東莞市物業(yè)管理辦法
（討論稿）
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條市房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助鎮(zhèn)街房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作。
第四條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作，并根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模，配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)應(yīng)分別確定1名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。
全市各級(jí)人民政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)支持。
第五條全市各級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
價(jià)格管理部門負(fù)責(zé)制定或調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行檢查和管理，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛。
城市管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法排放或制造社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染，飲食服務(wù)業(yè)油煙污染，向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為，在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為；破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等，相關(guān)管理部門應(yīng)依法予以配合。
住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃條件時(shí)，按規(guī)定配置各類公共建設(shè)配套設(shè)施；并按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)服務(wù)用房的具體要求，并在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
公安行政管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度；及時(shí)查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道等行為依法采取相關(guān)措施。配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施；打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為。
公安消防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防安全監(jiān)督管理工作。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)，如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患，應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改。
園林綠化管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)侵占、破壞綠地行為。
環(huán)境保護(hù)管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動(dòng)、輻射放射等行為。
質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯安全監(jiān)督管理工作。
人口與計(jì)劃生育管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)劃生育工作。
各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，做好社區(qū)居委會(huì)（村民委員會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理協(xié)調(diào)配合的有關(guān)工作；會(huì)同各市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)、協(xié)助并調(diào)處矛盾糾紛等相關(guān)工作。
第六條相關(guān)職能部門分別成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。
建立街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問(wèn)題，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持。
重大問(wèn)題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失事故，以及因物業(yè)管理不善，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會(huì)影響的問(wèn)題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題。
第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化活動(dòng)以及流動(dòng)人員計(jì)劃生育服務(wù)管理等行政管理工作。
第八條東莞市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理協(xié)會(huì)）是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展；負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，承接主管部門委托、轉(zhuǎn)移的其他事項(xiàng)。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
第十條依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
第十一條尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱住宅專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家法有關(guān)規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十三條業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。
1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì)，由1個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十四條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）決定住宅專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（七）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（九）改變共有部分的用途；
（十）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十一）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第十五條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十六條百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十七條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十八條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款（一）至（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主。
第十六條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。
第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。
第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開(kāi)。
第二十一條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)等形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)將書(shū)面征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第二十二條業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第二十三條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第二十四條業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。
（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第二十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。
第二十六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，以書(shū)面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實(shí)施報(bào)告；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；
（四）協(xié)助制訂重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況；
（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作；
（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；
（八）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（九）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；
（十）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作，接受居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；
（十一）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用，維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十二）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；
（十三）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年12月作1次工作報(bào)告，抄送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
第二十七條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；
（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為；
（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。
第二十八條業(yè)主委員會(huì)一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第三十條業(yè)主委員會(huì)憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第三十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。
第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：
（一）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，擅自決定解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（三）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；
（四）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。
第三十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；
（四）本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十四條業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交。
第三十五條業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
第三十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第三十七條業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三章前期物業(yè)管理
第三十八條新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理委托合同。現(xiàn)售住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)50,000平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)（資格）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，不得分期招投標(biāo)。
