中地區(qū)困難家庭較多，由于補償資金太少，被拆遷戶沒有經(jīng)濟能力購買新房。購買新房時房型自然增長面積及遷居中的費用支出，也會增加拆遷戶的經(jīng)濟負擔(dān)。這樣造成被拆遷戶抵觸情緒很大。
(二)安置落實難。
目前拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置采取的是就地和就近安置，開發(fā)建設(shè)、安置上房需要約一年的時間，不能實現(xiàn)直接點對點的安置。
(三)利益調(diào)節(jié)平衡難。
對違法建筑補償、住宅改商業(yè)用房建筑補償、房屋置換差價補償?shù)葐栴}缺乏統(tǒng)一政策指導(dǎo)，容易形成執(zhí)行標準不一，被拆遷人難以接受。住宅改非住宅用房房主的利益沖突明顯，拆遷后，住戶失去賴以生存的既得收入，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟矛盾沖突;部分人認為新房售價較高，開發(fā)商賺取超額利潤，使一些老百姓出現(xiàn)新的“住房難”問題，從而產(chǎn)生“心理失衡”。
(四)拆遷依法實際操作難。
在實際工作中，依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》等法規(guī)進行操作，缺少必要的剛性保障機制，往往形成“有法難依”、“依法難拆”的被動局面。
我縣的拆遷實施工作在實際操作中，只能以“思想工作”加“優(yōu)惠條件”推進拆遷，甚至違規(guī)追加拆遷補償，嚴重影響拆遷補償價格政策的嚴肅性和權(quán)威性。
存在的問題還包括：
第一，用地和建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。違法用地和違章建筑屢禁不止，形成的面積大，牽涉的人口多;建筑物雜亂無章，間距、通風(fēng)、采光、消防等設(shè)施不符合要求，土地利用率低，資源浪費嚴重;因土地問題、違章建筑問題引發(fā)的矛盾多，妨礙城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展。
第二，行政管理與集體經(jīng)濟運作不規(guī)范。村集體資產(chǎn)的合法手續(xù)不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，集體經(jīng)濟薄弱，其收入只夠公共開支。
第三，村民就業(yè)困難。土地被征撥后，中青年村民們都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏專業(yè)技術(shù)特長等原因找不到合適工作，雖有房屋出租收入，村民的總體生活水平和生活質(zhì)量不高。
第四，歷史遺留問題多。由于部分村存在著歷史遺留問題，改造規(guī)劃無法實施，建設(shè)布局較為混亂。還有一些城住宅建設(shè)主要目的是為了拆遷時增加補償，因此建設(shè)密度較高，亂搭亂建比較嚴重，一定程度上影響了市容市貌。
拆遷改造的解決對策
(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。
推進村莊 改造是一項十分艱巨的工作，涉及各級政府之間、部門之間職權(quán)利的協(xié)調(diào)和住戶經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作性強，工作量大，情況復(fù)雜，需要各級黨委政府切實擺上重要位置，精心組織，扎實推進。建立縣、辦事處兩級農(nóng)村改造領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)組織，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，各部門參與，抽調(diào)各單位相關(guān)業(yè)務(wù)人員成立了城區(qū)改造建設(shè)指揮部，加強改造規(guī)劃、拆遷安置、用地安排、征用補償、待遇轉(zhuǎn)換、管理轉(zhuǎn)型等工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
(二)強化規(guī)劃引導(dǎo)。
為解決歷史遺留問題，杜絕新村中村的產(chǎn)生，要抓緊制訂城中村改造專項規(guī)劃。對無土地的農(nóng)村，可以分批下達改造任務(wù);對市政設(shè)施項目、重大開發(fā)項目需征用拆遷且已列入改造規(guī)劃的街村，必須同步實行整體拆遷安置。同時，要做好開發(fā)改造詳細規(guī)劃。盡快推行街村房屋合法產(chǎn)權(quán)登記，及時做好城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)街村住戶、房屋、用地等調(diào)查登記工作，為拆遷安置規(guī)劃和拆遷補償提供基礎(chǔ)資料。與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃相銜接，按照就地、就近安置的原則，制定完善農(nóng)村拆遷安置用地規(guī)劃。安置地規(guī)劃一經(jīng)確定，未經(jīng)法定程序不得更改占用安置地塊。
