一、項目概況
1、位置及環(huán)境
項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。
2、建設用地規(guī)劃要求
項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。
3、建筑概況
總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數、面積、層數、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數）等。
4、建筑分期概況
項目分期及各期所處位置、建設順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數、地下建筑概況等。
二、項目部架構及人力資源計劃
1、項目管理組織架構
在人力資源部的協(xié)助下制定項目管理組織架構；
項目部人員構成、培訓及發(fā)展計劃。
（1）質量保證體系
項目部質量管理組織形式、人員配置；
組建包括監(jiān)理、總包的質量、技術人員在內的質量技術小組，解決項目日常質量和技術問題。
（2）崗位職責
各崗位的工作內容、職責描述。
（3）項目部費用
項目部辦公場所及辦公設備計劃；
項目部費用計劃。
三、項目建設計劃、場地綜合利用規(guī)劃
1、項目建設計劃
依據《項目開發(fā)計劃》和《項目建設綜合計劃》編制《項目工程管理策劃書》中的項目建設計劃部分；
該部分應納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設有關的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準許時間節(jié)點；
亦應納入公司內部的產品、營銷、設計、成本、采購等相關部門的計劃；
該部分應由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。
2、項目建設總平面規(guī)劃
根據總體、分期、標段建設計劃，結合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網、景觀綠化等建設的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網及施工用臨時設施、大型設備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設和交付。
總平面規(guī)劃亦應考慮場地內外的相互影響和制約。
（1）開放示范區(qū)
考慮項目建設先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便；
不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網布置；
項目建設全周期均可利用，或者作為永久設施的一部分。
（2）臨時設施
臨時辦公室、宿舍、食堂等應考慮項目建設及交付的先后順序，結合永久道路、管網布置，做到項目建設后期或項目建設完畢后拆除；
成品、零部件倉庫和設備維修車間的布置原則同上；
上述生活區(qū)域應與施工區(qū)分開布置，并設置隔離或明顯分界標志。
（3）材料加工、運輸
材料加工與堆放場地應相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應考慮項目建設及交付的先后順序，做到項目建設后期或建設完畢后拆除；
塔吊布置應同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應根據工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及回轉速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；
砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應盡量靠近所使用部位的垂直運輸設備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運；
塔吊等大型設備應考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數，且做到安裝、拆除方便、安全。
（4）臨時道路、水電網絡
考慮以永久道路的路基作為臨時道路；()
臨時水電網應不與永久水電網相碰撞、交叉；
臨時水電網應考慮項目建設順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網；
