安徽省物業(yè)管理條例
(2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過? 2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務委員會第十四次會議修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。
第四條 縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業(yè)服務行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
第五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級人民政府房地產行政主管部門指導下，具體負責組織協(xié)調本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。
第七條 物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第八條 房屋所有權人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據。
第九條 ?業(yè)主除享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還享有以下權利：
(一)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢;
(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權;
(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利;
(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。
業(yè)主除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，還應當配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。
除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，業(yè)主大會還應當履行下列職責：
(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內關系業(yè)主利益的重大事項;
(二)批準業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;
(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;
(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的相關事項。
第十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算;
(二)業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數，按照兩者之和計算。
第十三條 業(yè)主委員會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會的決定開展活動。
除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職權外，經業(yè)主大會批準，業(yè)主委員會還行使下列職權：
(一)審議物業(yè)服務企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;
(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務費的收取標準。
業(yè)主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十四條 除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，業(yè)主委員會還應當履行下列義務：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，遵守業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(二)對物業(yè)服務企業(yè)的合法經營和管理活動予以支持和配合;
(三)對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對其不合法、不適當的行為予以制止。
第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
本條例施行前已經建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。
第十六條 新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的，由設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十七條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
(一)入住率達到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿三年的。
第十八條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調下，由業(yè)主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業(yè)主大會籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。
符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起45日內組建業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
第十九條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并將公告時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。
業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十條 首次業(yè)主大會會議一般應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。
第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十三條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第二十四條 管理規(guī)約應當包括以下內容：
(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數;
(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的方式;
(三)公共場所及共用設施設備狀況;
(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施設備的權益;
(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權;
(七)物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護和管理;
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應當遵守的行為準則;
(九)違反管理規(guī)約的責任;
(十)其他有關事項。
第二十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：
(一)業(yè)主大會的議事方式;
(二)業(yè)主大會的表決程序;
(三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;
(四)其他有關事項。
第二十六條 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第二十八條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務;
(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(四)具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時間。
第二十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。
前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。
第三十條 業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織其換屆。
業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;
(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;
(四)因犯罪正在受刑事追究的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務的;
(七)收受物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的;
(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或者調整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第三十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。
前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