(三)創(chuàng)新改造模式。
農(nóng)村改造面大量廣，單靠政府難以完成，需要動員社會力量共同實施，積極探索“政府引導(dǎo)，市場運作”的路子。應(yīng)根據(jù)城中村的不同類型，選擇適宜的改造模式。對各重大項目開發(fā)涉及村，以土地儲備中心代表政府作為實施主體，在與街村及住戶簽定安置協(xié)議后，委托城建部門、房產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)或建筑企業(yè)建設(shè)安置房，委托拆遷單位實施拆遷。
對單一的農(nóng)村改造項目，可以在限定建設(shè)地塊面積、限定規(guī)劃要求、執(zhí)行政府拆遷安置政策的前提下，優(yōu)先由本街村集體經(jīng)濟組織實施拆遷改造，允許安置剩余房屋推向市場，以房產(chǎn)出讓收入平衡安置成本，難以自求平衡的，可給予相應(yīng)補助。村級開發(fā)模式可以發(fā)揮村級組織對村內(nèi)情況熟悉、有民主決策機制的優(yōu)勢，促進拆遷安置矛盾內(nèi)部消化。
對村級沒有力量或不愿組織實施的，可以在完成拆遷工作后委托企業(yè)代建或招標建設(shè)，也可以實行安置項目與一般房產(chǎn)開發(fā)項目“打包”招標建設(shè)。對資金平衡缺口較大，企業(yè)與村級經(jīng)濟組織都不愿開發(fā)的安置項目，可由土地儲備中心負責(zé)組織實施。
(四)完善政策措施。
一是籌資政策。建立改造資金專門帳戶，籌集啟動資金，實行封閉運行，保障拆遷安置前期投入需要，待無地村改造完畢、資金運轉(zhuǎn)有余后，可適當用于城建配套項目建設(shè)。
二是安置用地優(yōu)先政策。在與城市功能協(xié)調(diào)的前提下，優(yōu)先安排安置用地，在片區(qū)內(nèi)就地就近選地、集中連片安置。企業(yè)用房拆遷，在堅持貨幣安置的前提下，對確需換地安置的，由政府統(tǒng)一組織進行跨區(qū)安置。
三是稅費優(yōu)惠政策。
改造項目適用重點項目辦理程序，地方稅費減半收取;無地 村改造項目視同“實事工程”，免除大市政配套，實行“一村一策”。
四是完善拆遷補償政策。充分體現(xiàn)農(nóng)村宅基地公平分配原則，對因規(guī)劃控制、人戶增加、無力建房等原因造成房屋面積沒有達到規(guī)定標準的，在補償安置中以戶或人為核定依據(jù)予以補足。實施廉租房制度，解決 拆遷中城鎮(zhèn)居民困難戶的居住安置問題。五是集體資產(chǎn)補償政策。
對集體道路、河道、廣場等公益性集體土地，村莊容積率低于安置小區(qū)的節(jié)余土地，已經(jīng)融入城市的村集體道路、邊角地等零星土地應(yīng)及時予以征用補償，合理安排村級發(fā)展留用地，妥善處理集體企業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有土地問題，維護村集體經(jīng)濟利益。
(五)推進配套改革。
改造不能單項突進，應(yīng)當采取配套措施，加快農(nóng)村體制向城市體制的整體轉(zhuǎn)換，促進傳統(tǒng)農(nóng)村居民向現(xiàn)代城市居民演變。一是要深化集體經(jīng)濟組織股份合作制改革。二是要加快推進撤村改社區(qū)工作。三是要推進原村民與城市居民的保障一體化。
(六)改進工作方法。
改造涉及許多環(huán)節(jié)，關(guān)系改造對象的直接經(jīng)濟利益，只有深入細致地做好群眾的思想工作，合理進行時序安排，才能平穩(wěn)有序推進。一般 改造項目應(yīng)該在聽取絕大多數(shù)住戶意見的前提下進入啟動程序。對列入改造規(guī)劃的農(nóng)村，提前做好資料調(diào)查、入戶測量和房產(chǎn)確權(quán)等基礎(chǔ)工作，并建立檔案。
對即將改造的農(nóng)村，必須將總體安置方案和分期安置方案公告，廣泛聽取群眾意見，合理調(diào)整完善。就地安置的可先建安置房再出讓土地;就近安置的，要先安置后拆遷，再出讓。這種先安置后拆遷的程序安排，有利于消除住戶疑慮，盡管在土地、資金周轉(zhuǎn)上有一定要求，但是可以節(jié)約拆遷安置過渡成本，加快安置進度。要發(fā)揮街道辦事處、街村等基層組織的作用，做好宣傳發(fā)動、政策解釋、幫困解難工作。
