各市、區(qū)人民政府，高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、工業(yè)新區(qū)管委會，市政府各部門、單位：
為進一步加強和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，提升城市管理水平，滿足市民對物業(yè)管理的需求，促進和諧威海建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有關規(guī)定，結合我市實際，現就進一步加強城市物業(yè)管理工作提出如下意見：
一、明確職責，建立健全物業(yè)管理分工協作機制
物業(yè)管理關系群眾切身利益，是加強城市管理，改善人居環(huán)境，促進社區(qū)文明建設，和諧社會的需要。各級各有關部門、單位一定要高度重視物業(yè)管理工作，將其擺上重要議事日程，切實加強組織領導。各級要建立物業(yè)管理部門聯席會議制度，及時研究解決工作中出現的重要問題。市聯席會議由環(huán)翠區(qū)政府、高區(qū)管委、經區(qū)管委和市房管、公安、民政、建設、規(guī)劃、環(huán)保、物價、城管執(zhí)法、工商、消防、供水、供電、供熱、供氣、通信等單位參加，市房管部門負責聯席會議的日常工作，組織行業(yè)管理重大問題調研，匯總重大事項和情況，及時提報聯席會議研究。
各市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)和工業(yè)新區(qū)管委要按照屬地管理、分級負責的原則，加強對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的領導，建立健全長效機制，做好物業(yè)管理小區(qū)及社區(qū)的社會穩(wěn)定工作；要加大落實街道辦事處（鎮(zhèn)政府，下同）、社區(qū)居委會對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督、協調力度，協調處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關系，及時處理在物業(yè)管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件，切實推進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。
街道辦事處、社區(qū)居委會要做好小區(qū)屬地管理工作，負責組建業(yè)主大會籌備組，籌備召開首屆業(yè)主大會會議，監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主開展正常的自治工作；要充分發(fā)揮綜合協調優(yōu)勢，將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍，把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)結合起來，及時協調解決物業(yè)管理中出現的綜合性問題，會同物業(yè)主管部門及時處理業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴；物業(yè)管理覆蓋面比較廣的，要安排專人負責此項工作。
政府有關部門、單位要從大局出發(fā)，各司其職，各負其責，密切配合，齊抓共管，積極做好物業(yè)管理和服務工作。市房管部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)和政策，制訂我市加強物業(yè)管理的有關政策措施，對市區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)新區(qū)物業(yè)主管部門的業(yè)務進行指導和監(jiān)管，抓好物業(yè)服務行業(yè)隊伍的培訓，加強物業(yè)服務行業(yè)管理和誠信制度建設，搞好物業(yè)管理糾紛協調處理等工作。市公安部門負責對物業(yè)服務企業(yè)保安人員（公共秩序維護員）進行監(jiān)管、培訓，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作。市消防部門負責依法監(jiān)督指導物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。市民政部門要結合社區(qū)建設，協助物業(yè)主管部門做好物業(yè)管理工作。市建設部門負責對物業(yè)項目建筑工程質量進行監(jiān)管；在項目設計審查時，將小區(qū)公共配套設施設備、物業(yè)管理用房納入審查范圍。市規(guī)劃部門負責將物業(yè)管理用房納入建設項目規(guī)劃審查范圍；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違反規(guī)劃管理進行建設的違法行為。市環(huán)保部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染環(huán)境等違法行為。市物價部門負責會同市物業(yè)主管部門制定物業(yè)服務收費辦法和標準，查處物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費行為。市城管執(zhí)法部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違反市容管理及其他影響居民生活環(huán)境的行為。市工商部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內非法廣告行為，加強對物業(yè)管理區(qū)域內經營項目的審批管理。供水、供電、供熱、供氣、通信等單位要認真做好物業(yè)管理區(qū)域內相關設施的建設和維護工作。
二、依法規(guī)范，切實加強新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作
