論文項目策劃書1
一、項目背景和意義
錦程學(xué)校位于昆明市漁戶村，作為城中村，雖然近年來發(fā)展較快，但是學(xué)校的教學(xué)環(huán)境仍未得到改善，校區(qū)有限，設(shè)施十分簡陋。全校共有學(xué)生約350人，僅有教師10名，這10名教師肩負起各個學(xué)科的教學(xué)及校務(wù)管理工作。據(jù)了解，學(xué)校藏書極少，圖書內(nèi)容的涉及面較窄，無法滿足各個年級同學(xué)的認知需求。
在訪談中我們了解到，錦程學(xué)校里的孩子們迫切希望能有一間圖書室。學(xué)校里的孩子從幼兒園到小學(xué)六年級，年齡跨幅較大，需要大量不同的合適書籍，如幼兒讀物、課外輔導(dǎo)類、科普類、文藝類。因此，為了滿足錦程學(xué)校孩子們當(dāng)前的愿望，我們將為其籌建一間圖書室。
在今年的兩會期間，政府工作報告中明確指出：促進義務(wù)教育均衡發(fā)展，加強義務(wù)教育階段學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，公共資源配置重點向農(nóng)村和城市薄弱學(xué)校傾斜，以流入地政府和公辦學(xué)校為主，切實保障農(nóng)民工隨遷子女平等接受義務(wù)教育。作為一個擁有數(shù)千年歷史的文化大國，孩子缺乏可以閱覽的書籍是十分可悲可嘆的，“百年大計，教育為本”，大力發(fā)展教育乃強國之基，立國之本。為了豐富錦程學(xué)校學(xué)生們的課余文化生活，本著“立一等品格，求一等學(xué)識，成一等事業(yè)”的校訓(xùn)及“助人自助，自助助人”的社會工作專業(yè)理念，籌建一間圖書室，給孩子們提供一個閱覽和學(xué)習(xí)交流的場所，使他們在課外也能豐富自己的文化知識。本著社會工作的專業(yè)精神，我們將盡自己的一份綿薄之力。
二、項目的目標(biāo)
（一）為錦程學(xué)�；I建一間圖書室。
（二）給錦程學(xué)校的孩子們提供一個閱讀和學(xué)習(xí)交流的場所。
（三）許多同學(xué)、老師的書籍在閱覽過后便束之高閣。捐贈書籍不僅使書籍得到循環(huán)利用，更是一種環(huán)保的體現(xiàn)。
（四）借助本次項目活動的機會，鍛煉、培養(yǎng)我們的實務(wù)、溝通、團隊協(xié)作能力。
（五）讓更多的人關(guān)注到類似錦程學(xué)校這樣教育資源缺乏和設(shè)施不完善的學(xué)校。呼吁更多社會資源的支持和幫助。
三、項目活動內(nèi)容及執(zhí)行計劃
本項目共分為四階段進行。
第一階段，物資籌備（4月7日-4月13日）：
與錦程學(xué)校取得聯(lián)系，確保該單位同意本項目的開展。
請錦程學(xué)校為新圖書室的相關(guān)事宜做準(zhǔn)備。（注：主要包括書架、書桌、椅子的準(zhǔn)備，準(zhǔn)備一間空閑教室作為圖書室。）
由專人負責(zé)購買宣傳所需一切物資。
聯(lián)系昆明市其他公辦小學(xué)、圖書經(jīng)貿(mào)公司，尋求合作。
向?qū)W院申請宣傳所需地點、桌椅、帳篷、展板、橫幅懸掛地點。
拍攝錦程學(xué)校照片并進行沖印，粘貼在宣傳展板上。
制作繪畫宣傳海報，并粘貼在學(xué)院內(nèi)的醒目位置。
鼓勵錦程學(xué)校的學(xué)生為自己的新圖書室捐贈書籍。
在學(xué)院指定位置安排圖書征集點，并以此做相應(yīng)宣傳。
安排人員輪流進行值班，確保物資征集的持續(xù)性。
安排人員在合作單位進行募捐。
所有參與捐贈的同學(xué)、老師，可簽字留念，邀請參加落成典禮。
對所獲得的物資進行相應(yīng)的登記造冊。
如有需要，對書籍進行必要的購買及交換。
與昆明市的社會企業(yè)進行合作。
第三階段，項目進行（4月28日）：
將前期所籌備的圖書運往錦程學(xué)校。
幫助錦程學(xué)校布置新圖書室。
將圖書資料、管理方法交與錦程學(xué)校。
新圖書室落成典禮。
攝影留念。
第四階段，項目后期
圖書室建成之后每隔一段時間要對其進行項目評估以便及時做出修正。
招募到的志愿者可以經(jīng)常到圖書室?guī)椭⒆觽兲岣邔W(xué)習(xí)成績，交流讀書心得。
志愿者協(xié)助學(xué)校老師管理圖書室；維持圖書室秩序；保持環(huán)境整潔。
幫助錦程學(xué)校建立圖書室管理制度，幫助其進行自我管理。
四、項目預(yù)期效果
（一）學(xué)院各個專業(yè)能積極為錦程學(xué)校捐獻書籍，同時也能招募到一批固定的志愿者。
（二）使越來越多的人能夠關(guān)心、關(guān)注到落后地區(qū)的教育問題。
（三）幫助錦程學(xué)校改善教學(xué)設(shè)施。
（四）順利建成圖書室，讓同學(xué)們在放學(xué)之后能在安靜的環(huán)境中完成作業(yè)，提高學(xué)習(xí)效率。
（五）為錦程學(xué)校中的孩子培養(yǎng)讀書興趣，擴大知識面、閱讀面。
（六）我校同學(xué)能夠與錦程學(xué)校達成長期合作關(guān)系。
（七）能夠使同學(xué)們的專業(yè)知識與實踐經(jīng)驗相結(jié)合。
五、經(jīng)費預(yù)算
