湛江市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、巡查以及其他日常管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理，也可以由業(yè)主自行管理。
第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務與政府監(jiān)督管理和指導相結合的原則。
第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)黨組織的領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。
第五條 物業(yè)管理活動按照屬地管理原則開展相關工作，建立物業(yè)管理活動市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級管理體系。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，建立健全物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律管理制度和誠信檔案;
制定物業(yè)管理服務規(guī)范，調(diào)解物業(yè)管理及行業(yè)內(nèi)部糾紛，維護市場秩序和公平競爭，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評;制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進行業(yè)規(guī)范、持續(xù)、健康發(fā)展;加強對物業(yè)服務企業(yè)黨建工作的指導。
鼓勵本市物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第七條 住房城鄉(xiāng)建設部門、司法行政部門共同承擔對屬地物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的業(yè)務指導職責，健全溝通協(xié)調(diào)機制，研究物業(yè)管理糾紛的特點、難點和發(fā)展趨勢，構建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動、相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作模式。
第八條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)按照有關規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布，或者以管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;
發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第九條 業(yè)主、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務
第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第十條 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權人。
除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認定為業(yè)主：
(一)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;
(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;
(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;
(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。
業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律法規(guī)的規(guī)定。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)書面要求成立首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當在收到書面要求后一個月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動組織成立籌備組。
第十二條 籌備組由業(yè)主代表五人至十三人的單數(shù)、物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表一人和建設單位代表一人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當書面通知建設單位委派一名代表參加籌備組工作，建設單位不參加籌備組工作的，視為棄權，同時增補一名業(yè)主代表。
第十三條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為。
第十四條 籌備組應當做好以下工作：
(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。
第十五條 籌備組應當自成立之日起一個月內(nèi)組織召開首次籌備工作會議。
籌備組應當自首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次籌備工作會議召開之日起六個月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會會議或者首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)批準，可以延長三個月。
第十六條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立，籌備組的職責同時終止。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會成立之日起三十日內(nèi)，就業(yè)主大會成立事項向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門備案，并持縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門開具的備案回執(zhí)，到公安機關備案后刻制業(yè)主委員會印章。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案、物業(yè)管理區(qū)域的基本資料、公共收益和業(yè)主委員會辦公用房，報告共用部位、共用設施設備的使用、經(jīng)營和收益情況。
第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作應當嚴格按照《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《廣東省物業(yè)管理條例》以及現(xiàn)行物權法律制度等法律法規(guī)、規(guī)章、國家政策以及其他有拘束力的文件執(zhí)行。
第十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿，如涉及投票，應當另行取得業(yè)主的授權;
(二)決定本幢、單元、樓層范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第十九條 業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中可以約定以下表決方式：
(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使;
(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用;
(三)默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數(shù)計入已投的贊成票;
