第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條我市市區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條市、區(qū)人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，建立科學有效的制度，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平；推行第三方評分式物業(yè)費交存管理模式，提高物業(yè)費交存比例。
物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經(jīng)費；建立物業(yè)應急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內違法行為開展集中整治。
第四條市住房保障和房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，負責物業(yè)服務企業(yè)的資質管理、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動，指導、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)管。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責對所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)管、日常檢查。具體負責擬定轄區(qū)內物業(yè)管理的政策措施，開展日常工作的指導、監(jiān)督；負責轄區(qū)內新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督；建立物業(yè)服務項目負責人信用檔案；負責協(xié)調轄區(qū)內老住宅小區(qū)整治及轉入物業(yè)管理的指導、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督；依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作；依法查處轄區(qū)內違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第五條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務；指導社區(qū)居民委員會、人民調解委員會等組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)交接工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆等相關工作，建立業(yè)主委員會信用檔案；建立由社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理和長效機制。
社區(qū)居民委員會負責協(xié)助和配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調、處理本社區(qū)內的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)商的管理服務模式。
第六條市公安部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為；指導物業(yè)管理區(qū)域內汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內及周邊道路停車泊位設置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理；負責物業(yè)管理保安服務活動的監(jiān)管；對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞（停用）消防設施和占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為；對物業(yè)管理區(qū)域內安防設施依法實施監(jiān)督管理。
市民政部門負責落實社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關工作。
市人力資源和社會保障部門負責對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工的指導，對物業(yè)服務企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督。
市衛(wèi)生部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。
市建設部門協(xié)同各區(qū)相關職能部門負責房地產(chǎn)開發(fā)項目公建配套設施建設的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設施的建設要求，在項目建設過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設施的落實情況；負責商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為；督促建設單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作。
市環(huán)保部門負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收，對污染源依法實施監(jiān)督管理；對制造超過規(guī)定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處。
市規(guī)劃部門負責在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設工程設計方案審查中，按規(guī)定標準落實物業(yè)管理區(qū)域內公建配套建設指標。
市園林部門負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化調整的監(jiān)管，協(xié)調解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾。
市城管部門負責查處在住宅裝飾裝修活動中，未取得規(guī)劃部門許可，擅自搭建建筑物、構筑物，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的違法行為；按照《中華人民共和國噪聲污染防治法》的分工，對制造超過規(guī)定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處；依法查處無照經(jīng)營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規(guī)行為；參與物業(yè)管理區(qū)域內前期規(guī)劃論證。
市人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督。
市物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的價格違法行為。
市信訪部門負責協(xié)調督促相關單位和部門按照各自職責及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。
市稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導、監(jiān)管。
市工商部門負責對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可（含批準文件）或已經(jīng)取得相關許可而未依法領取營業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營行為依法進行查處。
市質監(jiān)部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監(jiān)察；依法對特種設備使用登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查；調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。
第七條各區(qū)人民政府負責設立住宅小區(qū)管理保障資金，專項用于扶持舊住宅小區(qū)的基礎管理及物業(yè)管理。市和各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員，市和各區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
第八條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第二章物業(yè)管理區(qū)域
第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。
建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
規(guī)劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
第十條新建小區(qū)房屋出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十二條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十四條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。
第十五條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
第十六條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業(yè)服務用房配置證明；
（七）已籌集的專項維修資金清冊；
（八）其他有關的文件資料。
第十七條符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處代管。
第十八條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會等派人組成�；I備組中的業(yè)主成員由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或社區(qū)居民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十�；I備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處派人擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處協(xié)調解決。
第十九條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；
（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；
（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；
（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；
（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）經(jīng)有百分之三十以上業(yè)主代表提議的；
（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十一條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會會議記錄。
第二十二條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。
第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任期相同。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
第二十四條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第二十五條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）喪失民事行為能力的；
（四）依法被限制人身自由的；