臨時水電網應滿足給水試壓、電梯等永久用電設施試運行的要求。
四、項目管理目標
1、進度計劃管理目標
進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標；
標準工期：基礎、開放、開盤、結構封頂、交付等節(jié)點的偏差控制目標。
2、質量管理目標
工程實體質量：實測實量，滲漏、裂縫等質量通病控制目標；
客戶滿意度：客戶質量滿意度目標；
質量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質量獎等獲獎目標。
3、成本管理目標
目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標；
動態(tài)成本：設計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標；
措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進，減少浪費、節(jié)約成本目標。
4、設計管理目標
圖紙質量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標；
設計變更：避免重大設計變更、減少變更頻次控制目標；
成本指標：依據《萬科產品設計控制指標（第一批）對標操作指引》；
環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標。
5、技術管理目標
新材料、新技術、新工藝應用目標；
風險識別及技術事故控制目標。
6、安全文明施工管理目標
工程現場整潔、有序管理目標；
安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標；
安全文明施工獲獎目標。
7、健康、安全、環(huán)保
環(huán)境保護（排污、粉塵、噪音）目標；
限用、禁用材料控制，室內空氣質量監(jiān)測、控制目標。
五、開工準備
1、工程承包范圍、界面劃分
合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質量尤為重要；
以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現盲區(qū)；
工程的招投標范圍和工程量清單亦應按工程承包界面劃分確定。
2、資源準備、采購策劃和計劃
根據《項目開發(fā)計劃》、《項目建設綜合計劃》、公司相關規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購計劃；
采購部門根據工程進度計劃制定材料設備供應計劃；
優(yōu)先采用集團集中采購的材料設備，其次采用區(qū)域集中采購的材料設備，再次是一線公司采購的材料設備。
3、施工圖
（1）土建施工圖
施工圖深度應滿足住房和城鄉(xiāng)建設部于20XX年11月26日發(fā)布的《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（20 xx年版）的要求；
施工圖需經政府授權的圖紙審查機構審查通過，并經一線公司內部會審、設計分管負責人批準。
（2）裝修圖
裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致；
衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設備等布局合理，不存在使用功能缺陷；
配電板、插座、開關面板、水管、龍頭等的數量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調。
（3）樁基、地基處理
樁基、地基處理可提前施工的，應在上部主體結構確定并保證不變的情況下，先提供經會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。
（4）室外道路、管網
室外道路、景觀綠化設計應考慮雨水有組織排放，應系統(tǒng)標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。
室外管網應結合市政配套管網接入點和區(qū)內建筑、設施規(guī)劃需求，并應考慮分期建設的使用要求等綜合布置。
（5）建筑構造及工序、工藝
建筑構造、施工工序、工藝及方法應遵守集團發(fā)布的《建筑構造及工序工藝》相關規(guī)定和做法。
六、工程管理
1、進度計劃
施工進度計劃
施工計劃應綜合考慮單體工程與整體工程、室內工程與室外工程等的配合，以及市政配套和區(qū)內道路、管網鋪設的關系等，做到施工先后有序、互不干擾、互不牽制；