(四)異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數(shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第三章 物業(yè)服務與管理
第二十條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理。
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。
未選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。
第二十一條 市住房城鄉(xiāng)建設部門應當指導物業(yè)管理招標
投標平臺的建立。
建設單位應當通過物業(yè)管理招標投標平臺，以招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。
總建筑面積超過五萬平方米的住宅物業(yè)，在前期物業(yè)管理階段已交付使用的物業(yè)建筑面積不足物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十，需要變更前期物業(yè)服務企業(yè)的，建設單位應當以招標投標的方式重新選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會可以通過物業(yè)管理招標投標平臺，以招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第二十二條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當將服務內(nèi)容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業(yè)主公示。業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂
物業(yè)服務合同時，應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門備案。
第二十四條 建設單位應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第
三十八條的要求配置物業(yè)服務用房。分期開發(fā)建設的物業(yè)，如果物業(yè)服務用房不在先期開發(fā)的區(qū)域，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例且最低不少于五十平方米的標準配置臨時物業(yè)服務辦公用房。
臨時物業(yè)服務辦公用房應當在地面以上，具有正常使用功能，專門用于物業(yè)服務工作，不得挪作他用。物業(yè)服務用房交付使用后，臨時物業(yè)服務辦公用房可恢復原定用途。
變電室、設備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚、車庫、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時性建筑及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得作為物業(yè)服務用房和臨時物業(yè)服務辦公用房。
第二十五條 建設單位應當按照住房城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》的規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第二十六條 建設單位應當在物業(yè)交付前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建檔保存。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)承接查驗資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)將全部物業(yè)承接查驗資料移交給業(yè)主委員會。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新：
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、二十四小時服務投訴電話;
(二)物業(yè)管理區(qū)域建設用地規(guī)劃許可證等物業(yè)管理區(qū)域的劃定資料或平面圖;
(三)物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地和其他場地的資料或平面圖;
(四)物業(yè)服務用房及業(yè)主委員會辦公用房位置和面積;
(五)物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、收費方式;
(六)電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應急處置方案等;
(七)公共水電費用分攤情況、住宅專項維修資金使用情況。
第二十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)專有部分，
或者進行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)等活動的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)使用人應當同時提供業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分，或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見。
物業(yè)服務企業(yè)應當將禁止行為和其他注意事項書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并按照物業(yè)服務合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定進行監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定，對物業(yè)裝修施工進行監(jiān)督。對違反有關規(guī)定的行為，應當要求行為人及時整改;行為人未按要求整改的，應當及時報告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)以及相關職能部門依法處理，并同時告知業(yè)主委員會。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理工作，引導業(yè)主有序停車。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。沒有成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會不能正常履行職責的物業(yè)管理區(qū)域，確實需要劃分臨時停車位彌補停車位不足的，物業(yè)服務企業(yè)應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能劃分臨時停車位。
對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用消防通道停放車輛等行為，物業(yè)服務企業(yè)勸阻無效后，應當報告消防救援機構及時介入處理。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等工作，落實人員防范、物防、技防措施，及時制止和勸阻物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)、損害業(yè)主合法權益的行為;制止和勸阻無效的，應當及時報有關職能部門處理。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期對共用部位開展防火巡查、檢查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護管理共用消防設施、器材以及消防安全標志，確保完好有效。
