各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，市直有關(guān)單位：
現(xiàn)將《吉首市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)集體土地上房屋拆遷補償
安置辦法》（試行）印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
吉首市人民政府
2015年1月27日
吉首市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)集體土地上房屋
拆遷補償安置辦法（試行）
為保障城市和土地利用總體規(guī)劃的順利實施，規(guī)范推進城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)集體土地上房屋拆遷補償安置工作，切實保障人民群眾的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于進一步規(guī)范集體土地上征地拆遷管理工作的通知》（湘政辦發(fā)〔2014〕21號）和《湘西自治州集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》（州政發(fā)〔2014〕2號），結(jié)合我市實際，特制定本辦法。
一、拆遷補償安置總則
第一條 本辦法適用于《吉首市城市總體規(guī)劃（2013年修改）》的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)（具體范圍以市規(guī)劃局明確為準）因建設(shè)需要征收集體土地性質(zhì)房屋的拆遷、補償、安置管理工作。
以上范圍外的集體土地上房屋的拆遷、補償、安置按《湘西自治州集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》（州政發(fā)〔2014〕2號）執(zhí)行。
國家、省人民政府因興修公路、鐵路、水利工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對征收集體土地房屋補償安置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二條 征收拆遷主體為市人民政府，負責征收、拆遷、補償、安置工作的規(guī)劃布局、資金調(diào)度等方面的組織和協(xié)調(diào)。
市國土資源局為集體土地上房屋征收實施部門（以下簡稱征收人），負責房屋的征收、拆遷、補償，安置對象的資格確認和安置小區(qū)用地的報批、征收、土地使用證的辦理。
市規(guī)劃局負責按“相對集中、就近安置”的原則對安置小區(qū)進行選址、定點，組織安置小區(qū)的戶型及建筑設(shè)計工作。
市房產(chǎn)局負責安置小區(qū)的建設(shè)、安置房的采購和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理，組織安置對象入住，指導(dǎo)安置小區(qū)的物業(yè)管理。
市住建局負責安置小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)的監(jiān)管，牽頭組織房屋竣工驗收。
市人社局負責將安置對象按相關(guān)政策納入就業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)援助和社會養(yǎng)老保險的范疇。
街道辦事處、社區(qū)負責做好相關(guān)政策的宣傳；負責安置對象的初審、統(tǒng)計、申報及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)處理；參與安置小區(qū)的安全生產(chǎn)監(jiān)督和選房入住等工作。
供水、供電、電信、有線電視等相關(guān)單位根據(jù)安置小區(qū)的總體規(guī)劃和建設(shè)要求，及時提供配套服務(wù)。
二、拆遷補償安置原則
第三條 根據(jù)湖南省人民政府辦公廳《關(guān)于進一步規(guī)范集體土地上征地拆遷管理工作的通知》（湘政辦發(fā)〔2014〕21號）“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，一般不單獨為被拆遷對象安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)陌仓梅绞�，由被拆遷農(nóng)戶自行選購商品房或接受政府提供的安置房；要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、方便生產(chǎn)生活的原則，建設(shè)功能齊全、設(shè)施配套的安置區(qū)，進行集中安置建房”的要求，按照“程序合法、補償合理、過程公開、決策民主、結(jié)果公平、接受監(jiān)督”的原則拆遷、補償、安置。