前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市房地產(chǎn)行政管理部門專家?guī)斐槿＜�，市房地產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過(guò)程。
第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上且已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理事項(xiàng)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給建設(shè)單位。
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域已全部交付使用且已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理事項(xiàng)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理資料可以移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）暫為保管。
第四十條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第四十一條 建設(shè)單位銷售住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定將以下相關(guān)事項(xiàng)和信息告知購(gòu)房人，保障購(gòu)房人的知情權(quán)：
（一）建設(shè)單位在申請(qǐng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》和明確物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃資料；
（二）建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，必須在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。并應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)將物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積，公共建筑、共用設(shè)備設(shè)施的配置等資料和《業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金協(xié)議書(shū)》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》予以公示，接受社會(huì)公眾的查詢。
（三）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及合同終止和公共建筑、物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)備設(shè)施的配置情況。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。
第四十二條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備是否滿足正常使用功能進(jìn)行查驗(yàn)，并與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)移交。
（一）已成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交；沒(méi)有新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交。
（二）未成立業(yè)主大會(huì)的，可以由居民委員會(huì)（村民委員會(huì)）與撤出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第四十四條 沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)移交，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)交接時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維持在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域期間的正常物業(yè)管理秩序；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積2‰的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過(guò)300平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過(guò)60平方米。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積2‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車庫(kù)（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
第四十七條 規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。
先期開(kāi)發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配置或補(bǔ)充配置。
第四十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。
第四十九條建設(shè)單位在交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備配置獨(dú)立的水電氣計(jì)量器具。
第五十條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同居（村）民委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向居（村）民委員會(huì)提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料。
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；
（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單；
（七）業(yè)主清冊(cè)；
（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料；
（九）以上資料的清單。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會(huì)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，并予以妥善保存，不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的鎮(zhèn)街人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，及時(shí)處理業(yè)主投訴，改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)行政主管部門核定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，在資質(zhì)證書(shū)的有效期內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理項(xiàng)目，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的有效期為三年，需要延續(xù)有效期的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿三十日前向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)；逾期未申請(qǐng)延續(xù)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)取得資質(zhì)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定并設(shè)定一年的暫定期。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)被依法吊銷的，自吊銷之日起三年內(nèi)，其法定代表人以及負(fù)有主要責(zé)任的經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第五十五條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施管理和考核。
房產(chǎn)行政主管部門可以委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關(guān)物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理檔案移交業(yè)主委員會(huì)。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，向市房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿但業(yè)主委員會(huì)仍未成立的或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)履行至新物業(yè)服務(wù)合同約定的提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供以下物業(yè)服務(wù)：
（一）建筑物共有部位的維護(hù)和管理；
（二）共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理；
（三）共有部位的綠化養(yǎng)護(hù)管理、環(huán)境衛(wèi)生的保潔和設(shè)施維修保養(yǎng)；
（四）秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理等事項(xiàng)；
（五）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以就超出物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)與相關(guān)業(yè)主另行約定。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，并配合有關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好相關(guān)社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。未按時(shí)交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催繳，要求限期交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定加收違約金。
業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等其他無(wú)正當(dāng)理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
第六十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位已服務(wù)到最終用戶的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用并支付代收費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，不得提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無(wú)償服務(wù)。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。
第六十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置內(nèi)公示，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動(dòng)延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)，退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）移交物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（二）移交本條例第六十條規(guī)定的資料；
（三）移交物業(yè)管理檔案、物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；
（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。
第七十條 物業(yè)管理服務(wù)交接時(shí)，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，書(shū)面記錄查驗(yàn)情況并簽訂確認(rèn)書(shū)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行接管。房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
第七十二條 接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理項(xiàng)目移交后十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同連同街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況報(bào)告書(shū)向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第七十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；
（二）挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金；
（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；
（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途；
（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù)；
（八）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；
（九）物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；