序號
項目名稱
詳細說明
小計
備注
六、項目可能遇到的困難和應(yīng)對措施
序號
困難
應(yīng)對措施
七、項目執(zhí)行團隊及成員簡介
執(zhí)行團隊：綠野仙蹤
綠野仙蹤，成立于年3月，是因《農(nóng)村社會工作》及《戒毒社會工作》課程需要所組成的學(xué)習(xí)小組。團隊成員共有8名，均來自于云南大學(xué)滇池學(xué)院，級法學(xué)系社會工作專業(yè)，社會工作班內(nèi)的成員。團隊本著：“求真尚美，勵志篤行，唯理想點亮生命的精彩！”的學(xué)習(xí)信念，不僅將努力完成課程的學(xué)習(xí)，并積極參與課程活動及組織團隊項目的展開。
團隊成員簡介：
組長：劉焱欽
副組長：白醌沂
資料管理：王雪琪、楊鈺清
財務(wù)管理：李雯君
聯(lián)絡(luò)員：錢泉威洋
組員：鄭艷、胡煜婷
在團隊中，有參加過院喚青社、系學(xué)生會等大型組織的成員，并在人類文化學(xué)、人類學(xué)調(diào)查方法、社區(qū)工作等課程的學(xué)習(xí)中，參與過云南少數(shù)民族多彩文化研究、“三月三”上西山、誠信問題街頭調(diào)查、“樂淘淘”二手市場等活動，對于組織并開展類似的項目活動均具備一定的經(jīng)驗及實際操作能力，對于本次活動是否能夠成功開展充滿信心。
論文項目策劃書2
一、項目背景：
北京作為中國政治、經(jīng)濟、文化中心都市，也是世界著名古都和現(xiàn)代國際城市。在過去幾年已經(jīng)成為全球經(jīng)濟發(fā)展最為矚目的區(qū)域，吸引了大量國內(nèi)外資金、技術(shù)、人才涌入，成為國內(nèi)外公司進入中國市場的首選進駐地。隨著２００８年奧運會的舉行，北京的CBD熱度會更加高漲。眾多跨國公司地區(qū)總部、國際金融機構(gòu)、國際傳媒巨頭、各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)在此聚集，更多的世界500強企業(yè)在此安營扎寨。他們在聯(lián)系中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟、溝通國內(nèi)外信息和資金流、高端人才流動等作用日益突現(xiàn)出來，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)集中了大量的跨國公司和國際頂級知名企業(yè)，國際商務(wù)區(qū)已趨成熟。
作為北京CBD核心區(qū)域的朝陽區(qū)，是國際交往的重要窗口，是中國與世界經(jīng)濟聯(lián)系的重要節(jié)點，近年來該區(qū)域正面臨著深刻的變化。體現(xiàn)在吸引國際資金、人才、技術(shù)、服務(wù)的同時，也必將成為國內(nèi)眾多渴望走向全國乃至全球市場的企業(yè)和機構(gòu)首選的信息技術(shù)前沿陣地和形象展示窗口，成為國內(nèi)企業(yè)學(xué)習(xí)國際先進管理經(jīng)驗、接受新信息新技術(shù)的平臺和區(qū)域，同時也是國際上即將進入中國的其他企業(yè)了解中國的窗口、展示形象的舞臺和進入中國市場的橋梁。
根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004年-2020年)》提出鼓勵發(fā)展南城，改變“北重南輕”“北密南疏”“北熱南冷”的城市布局局面，北京市政府提出“實行政策傾斜，加快南城發(fā)展”的戰(zhàn)略決策，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造、建設(shè)經(jīng)濟適用房等南城發(fā)展計劃，大力發(fā)展南城大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，促使城市商圈南移。特別是通過交通等基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模改造，努力促進的南城地價、人氣、名氣、商氣和財氣的上升，改變城市發(fā)展的不平衡性。
銀邦投資集團公司經(jīng)過長期、充分的市場調(diào)研分析，廣泛聽取專家、同行、客戶建議，決定在朝陽區(qū)小紅門地區(qū)啟動實施銀邦國際廣場項目，作為對以國貿(mào)華貿(mào)為代表的國際商務(wù)中心的補充，建設(shè)一個面向國內(nèi)外企業(yè)和產(chǎn)品形象展示、交流的平臺，打造北京城南商務(wù)中心區(qū)。如果說以國貿(mào)一帶的國際商務(wù)中心，以吸引聚集國際超級巨頭和世界500強為目標(biāo)的話，那么銀邦國際廣場把專為國內(nèi)外特別是國內(nèi)眾多大中型貿(mào)易、服務(wù)、產(chǎn)品企業(yè)打造全新的資金、技術(shù)、信息、服務(wù)交流平臺和企業(yè)形象展示窗口，特別是把為國內(nèi)外眾多成長型企業(yè)提供服務(wù)的商務(wù)中心區(qū)，作為北京銀邦國際廣場項目的目標(biāo)和市場定位方向。
二、銀邦投資集團公司簡介：