（一）積極引導開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)相分離。要積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業(yè)服務企業(yè)自覺提高服務水平。對新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位要根據住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標管理的有關規(guī)定，通過公開招投標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將物業(yè)服務合同報物業(yè)主管部門備案。對沒有通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)主管部門要依法查處。同時，要建立健全物業(yè)管理退出機制，淘汰服務水平不高、管理差的物業(yè)服務企業(yè)；凡物業(yè)服務企業(yè)退出管理的，物業(yè)主管部門要配合街道辦事處、社區(qū)居委會督促業(yè)主委員會對其退出物業(yè)服務項目后的業(yè)主共有經費進行審計，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經費、管理資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會未成立的移交給所在街道辦事處。
（二）嚴格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積原則上按開發(fā)項目建筑面積3‰至5‰的比例配置，且不低于100平方米；零星物業(yè)可適當減少，但不得少于50平方米。物業(yè)管理用房應當具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，開發(fā)建設單位不得擅自處分。規(guī)劃部門要在建設工程規(guī)劃許可證中標明物業(yè)管理用房的面積，并在批準的規(guī)劃圖紙中標注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)主管部門要依法對物業(yè)管理用房的配置情況進行驗收，經驗收合格的，由房管部門依法在房屋登記薄中予以記載；不合格的，建設部門不得予以綜合驗收備案。開發(fā)建設單位要向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)管理啟動費，并依法移交配套設施設備、地下管網工程竣工圖等驗收資料和技術資料，對不移交的，物業(yè)主管部門要依法處罰。前期物業(yè)管理啟動費標準，由市物價部門會同市物業(yè)主管部門制定。
（三）進一步明確物業(yè)維修責任。開發(fā)建設單位要按照國家有關規(guī)定和《住宅質量保證書》的承諾，承擔物業(yè)保修責任，不得將責任轉嫁給物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主。開發(fā)建設單位不提供《住宅質量保證書》或利用格式合同擅自縮短法定保修期限的，建設部門要責令其改正，并依法予以處罰，買受人有權拒絕接收房屋。業(yè)主要依法交存住宅專項維修資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
（四）認真做好業(yè)主自治工作。物業(yè)管理區(qū)域入住率達到50%后，街道辦事處、社區(qū)居委會要積極組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；物業(yè)主管部門要積極配合，依法做好指導、監(jiān)督工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法引導業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項，解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主合法權益；要依法接受物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會要嚴格執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費和住宅專項維修資金；要加強對物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經營、出租的監(jiān)管。
三、突出重點，切實加強住宅小區(qū)綜合治理
（一）加快舊住宅小區(qū)改造進程。各縣級市要采取有效措施，對轄區(qū)舊住宅小區(qū)進行綜合整治。對需要改造的舊住宅小區(qū)，應首先由所在街道辦事處組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，承諾改造后實行物業(yè)管理，并向物業(yè)主管部門書面申報，由物業(yè)主管部門制定計劃，報同級政府批準后實施�，F有舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應根據因地制宜、分類實施的原則，采取專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、社區(qū)組織管理、業(yè)主自營式管理等多種方式。對基礎設施比較完善，居民生活水平比較高的舊住宅小區(qū)，應積極引進專業(yè)化物業(yè)管理；對基礎設施不健全、低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本服務內容，推行以社區(qū)服務中心為管理主體、低收費的基本服務。
市建設及環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經區(qū)、工業(yè)新區(qū)建設主管部門要組織有關部門、單位，針對市區(qū)舊住宅小區(qū)基礎設施陳舊、排污管網老化、綠地退化嚴重等問題，按年度制訂整治改造計劃和具體方案，由物業(yè)主管部門組織實施；市政部門負責修補通向住宅區(qū)域的破損市政次干道路；規(guī)劃部門要將小區(qū)內退化嚴重的綠地變更規(guī)劃為停車位，緩解小區(qū)停車位緊張的壓力；供水、供電、供熱、供氣等單位要及時修復小區(qū)內損壞的相關公用設施和管道井。對施工需臨時占用小區(qū)道路場地的，應經小區(qū)業(yè)主委員會和相關業(yè)主同意，并書面告知物業(yè)服務企業(yè)和社區(qū)居委會，施工結束后要及時恢復原狀。對涉及地下管線鋪設的，由市城管辦協調各施工單位共同制訂鋪設方案，統(tǒng)一實施，避免反復破挖路面現象發(fā)生。對已經實施物業(yè)管理的小區(qū)，凡物業(yè)服務企業(yè)能做的改造項目，應有償委托物業(yè)服務企業(yè)具體施工，負責日后維修養(yǎng)護。尚未實施物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會要根據實際情況，加強綜合整治，改善居住環(huán)境，將其納入物業(yè)管理體系。物業(yè)主管部門、財政部門要根據實際情況，測算年度舊住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動、相關設施設備改造及日常維護等費用基數，由財政部門撥付專項資金，對小區(qū)進行改造，施行物業(yè)管理。