（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十六條業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應按業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：
（一）不履行職責的；
（二）利用委員、成員、代表資格謀取私利的；
（三）拒不履行業(yè)主義務的；
（四）侵害他人合法權益的；
（五）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。
第二十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主委員會備案申請書；
（二）業(yè)主委員會委員和業(yè)主代表名單；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會會議記錄；
（五）其他應當提供的材料。
第二十八條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。
第二十九條業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第三十一條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的指導和監(jiān)督下組織召開。
第三十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內與物業(yè)管理有關的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告，并告知社區(qū)居民委員會。
第三十四條召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當給予指導和協(xié)助。
第三十五條不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處組建所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第三十六條同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元及樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元及樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；
（二）決定本幢、單元及樓層范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；
（三）決定本小組范圍內的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第四章前期物業(yè)管理
第三十七條新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第三十八條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)，并在前期物業(yè)服務合同中約定。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。
第四十條建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：
（一）新建預售商品房物業(yè)應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（二）更換物業(yè)服務企業(yè)，應當在原前期物業(yè)服務合同終止前三十日內完成。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議。對前期物業(yè)服務的內容及物業(yè)收費標準予以約定，普通住宅的前期物業(yè)服務收費要按照政府指導價標準執(zhí)行。
第四十一條建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十二條前期物業(yè)管理期間，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)解除合同的，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示，并在服務內容、服務標準和物業(yè)服務費收取標準等方面征求已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可與前期物業(yè)服務企業(yè)解除合同，并應通過招投標方式另聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四十三條前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。
第四十四條建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權為全體業(yè)主共有。在業(yè)主大會成立前，物業(yè)管理用房由物業(yè)公司無償使用；業(yè)主大會成立后，10-15%的物業(yè)管理用房由業(yè)主委員會辦公使用。物業(yè)管理用房的具體標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供；超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。
第四十五條物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應當在三樓以下。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
物業(yè)服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位；裝修前應事先征求物業(yè)服務企業(yè)的意見，并對房屋的功能性合理布置；本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會議事活動用房、消防控制室、安防控制室、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間等相應庫室，具體裝修標準由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
建設單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)服務用房面積。
物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。
第四十六條物業(yè)服務用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會活動、門衛(wèi)值班等用途。未經(jīng)業(yè)主大會的同意且符合相關規(guī)定，任何單位和個人不得占用物業(yè)服務用房或者將其改作他用。物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。實行物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)合同約定負責維護；未實行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負責維護。
第四十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。
第四十八條前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。
第四十九條建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、鍋爐、壓力容器、機械式停車設備、安防等共用設施設備依法取得使用合格證書或行政許可意見書；
（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第五十條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。承接查驗時物業(yè)服務企業(yè)應當提前通知區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處派人到場監(jiān)督。
現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備出廠隨機資料安裝、驗收、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并報送物業(yè)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處備案。
第五十一條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
（一）前期物業(yè)服務合同；
（二）臨時管理規(guī)約；
（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其他與承接查驗有關的文件。
物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
第五十二條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進行查閱和復制。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。移交時，業(yè)主委員會應當提前通知所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處、社區(qū)居民委員會派人到場監(jiān)督。
第五章物業(yè)服務
第五十三條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質，物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)管工作。從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)招用就業(yè)困難人員，對招用就業(yè)困難人員，與其簽訂一年以上勞動合同并為其繳納基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險的物業(yè)服務企業(yè)，按規(guī)定給予社會保險補貼，補貼期限不超過三年；對物業(yè)服務企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂六個月以上勞動合同、在勞動合同簽訂后參加政府組織的培訓，經(jīng)培訓考核合格、取得高級工以上國家職業(yè)資格證書的，按照“誰出資培養(yǎng)誰享受補貼”的原則，給予政府補貼。
第五十四條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。
第五十五條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)服務委托給他人。
電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行維護管理，提供消防安全防范服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當為郵政投遞工作提供方便。
第五十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。
更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應同時告知鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會。
第五十七條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第五十八條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用，房屋登記機構協(xié)助督促交納。
第五十九條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定，如按照政府指導價收費，則按市相關規(guī)定執(zhí)行；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。普通住宅的物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)將服務合同報送所在地物業(yè)管理行政主管部門和市物價部門備存。
