鐵嶺市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理。
縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門，鐵嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵嶺新城區(qū)、鐵嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施監(jiān)督、管理。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。
城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
物價(jià)、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用的公共設(shè)施設(shè)備證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第十條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣級房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和協(xié)助下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主代表因故不能參加會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至15人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時(shí)間。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人、副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
第十七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十七條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；
（三）未按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證的；
（四）未按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼實(shí)價(jià)的；
（五）提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)的；
（六）其他違反本辦法的行為。
第七十三條 違反本規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十四條 工業(yè)園區(qū)，集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋。
第七十六條 本辦法從1月1日起施行，有效期五年，《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