物業(yè)服務企業(yè)應當在供電、供氣經(jīng)營單位的指導下，做好應對火災的電力、燃氣處置工作。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)設立業(yè)主共有資金共管賬戶。
業(yè)主大會可以在銀行開設業(yè)主共有資金賬戶，也可以繼續(xù)使用物業(yè)服務企業(yè)開設的業(yè)主共有資金共管賬戶。業(yè)主大會設立業(yè)主共有資金賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶，并撤銷業(yè)主共有資金共管賬戶。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金收支情況，每年至少一次。
物業(yè)服務企業(yè)應當接受籌備組、業(yè)主大會對業(yè)主共有資金收支情況的監(jiān)督。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應當繳入業(yè)主共有資金共管賬戶或業(yè)主共有資金賬戶，根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第三十五條 物業(yè)服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務收費及服務內(nèi)容應當堅持公開、透明、質(zhì)價相符的原則。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市的相關規(guī)定協(xié)助有關職能部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、房屋出租管理、衛(wèi)生防疫以及環(huán)衛(wèi)保潔、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。
第三十七條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)與業(yè)主大會辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、部分物業(yè)權屬存在爭議或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
原物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的，應當移交社區(qū)居民委員會(村民委員會)代管：
(一)物業(yè)承接查驗檔案;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;
(三)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;
(四)物業(yè)服務企業(yè)在服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的技術資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權清冊等相關資料;
(七)其他應當移交的資料和財物。
第三十九條 原物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。
縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，對原物業(yè)服務企業(yè)不退出物業(yè)管理區(qū)域的行為立案查處，責令其限期退出;逾期拒不退出的，處以罰款。原物業(yè)服務企業(yè)不履行行政決定的，縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)
建設部門應當按照《中華人民共和國行政強制法》的規(guī)定，依法向人民法院申請強制執(zhí)行。
對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關應當給予協(xié)助;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
第四十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的，應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關的保證金(抵押金、風險金)等費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)服務費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務單位清繳的費用，專營服務單位應當按相關約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第四章 物業(yè)使用與維護
第四十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分進行經(jīng)營活動的，應當由業(yè)主共同決定，可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權益的，還應當經(jīng)該業(yè)主同意。
利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分經(jīng)營所得的收益歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會決定的管理機構進行管理，定期向全體業(yè)主公開收支情況，管理機構不得擅自挪用業(yè)主共有收益。業(yè)主大會可以委托會計師事務所對管理機構進行審計并將審計報告向全體業(yè)主通報。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程平時用于停放汽車的，應當開放使用并保持人防功能，按照“誰受益、誰負責”的原則，由人防工程停車費收取方負責維修、保養(yǎng)。
第四十四條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
業(yè)主負責物業(yè)專有部分安全檢查和維護保養(yǎng)，物業(yè)服務企業(yè)負責物業(yè)管理區(qū)域共有部分安全檢查和維護保養(yǎng)。
第四十五條 任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施和環(huán)境，不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(二)占用公共場地、共用綠地種植蔬菜、果樹;
(三)擅自架設電線、電纜等;
(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(五)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行業(yè)行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急處置措施，保障安全：
(一)電梯、消防設施、供水、排水、供電、防雷、供氣設施設備發(fā)生故障或者其他影響正常使用的情況;
(二)外墻墻面存在脫落危險、外墻或者屋頂出現(xiàn)滲漏等情況;
(三)其他危及物業(yè)安全的緊急情況。
第五章 政府服務與監(jiān)管
第四十七條 市住房城鄉(xiāng)建設部門負責本市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、指導工作，履行以下職責：
(一)組織實施本辦法，研究制定有關實施政策細則;
(二)指導縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法開展物業(yè)管理相關工作;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(四)負責建立市物業(yè)服務行業(yè)專家?guī)?
