咸寧市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》《湖北省價格條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（鄂價工服[2018]22號）等法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。
第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質(zhì)價相符的原則。
本實施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)主體按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般包括：環(huán)境的清掃、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、排水、電梯、安全監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。
第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定向價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門報送物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料。
第六條 符合下列條件之一，應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不作為前期物業(yè)實行政府定價管理：
（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；
（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。
業(yè)主委員會成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。沒有業(yè)主委員會的，可以由社區(qū)組織業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)主體協(xié)商確定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂書面協(xié)議。
第七條 公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照普通住宅等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第八條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府定價管理，實行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市物價局和市房管局共同制定《咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）、《咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（附件2）。具體標(biāo)準(zhǔn)由各物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)房管部門、物業(yè)協(xié)會評定的物業(yè)服務(wù)等級對應(yīng)相應(yīng)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定，報價格主管部門審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。
各縣（市）可參照市城區(qū)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，制定本地物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)調(diào)整，每三年根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、居民的承受能力等情況進(jìn)行調(diào)整。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會成立后，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按月、季收取，但最多不得一次性收取超過一年服務(wù)費(fèi)用。與業(yè)主另有約定的，按約定執(zhí)行。
第十條 政府定價管理以外的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會按照公平、公正、公開原則，鼓勵通過招投標(biāo)的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。辦公用房、商業(yè)用房等政府定價管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意。征求意見前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料，公示時間不少于十五日。
第十一條 制定和調(diào)整服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂合同約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。房屋交付后一年內(nèi)無人入住的空置期間，業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等，并按規(guī)定報房管部門備案。同時在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放機(jī)動車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)公司等不得銷售或者變相銷售。對業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車庫、車位不得收取停車費(fèi)，可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十四條 對房屋裝修可以實行保證金管理制度，具體保證金標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商或業(yè)主大會制定管理辦法，對保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時間和相關(guān)責(zé)任等進(jìn)行具體規(guī)定。
裝修垃圾委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，由物業(yè)服務(wù)主體按4元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)收取。裝修期間不得收取電梯使用費(fèi)等其他名目費(fèi)用。
第十五條 住宅區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶人員出入證（卡）不少于3張，車輛識別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。
第十六條 住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，資金不足的由業(yè)主大會決定，可以用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益彌補(bǔ)。
第十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、環(huán)衛(wèi)等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，并向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的物業(yè)管理區(qū)域，水電總分表之間的正常損耗，可納入物業(yè)收費(fèi)范圍，供電損耗計入比例原則上不超過總表計量數(shù)的7%。按照供水、供電、環(huán)衛(wèi)等單位的有關(guān)收費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用時，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。
第十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按約定交納的，業(yè)主委員會、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)主體可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。
第十九條 對進(jìn)入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行任務(wù)的軍車、警車、消防車、救護(hù)車、救災(zāi)搶險車、郵（快）快遞車、環(huán)衛(wèi)車、市政設(shè)施維護(hù)維修車、殯葬車；法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免費(fèi)的車輛；臨時停車不超過30分鐘的車輛；為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車輛；市人民政府批準(zhǔn)免費(fèi)的其他車輛，應(yīng)當(dāng)免收停車費(fèi)。
第二十條 物業(yè)服務(wù)主體履行審批手續(xù)，在實施前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)填報《咸寧城區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批表》(見附件3)，并按表中的要求提供營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，分別報送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和價格主管部門核定批準(zhǔn)后方可收費(fèi)。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)主體等應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)；按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（等級）、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息在小區(qū)顯著位置進(jìn)行常態(tài)化公示。市、縣兩級價格、房地產(chǎn)主管部門要按照屬地管理原則對物業(yè)服務(wù)主體收費(fèi)行為開展監(jiān)督檢查，嚴(yán)厲查處違法行為。
第二十二條 本細(xì)則自2018年6月1日起執(zhí)行。
市物價局市房地產(chǎn)管理局咸價房服[2006]85號、咸價房服[2006]88號文件同時廢止。