銀邦投資集團公司成立于年，前身為陜西銀邦投資管理公司。注冊資本5000萬元。集團總資產(chǎn)超過20億人民幣。集團業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、商業(yè)、服裝、礦產(chǎn)等多個領(lǐng)域。2001年至今先后在西安、北京、浙江等地成功開發(fā)了西北商貿(mào)中心、西北服裝交易廣場以及住宅等多個大型地產(chǎn)項目近百萬平米.銀邦投資集團法人代表、集團總裁謝秉艾，著名浙商，企業(yè)家，社會活動家，陜西浙江企業(yè)聯(lián)合會會長，在浙江和陜西、北京商界影響廣泛，具有較好的商譽。集團其他股東大部分為浙江著名企業(yè)法人以及企業(yè)家個人股東。
三、銀邦國際廣場項目基本情況：
１、項目名稱：銀邦國際廣場
２、項目投資、開發(fā)商：中國銀邦投資（集團）公司
３、項目所在地：北京朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)小紅門村。
４、總面積：營業(yè)面積400000平方米，占地面積２２0000平米。
5、項目總投資：20億人民幣
6、項目開發(fā)建設(shè)周期：3年左右
7、項目市場布局定位：
根據(jù)城市規(guī)劃要求和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)定位，把銀邦國際廣場建設(shè)成為國內(nèi)外企業(yè)產(chǎn)品展示中心，建成連接中國與世界的商貿(mào)樞紐和窗口；外商采購中國商品的區(qū)域市場；通過這個大平臺，把各省市區(qū)域產(chǎn)品推廣到全國市場，把中國的產(chǎn)品和服務(wù)推廣到全世界，把世界的產(chǎn)品和服務(wù)引進到中國來；建成營銷中國的大市場、大商場、大柜臺。建成國內(nèi)外企業(yè)互相學(xué)習(xí)、溝通信息、發(fā)布研發(fā)成果、推廣新產(chǎn)品新技術(shù)的新會場、新園區(qū)；形成與國貿(mào)華貿(mào)核心國際商務(wù)區(qū)、與雅寶路、秀水街等商圈功能互補的商業(yè)格局、遙相呼應(yīng)的空間布局。與現(xiàn)有ＣＢＤ互為補充，又互相區(qū)別。
同時把本項目建設(shè)成為全國各級地方和城市之間互相信息交流、公關(guān)協(xié)調(diào)、資源共享、營銷推廣提供機會的場所，打造中國全新的辦事處經(jīng)濟信息平臺。
8、目標(biāo)市場定位：
實現(xiàn)規(guī)�；蛯I(yè)化的國內(nèi)外成長型企業(yè)總部基地和辦事處經(jīng)濟，企業(yè)和機構(gòu)的產(chǎn)品與形象展示窗口和平臺：
國際知名品牌的中國區(qū)域總部和產(chǎn)品展示中心
國內(nèi)知名品牌北京辦事機構(gòu)和產(chǎn)品展示中心
國內(nèi)各類企業(yè)駐北京辦事處
部分京外市縣以及發(fā)達地區(qū)城鎮(zhèn)營銷推廣和北京辦事聯(lián)絡(luò)處
9、項目功能定位及配套：
經(jīng)濟功能定位：建設(shè)成為集辦公、產(chǎn)品展示、會展、酒店、購物、健身休閑及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心；成為國際國內(nèi)知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。成為全新的國內(nèi)外成長型企業(yè)總部基地、研發(fā)基地和人才交流以及物流基集散地。成為新技術(shù)新成果展示推廣的集散地。
11、產(chǎn)品內(nèi)部功能定位：
A、完全滿足入駐客戶獨立使用的一體化辦公用寫字間、產(chǎn)品展示區(qū)、生活區(qū)。滿足入駐客戶根據(jù)自身業(yè)務(wù)和喜好需要進行個性化空間設(shè)計與裝修布置。
B、一貫到頂?shù)某壒蚕黻柟獯髲d，與自然融合的環(huán)保綠色空間。
C、多部直達電梯、觀光電梯，瞬間隨意抵達目的樓層。
D、寬敞的公共走廊及前后通透采光的戶型設(shè)計與自然融合，氣勢恢弘、商業(yè)氛圍濃厚，風(fēng)格時尚、明亮，視覺感受宜人，環(huán)保裝修倡導(dǎo)綠色空間。
E、樓群商業(yè)配套商場、銀行、酒店、餐飲、健身、美發(fā)、保健醫(yī)療、休閑娛樂以及主題購物設(shè)施，國際一流的管理服務(wù)水平滿足客戶多種消費需求。
F、內(nèi)部新聞大廳以及多功能廳，滿足信息交流、會議、新聞發(fā)布、鄉(xiāng)友聚會等需要。
G、２４小時全天候安防監(jiān)控，定點密集的保安人員確保入住客戶人身和財產(chǎn)安全萬無一失。
12、項目采取整體規(guī)劃、分段實施的戰(zhàn)略與策略，項目一期預(yù)計２００9年年內(nèi)開工，２００11年年內(nèi)建成入駐。二期于２００11年年內(nèi)開工，２０１3年底建成入駐。
四、市場調(diào)研情況分析：
1、市場環(huán)境分析
A、政治法律環(huán)境：
