“營改增”即將推行的消息一出后,內(nèi)江不少開發(fā)商都顯得有些興奮,他們認為,這對于三四線城市來說,無論是新房還是二手房,都是一種促進作用。
根據(jù)最新消息,從5月1日起,國家將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入營業(yè)稅改增值稅試點范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。那么“營改增”明明是稅率提高,卻為何被稱為是一項只減不增的惠民政策呢?
營業(yè)稅改增值稅稅率提高6%
根據(jù)最新消息顯示,將全面推開“營改增”改革,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)被納入試點范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率。而現(xiàn)行的稅收政策為營業(yè)稅,稅率為5%,也就是說,就地產(chǎn)行業(yè),僅從數(shù)字上來看,“營改增”將稅率提高了6%。
值得注意的是,“營改增”將推行的消息一出,各方聲音普遍看好,類似“稅收只減不增,將推動三四線城市去庫存”。實際上,為何稅率增加的稅收反而可能促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?從政策上來說,“營改增”最大的減稅之處,指的是,增值稅是最主要的流轉稅種之一,其最大特點是能夠最大限度地消除重復計稅。
差價征稅促進樓市交易
現(xiàn)行的營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%,營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。
吳京在內(nèi)江從事二手房買賣多年,當聽到“營改增”的消息時,他最快的反應是,以后一段日子他的生意將更好了,因為他看好稅收改革后的內(nèi)江二手房買賣市場。吳京舉例說,“比如,100萬買一套房子然后150萬賣出,如果符合征收營業(yè)稅的條件,那么賣房時,其稅基就是150萬,按5%的稅率來算,營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅,稅基是50萬,按照11%的稅率來算,增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。”
當然,也有稅收增加的情況,就是100萬的房子賣了200萬,按營業(yè)稅就是十萬,按增值稅算是 11 萬,這樣稅負增加了。但是從另一方面來說,如果所繳納的增值稅越多,說明增值越多,這也是合理上稅的。
期待細則出臺推動樓市去庫存“營改增整體來說會減稅,對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是如此。尤其是對內(nèi)江這種房價并不高的城市,減稅力度更大一些,會減少房企的一些稅務壓力。在稅務認同前提下,樓盤成本中的各類稅項總和越大,則增值稅抵扣越多!眱(nèi)江東興區(qū)一樓盤相關負責人分析說。
總的說來,內(nèi)江多個開發(fā)商未來營改增之后,企業(yè)的新增不動產(chǎn)可以抵扣,這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講,這實際上是在鼓勵企業(yè)購買不動產(chǎn)進行稅前抵扣,反倒會擴大需求,對二三線城市而言,有利于去庫存,對一線城市的房價理論上有推升作用。
營改增范圍:過渡期免稅項目達四十項
根據(jù)最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》,營改增試點全面推開后,在過渡期內(nèi)將對40個項目免征增值稅。這些項目大多涉及公共服務和民生領域,與百姓生活息息相關。
40個免稅項目中,涉及民生領域的項目最多。比如,托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務免征增值稅,包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學前班、幼兒班、保育院、幼兒院等。此外,養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)老服務,殘疾人福利機構提供的育養(yǎng)服務,婚姻介紹服務,殯葬服務;殘疾人員本人為社會提供的服務,醫(yī)療機構提供的醫(yī)療服務等,也都免征增值稅。
對于一些對自然人影響較大的項目,免稅政策也有涉及,包括:個人轉讓著作權;個人銷售自建自用住房;涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權等。
涉及公共服務領域免稅項目的包括:紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入,寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入;2017年12月31日前,科普單位的門票收入;2018年12月31日前,公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房等。
對于一些經(jīng)濟社會發(fā)展的重點支持領域,不少項目也將享受免征增值稅優(yōu)惠政策。比如,農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關技術培訓業(yè)務,家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治;金融機構農(nóng)戶小額貸款、國家助學貸款等的利息收入;擔保機構從事中小企業(yè)信用擔保或者再擔保業(yè)務取得的收入等。
為鼓勵科技創(chuàng)新,對納稅人提供技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務;以及符合條件的合同能源管理服務,免征增值稅。為鼓勵就業(yè),對符合條件隨軍家屬就業(yè)、軍隊轉業(yè)干部提供的應稅服務免征增值稅。
專家表示,這40個免征增值稅的項目,主要是從原有營業(yè)稅稅收優(yōu)惠政策中平移過來的,在營改增全面推開后得以繼續(xù)保留和延續(xù)。這些舉措保證了宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,有利于營改增的順利實施和平穩(wěn)過渡,確保所有行業(yè)稅負只減不增。