焦點(diǎn)關(guān)注1：大修基金
收到書面申請 兩個工作日完成審核
【草案規(guī)定】發(fā)生下列5種情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會均可憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出使用申請：屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;樓體外墻飾面脫落的;電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備安全監(jiān)督部門要求對電梯維修和更新、改造的;消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修更新、改造的;二次供水設(shè)施損壞導(dǎo)致供水中斷的。
住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
【物業(yè)聲音】“現(xiàn)在物業(yè)申請動用大修基金大多都是因?yàn)殡娞莨收�、屋面漏水、外墻飾面脫落等，按現(xiàn)在的規(guī)定，要申請下來須小區(qū)三分之二業(yè)主簽字同意，而且審批也很漫長。”高新區(qū)綠地世紀(jì)城小區(qū)永綠物業(yè)公司孫經(jīng)理說。
“草案中規(guī)定明確，但實(shí)施起來可能就沒這么簡單了�！鼻簳栽沸^(qū)物業(yè)經(jīng)理?xiàng)顕鞅硎荆饲�，春曉苑曾因圍墻倒塌需申請動用大修基金，三個月才征得1000多戶業(yè)主中80多戶業(yè)主的簽字同意，“這種事又不能長時間耽擱，后來只好物業(yè)先掏錢”。
緯二十八街圣地亞哥小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理?xiàng)詈票硎�，很多情況下，小區(qū)一些共有設(shè)施不能及時修復(fù)，往往就在三分之二業(yè)主簽字時卡殼了。
焦點(diǎn)關(guān)注2：小區(qū)車位
建設(shè)單位只售不租 最高罰款50萬
【草案規(guī)定】擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，最高處10萬元以上50萬元以下罰款。
【物業(yè)聲音】“小區(qū)車位確實(shí)很緊張，剛開始車位不到10萬元一個，現(xiàn)在都漲到20多萬了。”楊國明表示，車位全部賣完了，也不存在由物業(yè)出租的問題。
楊浩表示，“車位是由開發(fā)商直接賣出的，物業(yè)只負(fù)責(zé)后期維護(hù)管理，按政策小區(qū)可按照一位一月150元收費(fèi)，當(dāng)初考慮到實(shí)際情況，一直是每個車位每月收取100元停放服務(wù)費(fèi)。”
焦點(diǎn)關(guān)注3：私房菜小飯桌
住宅內(nèi)不得開設(shè)
【草案規(guī)定】任何單位和個人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，禁止下列行為：將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;住宅內(nèi)開設(shè)私房菜、小飯桌、棋牌室等行為;制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風(fēng);違規(guī)飼養(yǎng)犬類、家禽等;損毀園林或者占用公用綠地種菜和圍合庭院。
【物業(yè)聲音】“如果這個條例沒其他部門支持，條例中的內(nèi)容只能是一句空話，因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)�！睏詈票硎�，“一旦有業(yè)主投訴，工作人員會上門提醒，或給環(huán)保局投訴�！�
孫經(jīng)理表示，很多業(yè)主租房根本不經(jīng)過物業(yè)，“如果業(yè)主投訴很多，我們就會上門勸阻或者下發(fā)整改通知書”。
楊國明表示，他們小區(qū)沒有發(fā)現(xiàn)改變住房用途的現(xiàn)象，“一旦發(fā)現(xiàn)我們會采取措施，通知業(yè)主或者通知工商管理部門來處理”。
西電后勤服務(wù)集團(tuán)物業(yè)公司小飯桌管理辦公室主任蔣宏海稱，西電家屬區(qū)內(nèi)有小飯桌70多家，全部經(jīng)過正規(guī)手續(xù)備案，“因?yàn)閷W(xué)校沒餐廳和托管，這些小飯桌要承擔(dān)西電附中附小3000多名學(xué)生的吃飯和午休問題，如果物業(yè)條例草案一刀切的話，這些孩子的吃飯休息問題短時間很難解決”。
焦點(diǎn)關(guān)注4：物業(yè)費(fèi)
物業(yè)使用人不交費(fèi) 業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任
【草案規(guī)定】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則;按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價。其收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計費(fèi)方式由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)法規(guī)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
【物業(yè)聲音】“物業(yè)費(fèi)基本上都能收上來，現(xiàn)在大多都是通過打電話或者發(fā)短信的形式通知業(yè)主，如果業(yè)主長時間不在，不能及時收繳，物業(yè)工作人員還是會上門貼通知，然后再想辦法聯(lián)系業(yè)主�！睂O經(jīng)理說，確實(shí)會有一些業(yè)主因開發(fā)商遺留問題拒繳物業(yè)費(fèi)，因?yàn)橐话憬环亢筮^了五年質(zhì)保期，要維修的話動用大修基金難，但是費(fèi)用物業(yè)來出的話又很高。
楊浩認(rèn)為，如果業(yè)主都因各種原因拒繳物業(yè)費(fèi)，那么物業(yè)公司只能用降低人員成本的方式繼續(xù)維系，但問題一點(diǎn)都沒得到解決。
其他規(guī)定
個人擅自占用物業(yè)共用部位最高可處萬元罰款
草案規(guī)定，召開首次業(yè)主大會所必需的宣傳等籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋所有權(quán)登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至政府部門設(shè)立的專用賬戶。
對于損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備等行為，可以由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正、恢復(fù)原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款。
如果物業(yè)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
目前，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(征求意見稿)已經(jīng)在西安市法制辦官方網(wǎng)站上公布全文，并廣泛征求社會各界的意見，公開征求意見的截止時間為5月21日。