本項目為政府規(guī)劃鼓勵支持項目，各項手續(xù)合法、完備，符合國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略；符合政府鼓勵發(fā)展南部和建設(shè)城市多中心的政策方向。
B、宏觀和區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析：
C、區(qū)域環(huán)境分析：
本項目位于北京市東南部，處于南四環(huán)和東四環(huán)之間。緊鄰京津塘高速路。項目所在區(qū)域是北京市未來的城市發(fā)展區(qū)，位于北京東南部，是津塘地區(qū)進出北京的南大門。區(qū)域經(jīng)濟已經(jīng)取得了長足發(fā)展，區(qū)內(nèi)包括分鐘寺橋至潘家園三環(huán)路沿線的區(qū)域經(jīng)濟中心，大洋路商業(yè)街是華北地區(qū)較大的專業(yè)建材批發(fā)交易中心；木樨園商圈，以服裝批發(fā)為主的商業(yè)中心區(qū)等經(jīng)濟圈。區(qū)域交通非常發(fā)達，前往北京其他城區(qū)或進出北京乃至出入境都比較便捷�？膳c市中心區(qū)、政府辦公區(qū)、CBD商貿(mào)區(qū)、機場高速路等關(guān)鍵區(qū)位保持直接、迅捷的聯(lián)系。規(guī)劃中的地鐵四號線、軌道交通5號地鐵線環(huán)伺周邊，成壽寺路拓寬在即，屆時交通優(yōu)勢將進一步凸顯
D、自然環(huán)境分析：
本項目位于東四環(huán)和南四環(huán)之間，規(guī)劃為四環(huán)與五環(huán)的綠化隔離帶，綠化率較高，周圍綠化狀態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，噪音、空氣等指標(biāo)優(yōu)于城內(nèi)其他地區(qū)。
本項目與工業(yè)區(qū)相隔，無任何工業(yè)污染問題。
E、城市布局分析：
本項目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，根據(jù)城市功能定位，建立體系完整、功能完備的新商區(qū)，實現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點和跨越式發(fā)展，本案的落成，將使新的城市格局定型。將極大緩解東三環(huán)CBD區(qū)域的入住壓力和交通擁堵現(xiàn)狀。進一步清晰城市CBD功能和定位，有利于充分發(fā)揮城市空間資源和基礎(chǔ)設(shè)施資源效率和作用。
2、SWOT分析
項目優(yōu)勢（Strengths）：
A、區(qū)位
根據(jù)北京市城市規(guī)劃“優(yōu)化核心、延伸兩軸、發(fā)展新城、強化特色”以及發(fā)展城市多中心的原則，項目處于南城，處于東南發(fā)展帶，屬于政策扶持政府支持的板塊。本項目所在地屬于朝陽區(qū),為政府規(guī)劃的CBD區(qū)域。
B、規(guī)模
本項目作為甲A級寫字樓群落，總體量近400000平方米，千余企業(yè)和機構(gòu)進駐，加上服務(wù)配套的酒店、銀行、餐飲、休閑娛樂等，規(guī)模效益和輻射效應(yīng)明顯，其規(guī)模優(yōu)勢顯而易見。
C、世界級的規(guī)劃水平
本項目的整體規(guī)劃設(shè)計由著名公司完成。從建筑設(shè)計、功能配套、綠化園林等方面，都體現(xiàn)了超前的國際水準(zhǔn)，將成為城市新的亮點。
D、資訊
本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足市場瞬息萬變的資訊需求,信息化功能、數(shù)字化智能化大廈，有助于及時把握世界最新經(jīng)濟技術(shù)信息和時尚潮流變化資訊。
E、建材標(biāo)準(zhǔn)
很多建材的選擇檔次較高，同時充分考慮綠色環(huán)保因素，增加了本案的品質(zhì)。
F、容積率1.37，視覺感受舒服，內(nèi)部綠地面積較大，環(huán)境優(yōu)美宜人。
G、公司背景優(yōu)勢，開發(fā)商實力雄厚，資金準(zhǔn)備充足；同時擁有一支成熟優(yōu)秀的管理團隊，形成了公司穩(wěn)健的投資風(fēng)格；在產(chǎn)品創(chuàng)新上獨樹一幟，積累了豐富的商業(yè)經(jīng)驗。先后在陜西、浙江、北京、杭州等地開發(fā)各類地產(chǎn)項目近百萬平米，全部快速售磬。
H、客戶資源優(yōu)勢，十萬浙江客商創(chuàng)業(yè)居住在北京南城；作為浙商代表的銀邦投資集團公司，在浙江商戶中具有良好的口碑和較強的親和力、凝聚力；長期跟隨公司項目一起發(fā)展的穩(wěn)定商戶數(shù)百個，上千個品牌產(chǎn)品與公司保持著聯(lián)系。
項目劣勢（Weaknesses）
A、本案的未來價值大于市場現(xiàn)實價值，目前地處北京南部，“北富南貧”，“北熱南冷”,位置相對偏僻，商業(yè)氣氛不足。使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限；
B、目標(biāo)市場分散于全國，造成推廣成本加大，招商銷售需要較多時間；