（十）超越資質(zhì)（資格）等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)；
（十一）出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；
（十二）限定業(yè)主購(gòu)買其指定的經(jīng)營(yíng)者（服務(wù)提供者）的商品或者服務(wù)；
（十三）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。
第七十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。每年至少開(kāi)展一次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)工作。年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。
住宅小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在居（村）民居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，以物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目為單位，組織業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)。
第五章共有收益管理
第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的凈收益（以下稱共有收益）歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作。利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得凈收益依法歸全體業(yè)主共有，存入共有收益獨(dú)立賬戶。
共有收益主要用于以下幾個(gè)方面：
（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；
（二）業(yè)主公益活動(dòng)的開(kāi)展；
（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；
（四）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；
（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。
第七十六條已成立業(yè)主委員會(huì)的，可由業(yè)主委員會(huì)對(duì)共有收益進(jìn)行管理；未成立業(yè)主委員會(huì)的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有收益暫行管理。居（村）民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。
第七十七條已成立業(yè)主委員會(huì)的，共有收益用于第三十三條所列方面時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)議事規(guī)則在共有收益獨(dú)立賬戶中支取。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對(duì)共有收益情況進(jìn)行公示，報(bào)居（村）民委員會(huì)備案。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理。每季度的開(kāi)支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，同時(shí)報(bào)建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。
第七十八條業(yè)主委員會(huì)成立后，依法依約屬于全體業(yè)主的共有收益，應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶管理。若委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營(yíng)中的成本，具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；
（三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)等改為需要做防水處理的衛(wèi)生間、廚房或其他用途，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；
（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（八）損毀樹(shù)木、園林；
（九）生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（十）亂丟垃圾，高空拋物；
（十一）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
（十二）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車輛；
（十三）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（十四）占用、堵塞、封閉消防通道，在消防通道上設(shè)置路障，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；
（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。
第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。
業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議，申報(bào)登記裝飾裝修方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修行為進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)隱蔽工程和防水工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。
裝修期間業(yè)主的裝修物料搬運(yùn)，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好配合和服務(wù)工作，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示裝修搬運(yùn)指引、管理部門投訴電話等內(nèi)容。發(fā)生、發(fā)現(xiàn)裝修搬運(yùn)欺行霸市行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安部門處理。
第八十二條裝修期間搬運(yùn)物料應(yīng)遵守如下規(guī)定：
（一）業(yè)主聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料時(shí)，需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理；
（二）裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過(guò)程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止違法、違章搬運(yùn)；
（三）在搬運(yùn)作業(yè)期間造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，由行為人承擔(dān)賠償責(zé)任，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八十三條 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修，毗連部位按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》執(zhí)行；
（二）共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>
（三）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)；
（四）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，并賠償損失；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第八十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)協(xié)調(diào)改正，拒不改正的經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。
因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。
第八十五條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須每季公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修費(fèi)用的使用情況。前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位和居（村）民委員會(huì)監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)成立以后，由業(yè)主委員會(huì)和居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督。
前期物業(yè)管理階段，每月維護(hù)、維修費(fèi)用不足部分在共有收益獨(dú)立賬戶中支出，多余部分滾存入下月維護(hù)、維修費(fèi)用中繼續(xù)使用。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域，維護(hù)、維修費(fèi)用有結(jié)余的，應(yīng)由建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督，繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理階段，每月維護(hù)費(fèi)用不足的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)，業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，經(jīng)居（村）民委員會(huì)證明，在共有收益獨(dú)立賬戶中支出。每月的維護(hù)、維護(hù)費(fèi)用有結(jié)余的，由業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)共同監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳存入共有收益獨(dú)立賬戶中。
第八十六條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)和相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，經(jīng)居（村）民委員會(huì)加具證明意見(jiàn)，從共有收益賬戶中或住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支，涉及專有部分的開(kāi)支由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)�，費(fèi)用支出情況向業(yè)主公示。
第八十七條 物業(yè)維修實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
第八十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。
第七章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
第八十九條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（七）辦公費(fèi)用；
（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。
第九十條為了使物業(yè)服務(wù)與物業(yè)收費(fèi)相對(duì)應(yīng)，有條件的物業(yè)管理區(qū)域可采取菜單式物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第九十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中記載的建筑面積為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按《商品房買賣合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定開(kāi)始計(jì)收。
第九十二條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的普通住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位車庫(kù)），其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格管理部門適時(shí)制定公布。
物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，需向所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價(jià)格管理部門備案，并告知居（村）民委員會(huì)。確需超過(guò)區(qū)公布的最高指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，要按屬地報(bào)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價(jià)格管理部門審核。
第九十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)公示的樣式、內(nèi)容由市價(jià)格管理部門監(jiān)制。
第九十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況接受業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季公布經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的收支情況。
實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支情況應(yīng)該進(jìn)行年度審計(jì)。前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)�；已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。審計(jì)結(jié)果予以公示并抄送居（村）民委員會(huì)。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第九十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須由建設(shè)單位全額交納。
