第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)國家、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展和改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。
第二條本實施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條本實施辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條市、縣兩級政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費，根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。
第九條非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室、地下室，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實行市場調(diào)節(jié)價。
獨立用于居住的閣樓，物業(yè)服務(wù)費按住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。
第十條為業(yè)主提供代辦性、特約性服務(wù)的收費實行市場調(diào)節(jié)價（政府價格主管部門另有規(guī)定除外）。
第十一條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)實行按項目分等級收費管理，分等級收費標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定；物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。
德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)分等級收費基準(zhǔn)價格，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)住宅物業(yè)不同的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求制定；縣（市）的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)分等級收費基準(zhǔn)價格，由所在縣(市)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門在不超過市制定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)分等級收費基準(zhǔn)價格及浮動幅度的范圍內(nèi)，結(jié)合本地實際制定。
第十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)中的物業(yè)服務(wù)項目，根據(jù)不同服務(wù)內(nèi)容分為綜合管理服務(wù)，房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)，協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)，保潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)六個項目。每個項目根據(jù)不同服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置等情況，劃分為五個等級，最高為五星級。
每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價格，在上下浮動不超過20%幅度內(nèi)，確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為選取的各物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)等級對應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)的總和。
第十三條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
供水二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條實行政府指導(dǎo)價的普通住宅前期物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，并按本《實施辦法》和當(dāng)?shù)貎r格主管部門、物業(yè)主管部門公布的《普通住宅前期物業(yè)服務(wù)分等級收費基準(zhǔn)價格》擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，在發(fā)布招標(biāo)公告前將擬定的收費標(biāo)準(zhǔn)報價格主管部門審核，具體收費標(biāo)準(zhǔn)在不超過審核的收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)通過競標(biāo)產(chǎn)生。建設(shè)單位在擬定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，其中綜合管理服務(wù)項目所選的等級不得高于所選的保潔服務(wù)項目和協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)項目等級。
第十五條建設(shè)單位在招投標(biāo)之前向價格主管部門申請住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)提供以下資料復(fù)印件并加蓋單位公章，同時報物業(yè)主管部門。
（一）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（二）建筑工程施工許可證；
（三）住宅小區(qū)總平面圖；
（四）申請物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的書面申請；
（五）成本測算資料；
（六）共用設(shè)施設(shè)備配備（包括排水系統(tǒng)、公共照明、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、水景（動力）系統(tǒng)等）情況說明；
（七）其它需要報送的資料。
經(jīng)審查符合要求的，價格主管部門會同物業(yè)主管部門，核定住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并出具書面意見。建設(shè)單位根據(jù)核定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，將《前期物業(yè)服務(wù)合同》報價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十六條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)適當(dāng)減免，減免比例不低于20%，具體減免比例應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十七條業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的特點和服務(wù)要求合同約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。
房屋交付后空置一年以上，業(yè)主可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)雙方確認(rèn)，一年后的物業(yè)服務(wù)費按實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的80%交納。合同另有約定的，從其約定。
第十九條物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以《房屋所有權(quán)證》載明的房屋建筑面積計收；未辦理《房屋所有權(quán)證》的，可暫按購房合同載明的建筑面積計收，《房屋所有權(quán)證》與購房合同載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)多退少補(bǔ)。與住宅配套的儲藏室不得收取物業(yè)服務(wù)費。
獨立專有車庫，需要按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費，其服務(wù)費按同等級不帶電梯普通住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度，由市價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準(zhǔn)；各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定各自區(qū)域內(nèi)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。
第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車位使用人在停車服務(wù)費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)約定，并報物業(yè)所在地的價格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務(wù)費按實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的80%收取，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十二條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按照《山東省服務(wù)價格登記證管理辦法》（魯價綜發(fā)[2013]54號），實行服務(wù)價格登記證管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于實施收費30日前申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》。在德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)到市價格主管部門申領(lǐng)；在各縣（市）提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)到所到縣（市）價格主管部門申領(lǐng)。
第二十三條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費。未成立業(yè)主大會的車位場地使用費實行政府指導(dǎo)價。德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)由市價格主管部門會同級物業(yè)主管部門確定；各縣（市）區(qū)域內(nèi)由各縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門確定。成立業(yè)主大會的，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。
停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按不超過20%的比例提取停車服務(wù)費；業(yè)主大會成立后，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口實行門禁智能化管理或電梯實行電梯卡管理的，應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡或電梯卡；車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為每輛車免費配置1張出入證。因增加、遺失、損壞需要補(bǔ)辦證（卡）的，可以據(jù)實收取工本費。
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用，收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會同意，報物業(yè)所在地價格主管部門備案。業(yè)主大會未成立的，報物業(yè)所在地價格主管部門核定。
第二十六條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取一定的報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，裝修前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，裝修保證金的數(shù)額和用途在住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議中約定。裝飾裝修結(jié)束后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收合格的，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。對房屋結(jié)構(gòu)造成破壞的，其損壞情況，由政府房屋安全鑒定主管部門界定。除法律法規(guī)規(guī)定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定繳納了物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主收取裝修電梯使用費、裝修管理費及與裝修相關(guān)的管理費用。
裝修期間對裝修施工人員實行出入證管理的，不得收取任何費用。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告共有部分收益的收支帳目。
第三十二條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第三十三條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《山東省服務(wù)價格管理辦法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：
（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；
（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；
（四）強(qiáng)制服務(wù)并收費的；
（五）不申領(lǐng)或不按規(guī)定程序申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》的；
（六）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；
（七）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第三十四條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》及本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第三十五條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