C、本案土地性質(zhì)為租賃，不具備產(chǎn)權(quán)，因而銷售競爭力欠缺。
D、定位特殊，沒有現(xiàn)成經(jīng)驗可以借鑒。目前國內(nèi)外沒有類似定位項目，獨特的定位雖然避免了競爭，但由于全新定位，沒有成功先例可以借鑒。要承擔(dān)創(chuàng)新嘗試的風(fēng)險。
項目機會（Opportunities）
A、經(jīng)濟支撐
國內(nèi)宏觀經(jīng)濟向好，國民經(jīng)濟高速發(fā)展，國內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟增長迅速，政府財政收入劇增。北京市特別是朝陽區(qū)，經(jīng)濟整體發(fā)展的強勁勢頭，使本案的發(fā)展具備了良好的共生環(huán)境，朝陽區(qū)的國際商務(wù)中心地位，使本案有充分的條件成為新的資本、信息、技術(shù)、人才和產(chǎn)品展示中心。２００７年，北京人均GDP超過７３００美圓，２００８年將超過８０００美圓。朝陽區(qū)經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量比例30%以上。區(qū)域經(jīng)濟達到或接近世界發(fā)達國家水平。
B、服務(wù)
憑借銀邦公司豐富的市場運作經(jīng)驗和聘請國內(nèi)一流的物業(yè)、酒店等管理團隊管理，完全可以全方位滿足客戶的各項需求。
項目風(fēng)險（Threats）
A、市場容量有限
07年下半年以來，北京寫字樓市場成交量并不活躍，２００７年底寫字樓空置率高達４０%以上。同時新增大體量寫字樓還在不斷推出。
B、國家從緊的金融政策，造成不穩(wěn)定因素增加
近年來居高不下的CPI使緊縮政策不斷出臺，加息和嚴控信貸規(guī)模，加重市場觀望氣氛；
C、同業(yè)競爭
去年以來新增寫字樓項目對有限客戶資源的競爭將很激烈。
3、競爭性分析
競爭格局：
A、朝陽區(qū)國際商務(wù)中心０７、０８、０９年銀泰中心、財富中心、中央電視臺、北京電視臺、國貿(mào)三期等，以其絕對的品牌、位置、服務(wù)、環(huán)境在市場處于競爭的絕對優(yōu)勢地位。但相對距離較遠，定位差別明顯。
本項目在策略上要避開與其正面競爭對比。
B、豐臺區(qū)總部基地項目起步較早，規(guī)模宏大，趨于成熟，品牌、環(huán)境和現(xiàn)房優(yōu)勢明顯。但在定位上與本項目有一定交叉，但區(qū)別較大。
C、周圍２公里范圍內(nèi)五金城等無論規(guī)模還是市場定位均與本案差異較大，不構(gòu)成競爭。
D、目前項目輻射范圍內(nèi)，無重大在建商業(yè)樓盤，現(xiàn)有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應(yīng)目標(biāo)客戶的需求。基本不會造成客源分流。
4、客戶分析
目標(biāo)客戶定位：
本案作為北京的信息、資本中心，目標(biāo)客戶群主要針對：
A、國外品牌企業(yè)和服務(wù)機構(gòu)：
B、國內(nèi)有擴展全國乃至全球市場需求的成長型大中小型企業(yè)：
C、浙江福建廣東湖北等地產(chǎn)品商、經(jīng)銷商等以及聞名世界的、中國最大源頭市場浙江海寧市場合作商戶。
D、全國各級政府機構(gòu)
5、目標(biāo)客戶群特征：
A、類型多元：資金密集型、勞動密集型、技術(shù)密集型行業(yè)或其服務(wù)機構(gòu)全部具備；
B、對交通等辦公效率有較高要求；
C、對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；
D、高度關(guān)注企業(yè)形象；
E、對價格的敏感性相對較高；
F、購買意向的考慮期較長；
G、對寫字樓的功能要求很高，也對物業(yè)服務(wù)的依賴性很強。
H、對內(nèi)部配套酒店、餐飲休閑娛樂、停車等功能配套、空間布局要求較高。
6、目標(biāo)客戶多元化的意義：
客戶結(jié)構(gòu)的多元化是戰(zhàn)略定位也是競爭需要，有利于抵御行業(yè)風(fēng)險，如果完全以某一個行業(yè)為主導(dǎo)的客戶結(jié)構(gòu)，雖然有行業(yè)聚集度高、易培養(yǎng)客戶忠誠度的有利方面，但由于供應(yīng)體量大，必然造成消化能力有限，因此多元化是目標(biāo)也是策略。通過內(nèi)部建筑群落功能的合理規(guī)劃，對客戶進行有效分類，在一定范圍和一定空間體現(xiàn)專業(yè)和專一；在整體規(guī)劃上實現(xiàn)多元化，在具體空間功能上實現(xiàn)專業(yè)化，對本項目的成功至關(guān)重要。
當(dāng)然，周邊自然、經(jīng)濟、人文等環(huán)境對項目選址影響以及最終成功十分重要，但如果站在發(fā)展的角度看問題，站在城市未來的位置思考問題，傳統(tǒng)的分析方法未必靈驗。只要項目符合城市規(guī)劃方向，本身規(guī)模到位，宏觀規(guī)劃和微觀設(shè)計到位，市場定位準(zhǔn)確，有了完善的策劃和實施方案，項目本身完全可以影響、帶動周邊環(huán)境發(fā)展，不一定非要環(huán)境來烘托項目。只要市場需求旺盛，只要具有競爭力的成本，項目就成功了大半。