（1）以標準工期為基準，建立控制節(jié)點，編制標段、樓棟的具體施工計劃；
（2）編制年計劃、月計劃、周計劃以及形象進度計劃控制表；
（3）考慮甲指、甲供材料設備的采購周期，編制供貨及進場計劃；
（4）甲方指定分包單位、甲方獨立分包單位的進出場計劃；
（5）市政配套（道路、給排水、供電、燃氣、通訊等）施工及接入計劃；
（6）售樓中心、開放展示區(qū)、樣板房等的建設計劃；
（7）臨時設施的搭建及拆除計劃。
2、節(jié)點控制
基礎、開放、開盤、結構封頂、交付等節(jié)點的時間控制。防止壓縮階段工期，造成工期松緊程度不一的情況發(fā)生；
報批報建計劃
土地證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等施工證照獲取計劃，避免無證開工。
3、工程質量
（1）工程質量管理體系、檢查制度的確立
建立甲方、監(jiān)理、總包及分包在內的項目部工程質量管理體制，落實施工單位自檢、復檢、專檢和監(jiān)理單位監(jiān)督、檢查及甲方檢查的檢查驗收制度。
（2）樣板引路
大面積施工前先做樣板，發(fā)現問題、改進工藝是保證質量的重要措施。樣板對工人上崗前的培訓具有非常具體的指導作用。
（3）加強過程管理
施工前的交底、準備及施工過程中的監(jiān)督、檢查和及時糾錯是保證工程質量的重要手段，一次做成就是最好的質量保證。
（4）工程質量通病防治
制定工程質量通病（如滲漏、裂縫）預防及改進方案是工程質量管理的一個重要環(huán)節(jié)，對確保工程實體質量，提高客戶質量滿意度具有一定的積極作用。
應把外墻、窗邊、屋面、陽露臺、衛(wèi)生間等與水有關的部位作為防滲漏重點控制部位；把墻面、地面、頂棚等需抹灰的部位作為防裂縫、空鼓的重點控制對象。
（5）材料、設備質量檢驗
所有材料設備在使用前必須進行相關試驗或檢驗。
a、出廠質量合格證；
b、材料試驗；
c、設備檢驗。
（6）實測實量
遵照《產品質量評估管理辦法（試行）》和《產品質量實測實量操作指引（試行）》，對工程施工全過程進行檢查和評估，做到日測日量，隨時掌握工程質量狀況，鼓勵建立分戶檔案。
（7）隱蔽工程驗收
工程被下道工序隱蔽前、即下道工序施工前須對已完工程進行檢查驗收，并拍照、做好驗收記錄。
a、地基處理；
b、樁基；
c、鋼筋；
d、砌體；
e、門窗；
f、防水；
g、預留預埋。
（8）成品保護
合理的施工工序是成品保護措施能否切實執(zhí)行的前提，易損壞/污染部位的保護是成品保護的關鍵。
a、施工順序：先濕后干、從上到下、由里而外、清掃出門；
b、保護部位：門窗、地面、衛(wèi)生潔具、廚房系統(tǒng)、固定家具、分集水器、地熱、散熱器，防水層，公共部位的地面、墻面、電梯，室外部分的管線、硬鋪、景觀等；
4、工程技術
（1）施工圖會審
由公司工程部/項目部組織設計部門、成本部門、項目部/工程部及設計單位、監(jiān)理單位、施工單位對施工圖進行會審。
a、解決施工圖的錯、漏、碰、缺問題；
b、檢查設計功能缺陷，以期減少設計變更和工程返工；
c、檢查設計缺陷，消除工程質量隱患；
d、對因設計造成施工降效提出設計修改意見、提高施工效率，降低成本。
（2）基坑支護與監(jiān)測
有深基坑的項目必須委托專業(yè)設計單位進行基坑支護設計，提出設計、監(jiān)測方案，組織專業(yè)部門、專家對基坑支護、監(jiān)測方案進行評審。
（3）結合工程特點、難點的技術方案
閱讀工程圖紙，找出該工程的特點、難點及風險點，編制相應施工方案及控制措施，作為重點跟蹤管理對象。
（4）新材料、新技術、新工藝
評估新材料、新技術、新工藝的特性、可靠度及其適用性，究明其對施工環(huán)境、施工條件的要求及與其他工程材料的相容性。
5、安全文明施工
執(zhí)行集團《安全健康及環(huán)�，F場管理標準（試行）》。
6、健康、安全、環(huán)保
遵守集團《綠色建材標準》和《限用禁用工程材料清單》的規(guī)定；
裝修材料使用前必須進行環(huán)保指標檢測；
室內空氣質量監(jiān)測達到相關要求標準以上。
7、合同管理
合同文件組成范圍及先后順序的規(guī)定；
工程范圍的界定，工程界面劃分，工程量清單的確定；
展示區(qū)、臨時設施等非永久建筑或設施的合同屬性的規(guī)定；
工程款計算依據、計價方式、結算條件；
設計變更、工程簽證，是否采取合同總價包干；
工程款支付條件，關于計劃、質量、安全文明施工等的獎罰；
合同生效、失效的時間及條件；
解除合同的條件，合同紛爭的解決方法。
8、供方管理
（1）監(jiān)理單位