(五)統(tǒng)籌指導全市物業(yè)管理的培訓與宣傳工作，定期對縣
(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開展物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓;
(六)建立物業(yè)管理各類信息信用平臺。
第四十八條 縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設部門負責行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行以下職責：
(一)對劃定有爭議的物業(yè)管理區(qū)域進行確定;
(二)負責物業(yè)管理區(qū)域備案;
(三)負責業(yè)主委員會成立備案并開具備案回執(zhí);
(四)負責(前期)物業(yè)服務合同備案;
(五)協(xié)調(diào)處理行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理糾紛;
(六)負責物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督、管理;
(七)協(xié)助配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛。
第四十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)履行以下職責：
(一)對籌備組成員及業(yè)主委員會候選人進行物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓;
(二)組織、指導業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作，辦理業(yè)主委員會備案;
(三)指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動;
(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛;
(五)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作。
第五十條 市、縣(市、區(qū))相關部門應當按照法定職責，負責下列事項的管理工作：
(一)發(fā)展改革部門負責保障性住房物業(yè)服務收費和普通住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權車位、車庫)前期物業(yè)服務收費的指導工作;
(二)自然資源部門負責業(yè)主共有物業(yè)權屬劃分登記，對違法建筑進行認定;
(三)城市管理和綜合執(zhí)法部門負責亂設攤點、破壞綠化、
戶外廣告、飲食服務業(yè)油煙污染等監(jiān)督及綜合執(zhí)法查處;
(四)公安機關負責依法查處影響公共安全、公共秩序的違法行為，對技防系統(tǒng)、車輛停放等開展監(jiān)督檢查;
(五)消防救援機構負責依法查處消防違法行為;
(六)衛(wèi)生健康部門負責衛(wèi)生防疫監(jiān)督檢查;
(七)市場監(jiān)督管理部門負責電梯等特種設備安全監(jiān)察工作;
(八)人防部門負責人防工程設施使用的相關違法行為監(jiān)督檢查;
(九)水務、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設、城市管理和綜合執(zhí)法等部門按各自職能負責供水、排水等監(jiān)督檢查;
(十)其它部門按法定職責，做好相關監(jiān)督管理;
(十一)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，做好專項服務。
第六章 物業(yè)管理糾紛調(diào)處
第五十一條 以現(xiàn)有的人民調(diào)解組織為基礎，建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系：
(一)市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市司法行政部門，依托行業(yè)協(xié)會等社會團體和其他組織成立市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織，受理、調(diào)解本市重大復雜疑難的物業(yè)管理糾紛。
(二)人口總量大、密度高、物業(yè)管理糾紛多發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，根據(jù)需要可以設立鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織。物業(yè)管理糾紛較少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，可以依托已有的人民調(diào)解組織，吸納物業(yè)管理專業(yè)人員，強化物業(yè)管理糾紛調(diào)解職能。
第五十二條 市司法行政部門負責組建法律咨詢專家?guī)�，市住房城鄉(xiāng)建設部門負責組建行業(yè)咨詢專家?guī)�，為本市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作提供法律和政策支持，并參與重大疑難物業(yè)管理糾紛的研究和論證。
第五十三條 對調(diào)解難度大，影響面較廣、情況較復雜的物業(yè)管理糾紛，人民調(diào)解組織可以向轄區(qū)涉及物業(yè)管理糾紛的主管及相關部門反映，相關部門及時給予指導。
第五十四條 人民調(diào)解組織調(diào)解物業(yè)管理糾紛，一般在六十日內(nèi)調(diào)結。如有特殊情況不能在六十日內(nèi)調(diào)結，經(jīng)糾紛雙方當事人同意，可以適當延長調(diào)解期限，但延長期限一般不超過三十日。
第五十五條 經(jīng)人民調(diào)解組織調(diào)解的物業(yè)管理糾紛，當事人達成調(diào)解協(xié)議的，應當制作人民調(diào)解協(xié)議書;當事人認為無需制作調(diào)解協(xié)議書的，可以采取口頭協(xié)議方式，人民調(diào)解員應當記錄協(xié)議內(nèi)容。調(diào)解協(xié)議對雙方當事人具有法律約束力，當事人應當認真履行。
第五十六條 調(diào)解協(xié)議書自雙方當事人簽名、蓋章或者按指印，人民調(diào)解員簽名并加蓋人民調(diào)解組織印章之日起生效�？陬^調(diào)解協(xié)議自雙方當事人達成協(xié)議之日起生效。達成調(diào)解協(xié)議后，
雙方當事人認為有必要的，可以自調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)共同向人民法院依法申請司法確認。
第五十七條 人民調(diào)解組織可以根據(jù)當事人自愿原則，調(diào)解住房城鄉(xiāng)建設部門移交的物業(yè)管理糾紛。調(diào)解成功的，制作人民調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解不成功的，引導當事人通過訴訟途徑解決。
第五十八條 人民調(diào)解組織可以根據(jù)人民法院訴前引導或委托開展物業(yè)管理糾紛調(diào)解。調(diào)解成功的，制作人民調(diào)解協(xié)議書;
調(diào)解不成功的，應當告知當事人重新向人民法院提出訴訟申請，實現(xiàn)人民調(diào)解與訴訟程序的銜接。
第七章 附 則
第五十九條 業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本辦法的相關規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 本市有關住宅專項維修資金管理、物業(yè)收費管理、電動車消防安全管理、前期物業(yè)管理招標投標等政府規(guī)章規(guī)范性文件和部門規(guī)范性文件繼續(xù)有效。
第六十一條 本辦法自 2020 年7月1日起施行，有效期三年。