五、項目的必要性分析
１、截止２０xx年１０月，入駐朝陽區(qū)國際CBD的各類機構(gòu)已達４７９９家，與２００６年相比增長５２１家。２００７年前１０個月CBD各類企業(yè)上繳區(qū)級稅收４５.１億元，同比增加１０.１億元，增長２８.７３％。在CBD約４平方公里的土地上吸納了１３.５萬從業(yè)人員，聚集功能明顯，輻射帶動作用日益顯現(xiàn)。作為首都對外開放的窗口和率先與國際接軌的商務(wù)中心區(qū)已經(jīng)成為國際金融、保險、傳媒、電信、信息服務(wù)、咨詢服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)聚集地，成為首都國際商務(wù)活動和國際文化交流的理想?yún)^(qū)域。
２、以國貿(mào)的國際CBD區(qū)域已趨成熟，他的有限空間和黃金地段，使他成為國際大型企業(yè)巨頭的聚集地。辦公成本日益高漲，交通擁堵，空間有限，阻擋了國內(nèi)外眾多大中小型企業(yè)入駐的步伐。隨著城市的擴張，CBD必然隨之向相對空間舒暢、交通相對方便的外圍突破和發(fā)展。形成一個與目前國際CBD核心相比成本更低而效率更高的新區(qū)域，本案在競爭策略上是通過區(qū)域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化產(chǎn)品的特質(zhì)，并站在客戶立場進行錯位思考，通過領(lǐng)導(dǎo)型市場戰(zhàn)略統(tǒng)籌貫穿推廣、營銷的全程。即與朝陽區(qū)國貿(mào)的國際頂級商務(wù)區(qū)相臨的國內(nèi)外成長型大中小型企業(yè)提供更有效的發(fā)展平臺，同為CBD但在定位上差別明顯、各具特色。
３、在CBD的成熟區(qū)域朝陽區(qū)，又處于空間相對寬敞的小紅門鄉(xiāng)選址建設(shè)的銀邦國際廣場，作為北京CBD的組成部分，有利于充分利用朝陽區(qū)成熟國際商務(wù)區(qū)的信息、資金、技術(shù)平臺，吸引國內(nèi)外各類企業(yè)，同時避免了該核心區(qū)域的高額辦公成本和交通擁堵，完善了北京CBD結(jié)構(gòu)，不僅是滿足了國內(nèi)外企業(yè)的需求，也補充了核心區(qū)域的不足，使朝陽區(qū)小紅門鄉(xiāng)區(qū)域成為國內(nèi)外企業(yè)首選的又一個CBD。合理構(gòu)劃朝陽區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免走向單一國際頂級商務(wù)區(qū)，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟抗風(fēng)險能力，擴展CBD功能和規(guī)模。
4、滿足并刺激現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求，豐富房產(chǎn)服務(wù)品種，滿足不同層次需求；
5、在此地建設(shè)的銀邦國際廣場項目，有利于推進該區(qū)域城市化建設(shè)，改造城市環(huán)境，解決城鄉(xiāng)結(jié)合部失地農(nóng)民的長遠就業(yè)和發(fā)展，促進社會長期穩(wěn)定發(fā)展，有利于建設(shè)和諧社會。
6、有利于國內(nèi)企業(yè)充分利用首都國際金融、信息、技術(shù)、人才中心優(yōu)勢，開闊企業(yè)視野，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，增強企業(yè)參與國際競爭的能力。
7、該項目作為北京CBD的組成部分，符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，符合北京市城市規(guī)劃，有利于保護環(huán)境，提升區(qū)域形象。有利于城市發(fā)展的平衡性，改變北熱南冷北重南輕的城市發(fā)展舊局面。
8、本項目建成運營，不僅極大的拓展國內(nèi)企業(yè)視野，加強企業(yè)信息溝通，促進企業(yè)進步和成熟。同時極大的推進小紅門地區(qū)的城市化進程，改善地區(qū)環(huán)境，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。完善區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強勁的動力，大幅度增加地方財政收入和居民收入。
9、無法復(fù)制的全新的商業(yè)地產(chǎn)定位模式，對完善、豐富、創(chuàng)新國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)形式，創(chuàng)新地產(chǎn)模式，具有里程碑意義。
10、從本本上改善區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，輻射帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改變區(qū)域相對落后的經(jīng)濟狀況，增加地方財稅收入，擴大就業(yè)，改善農(nóng)民生活，推動經(jīng)濟發(fā)展。