三、拆遷補償安置辦法
第四條 安置對象戶籍戶口的認定。
本辦法所稱的安置對象是指房屋法定所有人戶口冊上屬于具有農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營關(guān)系的本集體經(jīng)濟組織成員(以下簡稱祖籍戶村民)的在冊家庭成員，不包括暫住、寄住、搭戶人員。城鎮(zhèn)居民（不含因村改社區(qū)的）、原已享受拆遷安置政策的人口及曾經(jīng)有過非法轉(zhuǎn)讓宅基地行為的不納入安置對象；獨生子女戶增加一名安置對象；原籍系本集體經(jīng)濟組織的全日制院校的學(xué)生、士兵及二級以下士官的現(xiàn)役軍人和服刑人員納入安置對象。戶籍戶口（包括戶籍現(xiàn)狀、戶口性質(zhì)、分戶情況等）、家庭成員、出生日期等信息有出入的，以公安機關(guān)的檔案記載為準。
第五條 被征收房屋的認定。
（一）合法權(quán)證的房屋。具有《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》或其中一種。
（二）視為具有相關(guān)權(quán)證的房屋。
1.征收土地通告發(fā)布前建成的房屋，無有效合法權(quán)證但有紅線圖或《建設(shè)用地許可證》，或有批準權(quán)限部門批準的申請書、申請表及其他能表達有批準權(quán)限部門批準同意的資料；
2.征收土地通告發(fā)布之日現(xiàn)狀為“一戶一宅”，且房屋所有權(quán)人為祖籍戶村民的房屋；
3.符合農(nóng)民建房申請條件的祖籍戶村民，在征收土地通告發(fā)布前動工的，且具備基本居住條件的；
4.在征收土地通告發(fā)布前已建成入住且按《吉首市違法用地違法建設(shè)行為分類處置辦法（試行）》（吉政辦發(fā)〔2014〕29號）處理完畢的。
（三）自征收土地通告之日后搶搭搶建的建筑物、附屬設(shè)施，或其他“兩違”行為，按《吉首市違法用地違法建設(shè)行為分類處置辦法（試行）》（吉政辦發(fā)〔2014〕29號）處理。
第六條 被征收房屋住宅用房占地面積（宅基地）的認定。
1.按第五條認定的被征收房屋住宅用房占地面積占用耕地的按不超過130?據(jù)實計算；占用荒山荒地的按不超過210?據(jù)實計算；占用其他土地的按不超過180?據(jù)實計算。
2.符合農(nóng)民建房申請條件的祖籍戶村民，在征收土地通告發(fā)布以前動工且建成的符合要求的宅基地面積。
第七條 補償安置方式。
（一）房屋拆遷、生產(chǎn)生活設(shè)施及其他建（構(gòu)）筑物的補償按《湘西自治州集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》（州政發(fā)〔2014〕2號）執(zhí)行。
（二）采用產(chǎn)權(quán)置換，即“門面商鋪+安置房”的安置方式。在拆遷人簽訂房屋拆遷協(xié)議并按規(guī)定拆遷倒房、經(jīng)拆遷人驗收合格后，按照“先拆先選”的原則選擇門面商鋪和安置房。在全額支付被拆遷人房屋拆遷補償費的同時，由拆遷人以無償提供門面商鋪和安置房的方式進行產(chǎn)權(quán)置換，提供給被拆遷戶的門面商鋪按宅基地占地面積比例折算，提供給被拆遷人的安置房面積按認定的拆遷安置人口35?/人的標準計算。但進行產(chǎn)權(quán)置換的被征收房屋只限于符合以下條件的對象：
1.被征收人屬于被征收房屋所在的集體經(jīng)濟組織的祖籍戶村民且被征收房屋的用途為住宅；
2.被征收房屋屬于有相關(guān)權(quán)證的房屋、視為有相關(guān)權(quán)證的房屋，且其房屋所有權(quán)人的所有權(quán)系依法（繼承）所得或三代以內(nèi)直系血親贈予所得；
（三）下列被征收房屋只按《湘西自治州集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》（州政發(fā)〔2014〕2號）給予補償，不進行產(chǎn)權(quán)置換：
1.屬于國家、集體單位所有的房屋；
2.用于生產(chǎn)、商業(yè)、倉儲等非住宅用途（以批準的房屋用途為準）的房屋；
3.還在建設(shè)中不具備基本居住條件但按《吉首市違法用地違法建設(shè)行為分類處置辦法（試行）》（吉政辦發(fā)〔2014〕29號）處理完畢的房屋；
4.已按相關(guān)政策安排了生產(chǎn)生活預(yù)留地的社區(qū)、村集體土地上的房屋；
