各市、縣物價(jià)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房產(chǎn)局)：
為了促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序地發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家、省法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，我們?cè)诔浞终{(diào)研和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，對(duì)原《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行了修改、補(bǔ)充和完善，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○一○年一月四日
第一條 為了促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《民法通則》《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)，符合國(guó)家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第五條 省價(jià)格主管部門會(huì)同省物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策和原則，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
市、縣(市)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅的物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營(yíng)性用房等物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)等實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。非普通住宅的政策界定由各地制定。
第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，由各市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并適時(shí)調(diào)整和每年公布。暫無條件制定物
業(yè)公共服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)的，可制定等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，逐步向分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)過渡。
第九條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并向價(jià)格主管部門備案。
前期物業(yè)管理階段，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。
業(yè)主大會(huì)尚未成立，住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因成本變化等因素需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取公開方式，征詢業(yè)主意見，經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。
第十條 業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行;業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行。
各級(jí)價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十三條 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用、合理利潤(rùn)以及法定稅費(fèi)組成。
第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會(huì)尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>
第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋登記簿記載的建筑面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣(租賃)合同約定分期預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書(符合竣工驗(yàn)收條件)約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。
第十六條 納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位金額交納。
分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定規(guī)定交納。
因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)7O%。具體可由當(dāng)?shù)貎r(jià)格會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、二次供水運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)、集中供熱運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)等，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定相應(yīng)的收費(fèi)管理辦法。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)的費(fèi)用，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定統(tǒng)一的裝飾裝修服務(wù)費(fèi)或相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在公共、或共有、或共用車場(chǎng)(庫(kù))特定空間停放汽車的收費(fèi)，應(yīng)區(qū)別物業(yè)類型、專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素計(jì)收。其中專有車位(庫(kù))，應(yīng)交納停放服務(wù)費(fèi);用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納停放服務(wù)費(fèi)的，從其約定，出租人負(fù)連帶交納責(zé)任。
汽車停放服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依物業(yè)服務(wù)合同收取。停放服務(wù)費(fèi)可以按車位(庫(kù))數(shù)量計(jì)收，也可以按登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。
具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各地價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。
業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，可以參照價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，收益按業(yè)主大會(huì)決定并合同約定使用。
第十九條 物業(yè)管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。
第二十條 各級(jí)價(jià)格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時(shí)，應(yīng)以物業(yè)公共服務(wù)所需社會(huì)平均成本為基礎(chǔ)測(cè)算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等社會(huì)各界的意見。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每半年(或財(cái)務(wù)年度)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益和支出情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人、價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本、收支約束。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，按照服務(wù)合同的約定公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十六條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十七條 各地可依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法。
第二十八條 本辦法由江蘇省物價(jià)局會(huì)同江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
第二十九條 本辦法自2010年4月1日起執(zhí)行，蘇價(jià)服[2004]383號(hào)文件同時(shí)廢止。