總的來說通過本項目的實施運營，有利于充分發(fā)揮北京服務(wù)全國、面向世界的職能作用，有利于提高城市核心功能和綜合競爭力，極大的完善了區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強勁的動力；合理構(gòu)劃本地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免經(jīng)濟構(gòu)成走向單一，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟抗風(fēng)險能力；全面提升區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)，增加稅收、增加就業(yè)，有效拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。項目建設(shè)對地方經(jīng)濟發(fā)展、對國內(nèi)企業(yè)走向國際市場，都具有不可估量的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。完全符合南城發(fā)展商業(yè)文化綜合職能及行政辦公職能的規(guī)劃方向。
六、可行性分析
１、該項目投資開發(fā)商作為實力浙商，經(jīng)過數(shù)十年的市場開發(fā)運營，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上擁有一支具有國際眼光的專業(yè)管理團隊，積累了豐富的經(jīng)驗。企業(yè)一貫秉承“謀定而后動”的產(chǎn)品開發(fā)傳統(tǒng)，深入調(diào)查，充分研究分析，組織國內(nèi)外一流專家和頂級咨詢機構(gòu)反復(fù)論證，努力做到“盡善盡美”“萬無一失”，把項目風(fēng)險降到最低程度。在近年已累計開發(fā)了近百萬平米的商業(yè)地產(chǎn)項目中，100%出現(xiàn)搶購風(fēng)潮，絕大部分不足一月售磬，甚至出現(xiàn)10多萬平米7天售完的銷售奇跡。所開發(fā)項目全部產(chǎn)生了良好了社會效益和經(jīng)濟效益，造福一方，受到當(dāng)?shù)卣�、駐地群眾、合作商戶的充分肯定。開發(fā)商充足的資金實力和良好的社會聲譽，獨到的眼光和專業(yè)的經(jīng)營開發(fā)管理水平是項目成功的根本保證。
２、該項目作為城市綠化隔離帶項目，受到項目所在地方各級政府高度重視和大力支持。該項目的建成運營，將徹底解決失地農(nóng)民的生存發(fā)展問題，為農(nóng)民解困，為政府分憂。規(guī)模樓宇經(jīng)濟有力提升區(qū)域地價，極大地推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，增強地方經(jīng)濟實力。
３、獨特、差異化的業(yè)態(tài)形式，填補了市場空白，避免了競爭，最大限度的利用了企業(yè)和社會資源。該項目定位于目前國內(nèi)京外企事業(yè)入駐北京展示產(chǎn)品、謀劃全國市場的需求實際，以及國際上大中小型成長型企業(yè)和機構(gòu)進入中國市場的需求，避免了普通寫字樓的單一功能，避開了與傳統(tǒng)意義寫字樓的競爭；地域特點、綠化隔離帶項目特點以及開發(fā)商追求長期社會效益、穩(wěn)健、善于創(chuàng)新的一貫作風(fēng)，降低了企業(yè)客戶進駐成本，引爆市場需求；不僅滿足企業(yè)辦公、產(chǎn)品展示需求，同時滿足企業(yè)發(fā)展中對交流、信息、技術(shù)、資金平臺的需求。
4、市場需求旺盛。一方面，數(shù)以萬計的各行業(yè)京外企業(yè)有進駐北京謀求全國市場的需求。僅浙江一省，開發(fā)商直接聯(lián)系的有此需求各類大中小型企業(yè)已經(jīng)超過１０００家。企業(yè)發(fā)展的實際迫切希望在北京CBD擁有產(chǎn)品展示中心，擁有集中的交流信息平臺。另方面，目前散落于北京的京外企業(yè)辦事機構(gòu)，受困于場所功能單一、交通擁堵、高額租金等現(xiàn)狀，該項目建成有利于企業(yè)合理流動，提高效率和效益。
5、目前駐北京的全國各級地方政府機構(gòu)、發(fā)達地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的辦事機構(gòu)，功能單一，散落于北京各處，無法實現(xiàn)互相之間信息交流和資源共享，無法實現(xiàn)規(guī)模和專業(yè)效應(yīng)，無法實現(xiàn)公共關(guān)系資源共享。本項目建成以后，對在北京已有分支機構(gòu)具有極大的吸引力。
6、國內(nèi)浙江、福建、湖北等商人，大多集中居住在北京城南新區(qū)，該項目建成有利于吸引此區(qū)域的客戶群，方便區(qū)域浙商、閩商和鄂商進入本項目，成為本項目的現(xiàn)實客戶。