5.“一戶多宅”的房屋。
被征收房屋使用性質(zhì)的認定以國土、房產(chǎn)部門權(quán)屬登記為準，無權(quán)屬登記的，以國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等部門調(diào)查確認結(jié)果為準。
第八條 產(chǎn)權(quán)置換面積基數(shù)
1.宅基地置換商鋪面積基數(shù)。宅基地面積用于置換安置區(qū)一至三樓的門面商鋪，其他占地面積，如豬牛羊圈、柴火房等附屬設(shè)施和臨時建筑、坪場占地面積一律不進行商鋪置換。
2.戶籍在本集體經(jīng)濟組織的親屬共用一處宅基地修建的“單棟多層”類型的住房被征收的，其置換的門面商鋪及安排的安置房都按一棟房屋計算，其產(chǎn)權(quán)由被拆遷人自行協(xié)商分配后，分別按照第九條的步驟與方式進行置換、安置。
第九條 產(chǎn)權(quán)置換按以下辦法進行
1.宅基地置換商鋪：將被征收房屋的宅基地占地面積按4:1比例置換為一樓商鋪面積；或按3:1比例置換為二樓商鋪面積; 或按2.5:1比例置換為三樓商鋪面積。若被征收房屋的宅基地占地面積小于60平方米的，允許將宅基地面積按1：1.4比例置換為安置房面積，置換所得的安置面積與應(yīng)安置的面積相加后，按本條第2款安置。若被征收房屋宅基地面積置換商鋪面積（或置換后剩余面積）小于最小商鋪面積，且在10平方米以下的，征收人按一樓6000元/平方米，二樓4000元/平方米，三樓3000元/平方米的價格給被征收人予以貨幣補償；面積在10平方米以上的，超出10平方米部分按市場價購買。
2.安置房面積：被征收房屋不分結(jié)構(gòu)形式，一律按認定的拆遷安置人口35?/人的標準計算，在安置房面積范圍內(nèi)，被征收人可自由組合選擇任意樓層、任意面積的安置房戶型，直至剩余面積少于面積最小的安置房。安置房剩余面積被征收人可按建房成本價（建房成本價以有關(guān)部門公布的為準，2015年建房成本價按2380元/平方米計算，下同）出售給征收人，或置換一套面積最少的安置房，按建房成本價向征收人補交面積差價。置換時，安置房不設(shè)立樓層差價，每套安置房面積均包含公用部分分攤面積。若被征收人可選擇的安置房總面積少于面積最小的安置房戶型，允許被征收人選擇一套面積最少的安置房，并按建房成本價向征收人補交面積差價；若認定的安置人口在4人以上、且成年子女在2人以上，安置房不足兩套的，允許被征收人按建房成本價購買一套面積在90平方米以內(nèi)的安置房。
3.產(chǎn)權(quán)置換后，宅基地以外的占地面積一律按一類水田征收標準進行補償。
4.被拆遷人放棄置換商鋪或安置房的，征收人按商鋪一樓6000元/平方米、二樓4000元/平方米、三樓3000元/平方米、安置房按建房成本價回收，但不得再以任何方式申請、批準建房用地。
第十條 被征收房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營且生產(chǎn)經(jīng)營者辦理了工商和稅務(wù)登記的，根據(jù)被征收人提供的前一年度納稅憑證等真實反映經(jīng)營效益的有效證明資料，由評估機構(gòu)進行評估后，按評估結(jié)果補償停產(chǎn)停業(yè)損失，補償時間為6個月。
四、臨時過渡安置
第十一條 對被征收人的臨時過渡安置實行貨幣安置。
第十二條 臨時安置標準
1.搬遷補助：每棟被征收房屋按2400元/次/戶的標準，支付兩次搬遷補助費。
2.臨時過渡安置補助：按拆遷安置人口200元/人/月（如安置人口不足三人的，按600元/戶/月）的標準執(zhí)行。
第十三條 臨時安置補助時間
臨時安置補助從被征收人完成房屋騰退并交給房屋征收人的當月起計算，補助至安置房交與被征收人使用的月份順延4個月。
第十四條 被征收人在規(guī)定時間內(nèi)簽訂房屋拆遷、補償、安置補償協(xié)議，且按協(xié)議約定期限搬遷完畢并經(jīng)驗收合格的，每棟房屋一次性獎勵50000元。其他情況不予獎勵。
第十五條 被征收人完成被征收房屋騰退并將房屋交給征收人后，可一次性領(lǐng)取搬遷補助費、12個月的臨時安置補助以及其他貨幣補償；符合獎勵條件的還可以領(lǐng)取獎勵資金。以后的臨時安置補助領(lǐng)取時間，以征收人通知為準。
第十六條 商鋪和安置房交付被征收人時間，從被征收人完成被征收房屋騰退并將房屋交給征收人的次日起計算，最長不超過24個月。若交付時間超過期限，則延期后的臨時安置補助按原標準的1.5倍執(zhí)行。
五、其他相關(guān)規(guī)定
第十七條 張榜公示，將“公開、公平、公正”原則融入征拆程序的每一個環(huán)節(jié)，將被征收人的姓名、房屋面積、人口及安置補償情況等信息進行張榜公示，廣泛接受社會監(jiān)督。拆遷補償安置工作和土地征收工作可同步進行。