第九十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第九十七條 自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按車位（車庫(kù)）的數(shù)量計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計(jì)收。如按車位（車庫(kù)）數(shù)量計(jì)收，由市價(jià)格管理部門制定折算方式。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審批，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置全體業(yè)主共有的臨時(shí)停車位的，停放服務(wù)收費(fèi)按市價(jià)格管理部門制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依規(guī)辦理相關(guān)手續(xù)。
第九十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪、辦公用房等物業(yè)按質(zhì)價(jià)相符、協(xié)商一致的原則，由上述物業(yè)的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可參考該小區(qū)最低住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商約定。
第九十九條業(yè)主委員會(huì)采取公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)的形式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，決定物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。
第一百條房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，業(yè)主進(jìn)行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（或裝修企業(yè)）收取裝修保證金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定制定。
除市價(jià)格管理部門規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取裝修保證金前應(yīng)與業(yè)主（或裝修企業(yè)）以書(shū)面形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、裝修保證金退還等內(nèi)容。裝修完工后，如業(yè)主（或裝修企業(yè)）未造成共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自檢查合格之日起5個(gè)工作日內(nèi)全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應(yīng)責(zé)令責(zé)任人限期修復(fù)或折價(jià)賠償，其裝修保證金在修復(fù)或賠償后的5個(gè)工作日內(nèi)退回。
裝修產(chǎn)生的垃圾，由業(yè)主自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)；業(yè)主自愿委托清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方約定。
第一百零一條實(shí)行智能化管理的小區(qū)，在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)為每戶業(yè)主免費(fèi)配置3張出入證（含IC卡等），對(duì)自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫(kù)）的業(yè)主應(yīng)按1車位（庫(kù)）1證免費(fèi)配置車輛出入證。
業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按每證（含IC卡等）收取制作工本費(fèi)，收取標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格管理部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百零二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重新約定收費(fèi)，或有20%以上業(yè)主提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)綜合物業(yè)服務(wù)成本和業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)表決的方式，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示30日，將新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價(jià)格管理部門備案，并抄送居（村）民委員會(huì)、市房地產(chǎn)行政管理部門。
對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向價(jià)格管理部門申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間對(duì)收費(fèi)不能達(dá)成共識(shí)時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書(shū)后，可委托有價(jià)格成本審核資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行成本審核，根據(jù)成本審核結(jié)果自行協(xié)商。仍不能達(dá)成共識(shí)的，可向物業(yè)所屬街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）價(jià)格管理部門提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)。
當(dāng)發(fā)生業(yè)主不按合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促業(yè)主繳交。
業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)法律途徑追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主出租物業(yè)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約告知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。
自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，買受人或承租人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第一百零四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、司法所、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有意見(jiàn)的，可以向業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)反映，由業(yè)主委員會(huì)或居（村）民委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該請(qǐng)求居（村）民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，市房地產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
第一百零五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追討，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為理由拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域。
第八章行業(yè)管理
第一百零六條從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在日常管理中建立以下內(nèi)部工作制度：
（一）工作人員著裝統(tǒng)一，持證上崗，掛牌服務(wù)，文明禮貌；
（二）公開(kāi)、公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦事制度；
（三）工作人員全天候值班，報(bào)修及時(shí)（水電小修不過(guò)夜）；
（四）保安、保潔、綠化服務(wù)到位；
（五）建立高效的投訴、回訪處理機(jī)制（查閱投訴處理記錄）；
（六）建立物業(yè)服務(wù)檔案管理制度。
第一百零七條市房地產(chǎn)行政管理部門建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信管理系統(tǒng)，為每個(gè)在本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故等，由居（村）民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）核實(shí)后，報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠(chéng)信檔案。
業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核報(bào)告和滿意度調(diào)查情況，載入企業(yè)的誠(chéng)信檔案，作為參考依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行勸阻、制止、及時(shí)報(bào)告義務(wù)的，由相關(guān)行政管理部門報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門載入企業(yè)的誠(chéng)信檔案。
第一百零八條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信自律管理公約，對(duì)經(jīng)核實(shí)違反誠(chéng)信自律的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員進(jìn)行行業(yè)通報(bào)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信檔案。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，應(yīng)組織專業(yè)委員會(huì)對(duì)其管理區(qū)域的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信檔案，如管理水平和質(zhì)量嚴(yán)重下降的，對(duì)該企業(yè)進(jìn)行行業(yè)通報(bào)批評(píng)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門載入誠(chéng)信檔案。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)每年制訂行業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃，通過(guò)培訓(xùn)、參觀、交流等形式提升物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)采取新技術(shù)、新方法開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)管理和服務(wù)水平。至少每3年進(jìn)行1次全市物業(yè)管理行業(yè)情況調(diào)研，形成行業(yè)報(bào)告，引導(dǎo)行業(yè)的良性發(fā)展。
第一百零九條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在全市范圍內(nèi)每年開(kāi)展1次物業(yè)管理示范小區(qū)、示范大廈（園區(qū)）考評(píng)工作�？荚u(píng)工作根據(jù)國(guó)家、省、市制定的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保證考評(píng)工作的公開(kāi)、公平、公正。考評(píng)達(dá)標(biāo)的示范項(xiàng)目，在行業(yè)內(nèi)通報(bào)表?yè)P(yáng)，并報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)獲得示范稱號(hào)的管理項(xiàng)目進(jìn)行不少于兩年1次的跟蹤檢查，發(fā)生重大有效投訴或者管理質(zhì)量嚴(yán)重下降的，應(yīng)報(bào)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，撤銷其示范稱號(hào)。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)國(guó)家、省示范項(xiàng)目的推薦工作。
第七章法律責(zé)任
第一百一十條 違反本辦法規(guī)定的行為，按照國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處罰。
第一百一十一條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動(dòng)，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百一十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納；業(yè)主拒絕交納或者逾期仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
第一百一十三條 房地產(chǎn)行政管理部門和相關(guān)部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十章附則
第一百一十四條 本辦法自公布之日起試行，有效期三年。
第一百一十五條本辦法由東莞市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