實行政府指導價的，市物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。市物價部門應當適時對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。
第六十條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者預定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行政府指導價的暫采用包干制，實行市場調節(jié)價的由業(yè)主選擇實行包干制或酬金制。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第六十一條物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受業(yè)主委員會、政府主管部門、物業(yè)服務企業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)服務費用，但是預收物業(yè)服務費用的期限最長不得超過一年。
第六十二條物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。
沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。
第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第六十四條物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格應當按照國家規(guī)定執(zhí)行。
第六十五條物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
第六十六條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：
（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)；
（二）移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關資料；
（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；
（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。
第六十七條物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第六十八條市物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，逐步實現(xiàn)業(yè)主評價和企業(yè)信用評判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標資格掛鉤。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立項目負責人信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)的管理責任、服務意識進行強化，對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行規(guī)范和制約。
第六十九條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。
業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業(yè)機構的方案；
（四）其他有關自行管理的內容。
電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第六章物業(yè)的使用和維護
第七十條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
平時開發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應急避難功能。
第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈等方式約定。
建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
第七十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，應當在前期物業(yè)服務合同中約定或由業(yè)主大會（業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會）決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第七十四條在物業(yè)管理區(qū)域內屬于全體業(yè)主共有的車庫車位、道路、場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定或根據(jù)業(yè)主大會（業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會）決定交納汽車停放費，汽車停放收益屬全體業(yè)主所有。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同內的約定收取汽車停放費。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。
第七十五條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。
業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。
第七十六條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（三）違法搭建建筑物、構筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；
（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（十一）擅自在建筑物、構筑物及居民樓道內懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）非法飼養(yǎng)大型犬、烈性犬；
（十三）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為；
（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十七條公安、建設、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃、房產(chǎn)、園林、城管、人防、工商、質監(jiān)等行政主管部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
第七十八條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。
第七十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約（臨時規(guī)約）或者合同約定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十條在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。
第八十一條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第八十二條物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。
第八十三條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第八十四條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行。
第八十五條發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用應當經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第八十六條住宅小區(qū)和其他共用建筑消防設施保修期滿后的維修、更新和改造費用，可以納入住宅專項維修資金開支范圍；沒有住宅專項維修資金或者資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔；沒有約定或者約定不明的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔。
共用建筑的建筑消防設施存在重大火災隱患，經(jīng)公安機關消防機構通知后，業(yè)主不進行維修、更新或者改造的，公安機關消防機構應當通知物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其組織代為維修、更新或者改造，所需費用從相關業(yè)主的住宅專項維修資金中列支，或者由相關業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔。
第八十七條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。
第八十八條住宅專項維修資金代管部門應當依法履行維修資金保值增值的責任，具體按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。
住宅專項維修資金代管部門應當建立住宅專項維修資金查詢制度，業(yè)主有權查詢本人的住宅專項維修資金結余情況。
第八十九條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市和各區(qū)人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由市或區(qū)人民政府確定。
第九十條舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務用房和一定比例的物業(yè)服務經(jīng)營性用房。物業(yè)服務經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第七章法律責任
第九十一條違反本辦法第四十七條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。
第九十二條違反本辦法第五十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第九十三條違反本辦法第五十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告的，由物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
第九十四條違反本辦法第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第九十五條違反本辦法第六十條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準，由物業(yè)所在地物價部門責令限期改正，依照相關的法律規(guī)定予以處罰。
第九十六條違反本辦法第六十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在接受委托代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的，由物業(yè)所在地物價部門責令限期改正，并退還已收取的費用。
第九十七條違反本辦法第七十七條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由公安、建設、環(huán)保、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。
第九十八條物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或裝飾裝修企業(yè)有違反《住宅裝飾裝修管理辦法》限定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
第九十九條市和區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第一百條本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；
（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第一百零一條本辦法自發(fā)布之日起三十日后施行。