（二）加強住宅小區(qū)內經營項目及儲藏室使用管理。住宅小區(qū)內不得開設練歌房、網吧等對群眾居住環(huán)境有嚴重影響的經營項目。工商、文化等有關部門、單位在審批小區(qū)內經營項目時，對可能造成噪聲、煙塵等環(huán)境污染、影響群眾生活的經營項目，應征求業(yè)主委員會、相關業(yè)主和所在社區(qū)居委會、街道辦事處的意見。對已經批準的早市、夜市、商販攤位、網吧、小飯店、練歌房、金屬加工等經營項目，審批機關要進行全面排查清理。對各種審批手續(xù)齊全的經營項目，經業(yè)主委員會、相關業(yè)主和所在社區(qū)居委會、街道辦事處同意可以保留，但審批機關要加強監(jiān)管；對影響居民日常生活秩序，損害業(yè)主合法權益，經治理仍達不到要求的，審批機關要堅決依法取締。儲藏室（草廈子）原則上不得改變使用性質；已改變使用性質的，要本著不影響居民生活的原則，以街道辦事處、社區(qū)居委會為主進行清理整頓，并加強日常監(jiān)管。房管、公安、城管執(zhí)法、工商等部門要針對清查出的問題，及時依法查處，使小區(qū)消防、治安、衛(wèi)生、環(huán)保隱患及各類非法經營行為得到有效治理。
四、加強管理，不斷提升物業(yè)服務水平
（一）加強物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管和考評，建立健全誠信制度。物業(yè)主管部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，并與年度綜合考評結合起來，以業(yè)主的滿意度為主要標準，評定物業(yè)服務企業(yè)的服務業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時處理對物業(yè)服務企業(yè)的投訴，嚴肅查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益。要結合日常檢查、年終考評和投訴處理，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案記錄，對管理規(guī)范、商業(yè)信譽好、服務質量優(yōu)、業(yè)主評價高的物業(yè)服務企業(yè)，在資質評定、物業(yè)招投標中予以支持；對管理水平差、服務滿意度低的物業(yè)服務企業(yè)，要責令整改，促其退出，實行優(yōu)勝劣汰。
（二）嚴格物業(yè)服務企業(yè)資質管理。物業(yè)主管部門要嚴格物業(yè)服務企業(yè)資質審批，加強對物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同情況、專職管理人員和技術人員從業(yè)資格等的監(jiān)管。對實際條件已不符合資質等級要求的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)主管部門要撤銷或報上級部門撤銷其資質證書。被撤銷資質證書的物業(yè)服務企業(yè)以變更企業(yè)名稱、變換法定代表人等方式變相申請資質等級核定的，物業(yè)主管部門不再予以批準。
（三）抓好物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育工作。物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)管理人員必須按國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。物業(yè)主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協會等要與職業(yè)教育部門、勞動技能培訓機構建立長期合作機制，定期組織對物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員培訓，提高其整體素質。
（四）完善標準，加快建立質價相符的物業(yè)服務收費機制。針對我市物業(yè)管理發(fā)展的實際水平和廣大市民對物業(yè)管理的現實需求，從房屋管理與共用設施設備維修養(yǎng)護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護等物業(yè)服務主要工作內容著手，制定適合多層次需求的服務等級標準。市物價部門要會同物業(yè)主管部門，根據物業(yè)服務等級標準，測定普通住宅小區(qū)物業(yè)服務實際成本、法定稅費及物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)服務等級相適應的等級基準價及浮動幅度，定期向社會公布，由業(yè)主大會根據多數業(yè)主的意愿選擇相應服務標準。未成立業(yè)主大會及未施行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物價部門會同物業(yè)主管部門制定臨時收費標準。對高檔公寓、別墅和非住宅小區(qū)要全面推行市場定價機制，凡已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價自行確定物業(yè)收費和服務標準。要加強物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳，通過合同約束和規(guī)范物業(yè)服務，提高業(yè)主有償取得物業(yè)服務的意識。要充分發(fā)揮基層民間調解組織的作用，妥善解決物業(yè)服務收費糾紛。對無故逾期不交的，業(yè)主委員會要依法督促催交。經督促仍不交納的，由物業(yè)服務企業(yè)通過法律途徑解決。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收水、電、暖等費用的，應當向業(yè)主明示，并不得收取手續(xù)費等額外費用，或將物業(yè)服務費與水、電、暖等費用捆綁收取，侵害業(yè)主合法權益。