就如何在工程管理中使監(jiān)理作用最大化，如何發(fā)揮監(jiān)理在工程管理中的積極作用，尤其是在質量管理、現場監(jiān)督、檢查方面的積極性進行評估和論證，建立健全的監(jiān)理考核管理制度。
a、確定監(jiān)理單位時應根據項目管理需要要求其人員數量、專業(yè)配置，根據需要可對總監(jiān)或總監(jiān)代表進行面試和規(guī)定試用期；
b、工作崗位、職責范圍劃分；
c、實測實量、檢查頻次的確定及考核；
d、旁站制度的建立及實施、監(jiān)控、檢查；
e、建立監(jiān)督、檢查及復查制度；
f、建立個人考評、獎勵制度，提高監(jiān)理人員工作意愿；
（2）總承包單位
總包單位是工程成敗的關鍵�？偘鼏挝坏倪x擇，尤其是項目經理和項目管理班子的人選對工程管理尤為重要。
a、就項目的進度計劃、質量管理目標、成本控制目標等向總包單位交底；
b、制定適合本工程特點的施工組織設計：
工程進度計劃，施工總平面布置，機械設備進出場時間，勞務隊伍來源及勞動力安排，質量保證措施，安全文明施工措施；
工程難點、風險點的管控、對應方法；
a、明確工程總體協(xié)調、配合責任；
b、檢查計劃執(zhí)行情況，隨時糾正計劃偏差；
c、建立質量保證體系，通過實測實量檢查，提高工程質量；
d、檢查工地簽證與成本執(zhí)行情況；
e、檢查工地的整潔、文明施工狀況和安全措施落實情況；
f、檢查施工資料、文檔管理情況；
（3）指定分包和材料設備供應商
督導獨立分包單位、專業(yè)分包單位制定質量保證措施、施工方案、配合方案及進出場計劃；
督導材料設備供應商按照工程進度計劃的要求制定材料設備的生產、質檢、運輸和安裝計劃；
七、保障措施
1、進度計劃保障措施
（1）充分的施工準備
完整的施工圖、工程承包范圍界面的合理劃分、工程量清單及施工單位確定、工程開工前的周密策劃是計劃順利執(zhí)行的必要條件。
（2）管理組織、資源保障
項目供方管理體系（現場監(jiān)理人員配置，總包單位的選擇、現場項目部管理體系、項目經理及管理人員配置，甲方指定分包單位管理人員配置等）是計劃得以實現的組織保障；
材料設備供應計劃落實、周轉材料的數量保證、機械設備配置以及勞動力的數量、工種保證和合理安排是計劃得以實現的基本保障。
（3）嚴謹可行的施工方案
仔細研讀圖紙，熟悉掌握工程，制定嚴謹的、切實可行的施工方案是保證計劃順利執(zhí)行的前提。
（4）合理的施工工期
工程有其自身的客觀規(guī)律，每道工序、每個工藝都有其時間間隔保障要求，所以，合理的工期才可順利執(zhí)行。標準工期是工程實施的基本時間要求。節(jié)點控制則是執(zhí)行標準工期、保證工程質量和計劃的手段。
（5）技術保證
有針對性的技術方案不光是工程質量的保證措施，也可為工程順利實施提供有力支持。
2、工程質量保證措施
（1）材料、設備質量保證措施
a、結構材料；
b、建筑、裝修材料及輔材；
c、設備及其配管、配線材料、輔助材料；
（2）主體結構質量保證措施
a、鋼筋：數量，加工，綁扎，定位；
b、模板：材料選擇，加工，拼縫，強度，剛度，支撐，定位誤差；
c、混凝土：配合比，塌落度，落模，振搗；澆筑順序，冷縫處理；
（3）砌體質量、砌體與主體連接保證措施
a、砌筑：砌塊含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，壓頂收尾方式；
b、灰縫：砂漿和易性，橫平豎直，均勻飽滿、尤其注意豎縫飽滿；
c、端部連接：連接筋長度及間距，預留拉接筋與水平灰縫不齊時的處理方法；
d、構造措施：構造柱、圈梁的設置，水平通長筋的設置及與端部連接筋的連接；
（4）抹灰質量保證措施
a、基層處理，不同基層間相接處的補強措施；
b、原材料（砂、水泥、灰膏）質量控制，砂漿配合比、和易性；
c、每次抹灰厚度、相隔時間；
防水（屋面、衛(wèi)生間、外墻）工程質量保證措施；
安裝（水、電、暖、氣、通訊）工程質量保證措施；
裝飾裝修工程質量保證措施；
外墻保溫施工質量保證措施；
中間檢查、隱蔽工程驗收程序落實措施；
施工單位三檢（自檢、互檢、專檢）、監(jiān)理旁站與檢查、業(yè)主檢查的落實措施；
冬季施工措施（北方區(qū)域）；
雨季施工措施；
夏季（高溫季節(jié)）施工措施；
3、質量通病防治措施
經過多年來的努力，工程質量通�。ㄈ鐫B漏、裂縫）雖然已有很大改善，但是，作為質量頑癥一直不能根治；工程質量通病也是對客戶生活影響最大，投訴最多的質量問題，因此，制定質量通病的預防及改進措施尤為重要。
（1）滲漏：
a、外墻：施工孔洞堵塞，不同材料界面間的補強連接，抹灰基層處理，面層質量保證等；
b、窗邊：預留孔洞誤差控制，塞縫材料質量，塞縫密實度，防水材料及施工質量保證，打膠材料質量及施工質量保證等；