第十八條 房屋拆遷補償安置協(xié)議的簽訂。土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證載明的產(chǎn)權(quán)人為協(xié)議簽訂人，產(chǎn)權(quán)人必須親自簽訂協(xié)議，產(chǎn)權(quán)人不能親自簽訂的，必須憑產(chǎn)權(quán)人的合法委托手續(xù)簽訂，如產(chǎn)權(quán)人已故的，由合法繼承人簽訂；不能確定產(chǎn)權(quán)人的，由戶主或產(chǎn)權(quán)調(diào)查時的負責人簽訂。
第十九條 征收人與被征收人未能達成拆遷補償安置協(xié)議的，由征收人報請市人民政府依法作出拆遷補償安置決定；被征收人對決定有異議的，可在60日內(nèi)依法申請行政復(fù)議，或在3個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。否則，市人民政府有權(quán)依法申請強制執(zhí)行。
第二十條 征地拆遷補償費用足額支付后，被征收人必須在協(xié)議約定期限內(nèi)自行搬離被征收房屋，自行處理屋內(nèi)所有財產(chǎn)，拆除房屋后申請征收人驗收。否則，申請人民法院依法強制執(zhí)行。
第二十一條 房屋拆遷補償安置時，被征收房屋建筑面積按國家頒布的有效建筑工程面積計算辦法規(guī)范折算。
第二十二條 安置小區(qū)樓棟間距、房屋層高、建筑質(zhì)量、綠化標準及社區(qū)服務(wù)中心、公共停車位等公益設(shè)施的設(shè)計和施工嚴格遵循國家行業(yè)規(guī)范；還建商鋪面積每間不少于15平方米；安置房每套建筑面積在90-140平方米范圍內(nèi)；安置小區(qū)經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后交與安置戶裝修入住。
商鋪交房標準。地面和墻面簡易裝飾；水、電管線接至每個商鋪門口并免費開通；單間的安裝好卷閘門，具有最基本的經(jīng)營條件，水電費由用戶自理。
安置房交房標準。安裝一道鋼制門，地面和墻面簡易裝飾；水、電、氣、網(wǎng)線、有線電視管線接至每套房屋門口并免費開通，具有最基本的入住條件，使用費由用戶自理。
第二十三條 被征收人按照將被征收房屋驗收合格的時間先后順序選擇商鋪和安置房。征收人承擔商鋪和安置房的辦證稅費、專項住宅維修基金及10年的物業(yè)管理費（按1元/月/平方米的標準），其中征收人應(yīng)承擔的物業(yè)管理費一次性交房產(chǎn)局代管，按年度撥付給物業(yè)公司。
第二十四條 商鋪和安置房的產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證）由征收人統(tǒng)一代辦，但被拆遷人購買的超面積部分所有稅費均由被拆遷人自行負擔。土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地，使用權(quán)面積為分攤面積；房屋所有權(quán)面積包含公用部分分攤面積。
第二十五條 評估工作的相關(guān)規(guī)定
評估機構(gòu)的選擇。評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，需評估的被征收人應(yīng)在房屋征收決定通告發(fā)布之日起7日內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由征收人在有參與意向且具備資質(zhì)的評估機構(gòu)中預(yù)選，并征詢被征收人意見后確定；或在具備資質(zhì)且有參與意向的評估機構(gòu)中抽簽確定，過程應(yīng)當公證。
被征收人須協(xié)助評估機構(gòu)進行實地查勘。被征收人拒絕實地查勘的，則參照同類房屋進行評估。
評估機構(gòu)選定后，任何單位和個人不得干涉其工作。
第二十六條 任何人不得徇私舞弊、弄虛作假，一經(jīng)查出，依法依規(guī)嚴肅處理。相關(guān)人員在房屋征收安置補償過程中的不正當所得，必須無條件退還；拒不退還的，征收人按照司法程序移交人民法院依法處理。
第二十七條 本辦法未盡事宜，由市人民政府研究出臺相關(guān)補充辦法。
第二十八條 本辦法自公布之日起施行，原有相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
抄送：市委各部門，市人武部。
市人大辦，市政協(xié)辦，市法院，市檢察院。
市工商聯(lián)。
吉首市人民政府辦公室 2015年1月27日印發(fā)