7、項目的整體規(guī)劃、分段實施策略，適應(yīng)市場買漲不買跌的習(xí)慣心理，有利于市場順利消化，避免了大體量產(chǎn)品一次推出對市場的壓力，短缺效應(yīng)能夠增強客戶的信心，打消客戶的觀望心理，有利于形成搶購局面，節(jié)約社會和企業(yè)資源。
8、上千家企業(yè)入住，在此形成國內(nèi)外大型產(chǎn)品展銷、采購中心，千余企業(yè)年上百億元的產(chǎn)品巨量交易，爆炸式拓展地方稅源，增加地方經(jīng)濟實力。同時對勞動力的強勁需求，可以從根本上解決區(qū)域就業(yè)問題。
七、社會和經(jīng)濟效益預(yù)測：
２、企業(yè)投資經(jīng)濟效益分析：
經(jīng)濟測算按40萬平米計算：
5、上千家企業(yè)入住本區(qū)，為地方直接擴大稅源，年新增稅收超過億元。
八、投資風(fēng)險及對策分析
經(jīng)過充分調(diào)研分析，本投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險較小。其主要風(fēng)險存在于以下方面：
１、整個房地產(chǎn)行業(yè)形勢惡化，北京房地產(chǎn)價格暴跌。但考慮到北京房地產(chǎn)整體成本均在5０００元／平米以上，本項目成本壓力較小。另方面開發(fā)商良好的信譽和充足的資金準(zhǔn)備，足以化解。
２、銷售不理想，造成資金回收困難，資金鏈斷裂。對策：售租并舉，進行充分的資金渠道準(zhǔn)備；開發(fā)商充分的自有資金和融資渠道準(zhǔn)備，可以避免資金危機。
３、土地獲得方式影響房產(chǎn)所有權(quán)問題，制約項目一次性出租。對策：一、與政府、專家深入研討分析，找出解決問題的辦法，力爭取得政府支持，順利解決產(chǎn)權(quán)問題。二、聘請法律和經(jīng)濟專家設(shè)計切實可行的方案。三、長期持有，自己經(jīng)營，按年出租，統(tǒng)一管理。四、尋找國際相關(guān)基金或信托機構(gòu)，尋求開發(fā)資金退出機制。對項目在策略上進行總體規(guī)劃，分段實施。向市場提供具有競爭力的價格產(chǎn)品，良好的性價比，滿足客戶，吸引客戶，讓看的見摸的著的優(yōu)勢引發(fā)客戶搶占，造成局部稀缺效應(yīng)。
4、銀行緊縮銀根以及加息，增加資金使用成本。對策，在資金準(zhǔn)備和資金策劃上，保留充分的余地，以及分段實施項目，都有利于化解銀行融資的加息風(fēng)險。
5、拆遷影響項目進度的風(fēng)險。拆遷是個政策性強，對象復(fù)雜，需要政府大力支持，同時需要開發(fā)商謹慎對待具體細節(jié)。避免引發(fā)意外危機。對策：成立有政府村民代表開發(fā)商共同參加的專門班子，確保項目進度。
6、項目實施過程的管理風(fēng)險。對策：在項目實施的各個環(huán)節(jié)，選擇務(wù)實熟悉具有一流水平咨詢、策劃、銷售、建設(shè)、裝修等合作伙伴，并通過有效的監(jiān)督約束機制，加強內(nèi)部管理，加強溝通協(xié)調(diào)，確保項目順利實施。
九、結(jié)論
通過以上分析，我們認為該項目符合北京市政府區(qū)域功能的規(guī)劃布局，合理配置不同功能業(yè)態(tài)分布，投資風(fēng)險可控，機會大于風(fēng)險，市場潛力巨大，發(fā)展前景理想。為當(dāng)?shù)靥峁┚蜆I(yè)機會，拉動經(jīng)濟增長，促進社會和諧。有利于企業(yè)，有利于地方群眾，有利于地方政府，有利于城市布局規(guī)劃和發(fā)展平衡，社會效益和經(jīng)濟效益十分可觀。據(jù)以上分析，我們認為銀邦國際廣場項目是十分必要也是非常可行的。
總之，銀邦國際廣場項目的核心競爭力不僅在于向客戶提供了具有競爭力的性價比產(chǎn)品，同時為客戶提供了全面服務(wù)和信息、技術(shù)交流平臺，提供了更多掙錢的機會，企業(yè)做大作強的機會。項目一定能獲得市場的追捧。
但是該項目的成功離不開地方各級政府的大力支持、指導(dǎo)。政企結(jié)合，政府主導(dǎo)、倡導(dǎo)，企業(yè)投資運營，是目前國內(nèi)大型項目成功的基本模式和普遍經(jīng)驗。無論北京ＣＢＤ的發(fā)起、發(fā)展、成熟，還是義烏商城的成功，大型商業(yè)項目和規(guī)劃，無一不是政府倡導(dǎo)主導(dǎo)、企業(yè)運營的結(jié)果。本著最大限度合理配置社會有效資源的原則，政企結(jié)合，規(guī)范運作，一定能使本項目成為北京經(jīng)濟的新亮點，促進所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進新農(nóng)村建設(shè)，提高區(qū)域居民和農(nóng)民的就業(yè)和收入增加，為建設(shè)和諧社會為首都的繁榮發(fā)展作出新貢獻；該項目的成功運營，必將對創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式，為國內(nèi)企業(yè)和產(chǎn)品信息技術(shù)交流，為提高中國企業(yè)和產(chǎn)品的競爭能力，都具有不可估量的現(xiàn)實意義和長遠價值。