c、屋面（陽露臺）：結構混凝土澆搗密實，基層處理，防水層搭接，陰角補強，墻面上翻及壓邊；
d、衛(wèi)生間：混凝土澆搗密實，基層處理，地面及墻面防水層保護，陰角補強，管道穿孔周圍處理等；
e、地下室：防滲混凝土澆搗密實，防水對拉螺桿采用，孔洞堵塞，穿墻管道周圍處理，基層處理，防水材料及施工質量保證；
（2）裂縫、空鼓：
a、墻地面裂縫：混凝土墻地應對混凝土的水灰比、塌落度進行控制，保證混凝土澆搗密實；砌體及抹灰參照相關措施；
b、頂棚：混凝土澆搗密實、平整，不抹灰；
4、成品保護措施
深入研究裝修房工程的施工順序和工藝，對易損壞/污染部位制定詳細的成品保護措施。
（1）用水規(guī)定：干作業(yè)開始后不可在戶內用水或進行濕作業(yè)；
（2）砂漿、膩子應在地面攪拌站攪拌，或使用商品砂漿、泥子，嚴禁水泥、沙子上樓，嚴禁在成品或半成品地面上攪拌砂漿或和泥子；
（3）垃圾清理及外運：每層設置垃圾桶，施工完后垃圾隨手清理、裝袋，樓內垃圾每日清理干凈并外運；
對下列部位應制定切實可行、具體詳細的保護措施：
a、門窗：入戶門，陽臺門，內門，門下檻，窗，玻璃；
b、衛(wèi)生潔具：馬桶，浴缸，洗臉盆，淋浴屏，五金件；
c、廚房：櫥柜，消毒柜，油煙機，灶具，水池，龍頭；
d、固定家具：壁柜，鞋柜等；
e、防水層：地下室，屋面，露臺，衛(wèi)生間地面、墻面；
f、地面：木地板，面磚，石材等；
g、公共部位：大堂，走廊，電梯；
h、室外工程：管線，硬鋪，景觀。
5、安全文明施工措施
（1）安全保障措施
a、安全保障組織體系，全員安全教育、培訓，定期安全檢查制度；
b、非常規(guī)性的或大型、重要的臨時設施搭設應制定專門搭設方案，該方案需經安全技術專家或委員會審定通過；
c、腳手架、工作平臺、施工設備等的定期保養(yǎng)、檢查；
d、洞口、臨邊及高空作業(yè)的安全保護，安全網、防護棚設置；
e、工地內人員經常逗留場所、建筑主出入口的頂部保護；
f、易燃易爆等危險品的堆放場所、安全距離；
g、安全用電：工地內電纜、電線、配電箱的布置及安全措施，生活區(qū)用電配置、電器使用規(guī)定；
h、一般標牌、標記、標志及警示標牌醒目；
i、安全帽、安全帶佩戴規(guī)定；
j、夜間施工安全措施；
k、明火使用規(guī)定；
l、消防設備配置；
m、用地內的市政管網、周圍道路、管線、建筑物、構筑物等設施的安全保障措施；
n、周圍道路或人行通道的安全防護。
（2）文明施工措施
a、工地臨時圍墻、大門及標牌，出入口清洗設施；
b、工地內道路硬化、硬地坪及雨水排水溝/管布置；
c、材料分類、堆放有序，周轉材料隨拆隨整理，不亂堆亂放；
d、機械設備、工具等使用完畢后堆放整齊；
e、砂漿攪拌及材料（砂，水泥、灰膏）堆放；
f、污水處理及排放，粉塵、噪音控制；
g、辦公室、食堂、浴室、廁所等辦公生活設施與施工區(qū)域隔離，生活區(qū)域可作相應美化；
h、垃圾清理與堆放：建筑垃圾與生活垃圾分離、集中堆放；工地做到落手清，不給別人/下道工序添麻煩；及時清理外運。
6、工程會議制度
（1）例會制度：
建立月例會、周例會及日會制度，與設計、監(jiān)理、施工等工程建設參與各方就計劃執(zhí)行情況、工程質量、成本控制、安全文明施工等事項進行定期定時溝通，糾正偏差、解決問題，保證工程順利進行。
（2）緊急會議：
發(fā)生重大、緊急情況時，及時召開相關各方臨時緊急會議，研究情況、解決問題。
（3）專題會議：
對在例會上不能解決的問題，應以專題會議的方式研究、商談、解決。
八、其他管理工作
1、緊急情況聯絡、處理程序
應急處理：動用一切可動用的力量和資源，采取應急措施，阻止事態(tài)蔓延、擴大和發(fā)展；
聯絡匯報：第一時間向公司相關部門或領導匯報，取得相應支援和指示；
媒體對應：媒體采訪時不擅自向媒體發(fā)表個人意見，由公司媒體對接人接待媒體。
2、文件檔案管理
九、工地開放、工程交付
1、工地開放
場容場貌，出入口及安全通道，開放區(qū)域整頓、清潔。
2、交付計劃及方案
交付房屋類型，交付時間、數量，交付方式及程序；
交付人員（工程、物業(yè)、客服等）配置；
資料準備、移交安排；
竣工檢查、模擬驗收及整改時間安排。
3、檢查、驗收及整改
檢查驗收及整改：建立施工單位、監(jiān)理、項目部/工程部門、政府相關部門以及物業(yè)部門等的檢查、驗收、整改程序；
整改資源配置：土建總包、裝修分包、設備分包、材料設備供應商等；
成品保護：清潔劑、清潔工具的使用規(guī)定，清潔時的成品保護，避免二次污染和損壞；
應急維修：維修材料與維修工具、設備準備，建立工種齊全的應急維修隊伍，及時解決交付過程中的問題。
